Wie viel Prozent darf der Vermieter bei einer geförderten Heizungsmodernisierung umlegen?

Nach § 559e Abs. 1 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel erhöhen, wenn die Heizungsmaßnahme (§ 555b Nr. 1a) förderfähig ist und tatsächlich Fördermittel eingesetzt wurden. Zuvor werden pauschal 15 Prozent als ersparte Instandhaltung herausgerechnet (Abs. 2).

Wie hoch ist die Kappungsgrenze nach § 559e BGB?

Die monatliche Miete darf sich wegen der Heizungsmodernisierung um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen (§ 559e Abs. 3 Satz 1 BGB). Werden parallel weitere Modernisierungen nach § 559 umgelegt, dürfen zusätzlich die allgemeinen Grenzen von 3 Euro/m² (bzw. 2 Euro/m² bei Ausgangsmiete unter 7 Euro/m²) nicht überschritten werden.

Was gilt, wenn keine Förderung beantragt wurde?

Wird keine Förderung in Anspruch genommen, greift § 559e nicht. Der Vermieter kann die Miete dann nur nach § 559 BGB um 8 Prozent erhöhen (§ 559e Abs. 1 Satz 2 BGB). Die erhöhten 10 Prozent setzen den tatsächlichen Einsatz öffentlicher Drittmittel nach § 559a voraus.

Müssen Fördermittel von den umlagefähigen Kosten abgezogen werden?

Ja. Die in Anspruch genommenen Drittmittel (z. B. BAFA-Heizungsförderung) mindern die umlagefähigen Kosten zwingend (§ 559e Abs. 1 i. V. m. § 559a BGB). Eine Umlage auf den geförderten Anteil ist unzulässig. Zusätzlich werden pauschal 15 Prozent als ersparte Instandhaltungskosten abgezogen (Abs. 2).

Seit wann gilt § 559e BGB?

§ 559e BGB wurde durch das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes vom 16. Oktober 2023 (BGBl. I Nr. 280) eingefügt und ist am 1. Januar 2024 in Kraft getreten. Eine höchstrichterliche BGH-Rechtsprechung speziell zu dieser Norm liegt bislang (Stand 2026-06) noch nicht vor.

Welche häufigen Fehler gibt es bei § 559e BGB?

10 % ohne Drittmitteleinsatz: Wurde keine Förderung beantragt/in Anspruch genommen, greift § 559e nicht – dann bleibt es bei 8 % nach § 559 (§ 559e Abs. 1 Satz 2). Fördermittel nicht abgezogen: Die in Anspruch genommenen Drittmittel mindern zwingend die umlagefähigen Kosten; eine Umlage auf den geförderten Anteil ist unzulässig.

Wie sieht ein Praxisbeispiel für § 559e BGB aus?

Eine 70-m²-Wohnung erhält eine förderfähige Wärmepumpe. Gesamtkosten 30.000 €, davon 18.000 € BAFA-Zuschuss (Drittmittel). 15 % Erhaltungspauschale: 30.000 € − 4.500 € = 25.500 € (§ 559e Abs. 2). Drittmittel abziehen: 25.500 € − 18.000 € = 7.500 € (§ 559e Abs. 1). 10 % jährlich: 750 € → rund 62,50 € im Monat → 0,89 €/m². Sonder-Kappung: höchstens 0,50 €/m² in sechs Jahren = 35 € im Monat (0,50 € × 70 m²).

