Mietminderung bei Mängeln (§ 536 BGB)

Kernfakten

Geltungsbereich

§ 536 BGB gilt für alle Mietverhältnisse, also Wohnraum- wie Gewerbemiete. Bei Wohnraummietverhältnissen ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung jedoch unwirksam (§ 536 Absatz 4 BGB) – ein Minderungsausschluss im Wohnraummietvertrag ist also nichtig. Bei der Gewerbemiete kann das Minderungsrecht dagegen vertraglich eingeschränkt werden. Erfasst sind sowohl Sachmängel (z. B. Feuchtigkeit, Heizungsausfall, Lärm) als auch Rechtsmängel (§ 536 Absatz 3 BGB) und das Fehlen zugesicherter Eigenschaften (§ 536 Absatz 2 BGB).

Wie die Minderung wirkt

Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein, sobald ein erheblicher Mangel vorliegt; der Mieter muss sie nicht erklären und nicht beantragen. Zahlt er die ungeminderte Miete trotz Mangel weiter, kann er den überzahlten Anteil grundsätzlich zurückfordern – allerdings ist Vorsicht geboten, wenn er vorbehaltlos in Kenntnis des Mangels weiterzahlt. Praktisch empfiehlt sich daher die Zahlung unter Vorbehalt.

Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Maß, in dem die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch herabgesetzt ist. Das Gesetz nennt keine festen Prozentsätze; pauschale „Minderungstabellen" aus der Literatur sind nur Orientierungswerte aus Einzelfallentscheidungen und nicht verbindlich. Berechnungsgrundlage ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs die Bruttomiete (Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung bzw. -pauschale), nicht die Nettokaltmiete (BGH, Urteil vom 20. Juli 2005 – VIII ZR 347/04).

Eine unerhebliche Beeinträchtigung berechtigt nicht zur Minderung (§ 536 Absatz 1 Satz 3 BGB). Zur Darlegung wiederkehrender Beeinträchtigungen – etwa Lärm – verlangt der BGH kein detailliertes „Lärmprotokoll": Der Mieter muss nur eine Beschreibung liefern, aus der sich Art, Häufigkeit und Intensität der Störung ergeben (BGH, Urteil vom 29. Februar 2012 – VIII ZR 155/11).

Anzeigepflicht und Ausschlussgründe (§§ 536b, 536c BGB)

Zeigt sich während der Mietzeit ein Mangel, muss der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c Absatz 1 BGB). Unterlässt er die Anzeige, ist er dem Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet; soweit der Vermieter wegen der unterlassenen Anzeige keine Abhilfe schaffen konnte, kann der Mieter weder die Miete mindern noch Schadensersatz verlangen noch fristlos kündigen (§ 536c Absatz 2 BGB).

Das Minderungsrecht ist außerdem ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte (§ 536b Satz 1 BGB) oder ihn bei der Annahme der Sache aus grober Fahrlässigkeit nicht erkannt hat, es sei denn, der Vermieter hat den Mangel arglistig verschwiegen (§ 536b Satz 2 BGB).

Häufige Fehler und Missverständnisse

• „Ich muss die Minderung erst beim Vermieter beantragen." – Nein. Die Minderung tritt kraft Gesetzes ein (§ 536 Absatz 1 BGB). Erforderlich ist nur die Mängelanzeige nach § 536c Absatz 1 BGB, nicht ein Minderungs-„Antrag".
• „Es gibt feste Prozentsätze laut Gesetz." – Nein. Das Gesetz nennt keine Quoten; sogenannte Minderungstabellen sind unverbindliche Sammlungen von Einzelfallurteilen.
• „Gemindert wird von der Nettokaltmiete." – Nein. Bezugsgröße ist die Bruttomiete (BGH VIII ZR 347/04).
• „Jeder kleine Mangel berechtigt zur Minderung." – Nein. Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht (§ 536 Absatz 1 Satz 3 BGB).
• „Ich kann ohne Mängelanzeige einfach weniger zahlen." – Riskant. Ohne unverzügliche Anzeige kann das Minderungsrecht entfallen (§ 536c Absatz 2 BGB); ungerechtfertigte Kürzungen können zudem einen Zahlungsverzug und damit eine Kündigung auslösen.

Beispiel

In einer Wohnung fällt im Winter über zwei Wochen die Heizung vollständig aus. Die Bruttomiete (Kaltmiete plus Nebenkostenvorauszahlung) beträgt 1.000 € im Monat. Der Mieter zeigt den Mangel sofort schriftlich an.

• Bezugsgröße ist die Bruttomiete von 1.000 € (BGH VIII ZR 347/04), nicht die Nettokaltmiete.
• Tagesmiete: 1.000 € ÷ 30 = rund 33,33 €.
• Bei einer angenommenen Minderungsquote im konkreten Fall mindert sich die Miete nur für die 14 Tage des Ausfalls, nicht für den ganzen Monat.
• Der Mieter sollte den geminderten Betrag unter Vorbehalt zahlen; die genaue Quote ist Tatfrage des Einzelfalls und im Streit vom Gericht zu bestimmen.

Quellen

• gesetze-im-internet.de – § 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln; kraft Gesetzes, unerhebliche Minderung außer Betracht, 3-Monats-Regel energetische Modernisierung, Unwirksamkeit abweichender Wohnraumvereinbarung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536.html A
• gesetze-im-internet.de – § 536b BGB (Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536b.html A
• gesetze-im-internet.de – § 536c BGB (Anzeigepflicht des Mieters, Folgen unterlassener Anzeige): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536c.html A
• gesetze-im-internet.de – § 536a BGB (Schadens- und Aufwendungsersatz bei Mängeln): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536a.html A
• bundesgerichtshof.de – Pressemitteilung Nr. 28/2012 (BGH VIII ZR 155/11, 29.02.2012 – kein detailliertes Lärmprotokoll erforderlich): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2012/2012028.html A
• bmj.de – Mietrecht (BMJ-Themenseite Mieter und Immobilien): https://www.bmj.de/DE/Themen/MieterImmobilien/Mietrecht/Mietrecht_node.html B