§ 559e BGB – Umlage der Heizungsmodernisierung auf den Mieter (10 % und 0,50 €/m²-Kappung)

Mietrecht BGB § 559e Heizungsmodernisierung Modernisierungsumlage Kappungsgrenze Deutschland Status: in Kraft

Kurzantwort Hat der Vermieter eine förderfähige Heizungsanlage eingebaut (Modernisierung nach § 555b Nr. 1a BGB) und dafür öffentliche Drittmittel in Anspruch genommen, darf er die Jahresmiete nach § 559e Abs. 1 BGB um 10 Prozent der aufgewendeten Kosten abzüglich der Fördermittel erhöhen – statt der regulären 8 Prozent nach § 559. Von den Kosten werden zuvor pauschal 15 Prozent als ersparte Instandhaltung abgezogen (§ 559e Abs. 2). Die monatliche Miete darf sich dadurch um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen (§ 559e Abs. 3). Die Vorschrift wurde mit der GEG-Reform zum 1. Januar 2024 eingeführt; eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (Abs. 5).

Kernfakten

Punkt	Wert
Umlagesatz	10 % der aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel pro Jahr (§ 559e Abs. 1 Satz 1 BGB)
Voraussetzung Maßnahme	Einbau/Aufstellung einer Heizungsanlage nach § 555b Nr. 1a BGB, die dem Grunde nach förderfähig ist (§ 559e Abs. 1 Satz 1 BGB)
Voraussetzung Förderung	Es müssen tatsächlich Drittmittel nach § 559a BGB (z. B. BAFA-/KfW-Zuschuss) in Anspruch genommen worden sein (§ 559e Abs. 1 Satz 1 BGB)
Erhaltungspauschale	pauschal 15 % der Kosten gelten als ersparte Instandhaltung und sind herauszurechnen (§ 559e Abs. 2 BGB)
Sonder-Kappungsgrenze	max. 0,50 €/m² Wohnfläche in 6 Jahren (§ 559e Abs. 3 Satz 1 BGB)
Bei zusätzlichen § 559-Maßnahmen	Gesamtgrenze 3 €/m² (bzw. 2 €/m² bei Ausgangsmiete < 7 €/m²) darf nicht überschritten werden (§ 559e Abs. 3 Satz 2 i. V. m. § 559 Abs. 3a BGB)
Keine Förderung trotz Förderfähigkeit	dann Erhöhung nur nach § 559 (8 %), nicht nach § 559e (§ 559e Abs. 1 Satz 2 BGB)
Ankündigung, Härtefall, Wirkung	§§ 559b–559d sowie § 559 Abs. 3, 4, 5 gelten entsprechend (3-Monats-Ankündigung, Mieterhöhung ab 3. Monat, Härteeinwand) (§ 559e Abs. 4 BGB)
Abweichende Vereinbarung	zum Nachteil des Mieters unwirksam (§ 559e Abs. 5 BGB)
Inkrafttreten	1. Januar 2024 (eingefügt durch GEG-Änderungsgesetz vom 16.10.2023, BGBl. I Nr. 280) (§ 559e BGB)

Geltungsbereich

§ 559e BGB gilt für vermieteten Wohnraum, wenn der Vermieter eine Heizungsanlage im Sinne des § 555b Nr. 1a BGB neu eingebaut oder aufgestellt hat, diese Maßnahme die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllt und der Vermieter tatsächlich Drittmittel (Fördermittel) nach § 559a BGB in Anspruch genommen hat. Nur dann öffnet sich der erhöhte Umlagesatz von 10 Prozent. Der Hintergrund: Die GEG-Reform 2024 verlangt beim Heizungstausch zunehmend klimafreundliche Anlagen (z. B. Wärmepumpen); im Gegenzug erlaubt § 559e eine etwas höhere Umlage, deckelt die Mehrbelastung für Mieter aber strikt bei 0,50 €/m².

So wird gerechnet

Gesamtkosten der Heizungsmaßnahme ermitteln (für die jeweilige Wohnung, ggf. anteilig).
15 % Erhaltungspauschale abziehen – diese gelten kraft Gesetzes als ersparte Instandhaltung und gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559e Abs. 2).
Drittmittel/Fördermittel abziehen (z. B. BAFA-Heizungsförderung), soweit in Anspruch genommen (§ 559e Abs. 1 i. V. m. § 559a).
10 % des verbleibenden Betrags als jährliche Mieterhöhung ansetzen.
Sonder-Kappung prüfen: Die Erhöhung darf 0,50 €/m² in sechs Jahren nicht überschreiten (§ 559e Abs. 3 Satz 1). Werden parallel weitere Modernisierungen nach § 559 umgelegt, gilt zusätzlich die Gesamtgrenze von 3 €/m² (bzw. 2 €/m²).

Abgrenzung zu § 559 BGB

Merkmal	§ 559 BGB (Regelfall)	§ 559e BGB (geförderte Heizung)
Umlagesatz	8 % pro Jahr	10 % pro Jahr
Erhaltungsanteil	konkret abzuziehen (ggf. Schätzung)	pauschal 15 %
Sonder-Kappung	0,50 €/m² nur für Heizungseinbau (§ 559 Abs. 3a S. 3)	0,50 €/m² als eigene Grenze (Abs. 3)
Bedingung	Modernisierung nach § 555b	zusätzlich: Förderfähigkeit + tatsächlicher Drittmitteleinsatz

Häufige Fehler

10 % ohne Drittmitteleinsatz: Wurde keine Förderung beantragt/in Anspruch genommen, greift § 559e nicht – dann bleibt es bei 8 % nach § 559 (§ 559e Abs. 1 Satz 2).
Fördermittel nicht abgezogen: Die in Anspruch genommenen Drittmittel mindern zwingend die umlagefähigen Kosten; eine Umlage auf den geförderten Anteil ist unzulässig.
0,50 €/m²-Kappung übersehen: Auch wenn 10 % rechnerisch mehr ergeben, ist bei 0,50 €/m² in sechs Jahren Schluss.
Sofortige Fälligkeit angenommen: Über § 559e Abs. 4 gilt § 559b entsprechend – die erhöhte Miete wird erst ab dem dritten Monat nach Zugang der formgerechten Erklärung geschuldet.

Beispiel

Eine 70-m²-Wohnung erhält eine förderfähige Wärmepumpe. Gesamtkosten 30.000 €, davon 18.000 € BAFA-Zuschuss (Drittmittel).

15 % Erhaltungspauschale: 30.000 € − 4.500 € = 25.500 € (§ 559e Abs. 2).
Drittmittel abziehen: 25.500 € − 18.000 € = 7.500 € (§ 559e Abs. 1).
10 % jährlich: 750 € → rund 62,50 € im Monat → 0,89 €/m².
Sonder-Kappung: höchstens 0,50 €/m² in sechs Jahren = 35 € im Monat (0,50 € × 70 m²).

Die Mieterhöhung ist im Beispiel also auf 35 € monatlich begrenzt, obwohl 10 % rechnerisch mehr ergäben.

Rechtsprechungs-Hinweis

§ 559e BGB ist erst zum 1. Januar 2024 in Kraft getreten. Eine gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs speziell zu dieser Norm liegt bislang (Stand 2026-06) nicht vor. Für die – über § 559e Abs. 4 entsprechend anwendbaren – Grundsätze des § 559 (etwa Abzug ersparter Instandhaltung, Anforderungen an die Erhöhungserklärung) gilt die bisherige BGH-Rechtsprechung zur Modernisierungsmieterhöhung fort.

Quellen

§ 559e BGB im Volltext (Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage):: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559e.html A
§ 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, Umlagesatz und Kappungsgrenzen):: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html A
§ 559a BGB (Anrechnung von Drittmitteln):: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559a.html A
§ 559b BGB (Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung):: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559b.html A
§ 555b BGB (Modernisierungsmaßnahmen, Nr. 1a Heizungseinbau):: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555b.html A

Stand:: 2026-06-17
Gültig ab:: 2024-01-01 (Einführung § 559e durch GEG-Änderungsgesetz vom 16.10.2023, BGBl. I Nr. 280)
Status:: aktuell
Quellenautorität:: A (Gesetzestext)
Lizenz:: CC BY 4.0

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