Muss ich ein gekauftes Bestandsgebäude auf Neubau-Standard bringen?

Nein. Der strenge Neubau-Standard (Niedrigstenergiegebäude, Primärenergiebedarf höchstens das 0,55-fache des Referenzgebäudes nach § 15 GEG) gilt nur für zu errichtende Gebäude. Im Bestand entstehen Pflichten erst, wenn Außenbauteile geändert werden (§ 48 GEG) oder über die gesetzlichen Nachrüstpflichten des § 47 GEG.

Welche U-Werte gelten im Bestand bei einer Sanierung?

Werden Außenbauteile erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut, gelten die Höchstwerte der Anlage 7 GEG: Außenwand U ≤ 0,24 W/(m²·K), Dach bzw. oberste Geschossdecke U ≤ 0,24, Fenster U_w ≤ 1,3, Kellerdecke gegen unbeheizt U ≤ 0,30. Betrifft die Änderung nicht mehr als 10 Prozent der Bauteilgruppen-Fläche, entfällt die Pflicht (§ 48 GEG).

Was bedeutet der 0,55-Faktor beim Neubau?

Ein neu errichtetes Wohngebäude darf höchstens 55 Prozent des Jahres-Primärenergiebedarfs eines geometrisch gleichen Referenzgebäudes nach Anlage 1 GEG aufweisen (§ 15 Abs. 1 GEG). Zusätzlich gilt eine Obergrenze für den Transmissionswärmeverlust (§ 16 GEG).

Gibt es im Bestand eine Alternative zum Einzelnachweis pro Bauteil?

Ja. Statt jedes Bauteil einzeln an Anlage 7 zu messen, kann das ganze geänderte Gebäude bilanziert werden. Es gilt als anforderungsgerecht, wenn Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust den jeweiligen Referenzwert um nicht mehr als 40 Prozent überschreiten (§ 50 GEG).

GEG Neubau vs. Bestandsgebäude – die wichtigsten Unterschiede

GEG Neubau Bestand Sanierung Deutschland Status: in Kraft

Kurzantwort Das GEG stellt an Neubauten deutlich strengere und umfassendere Anforderungen als an Bestandsgebäude. Wer neu baut, muss ein Niedrigstenergiegebäude errichten (§ 10 GEG): Der Jahres-Primärenergiebedarf darf höchstens das 0,55-fache eines vergleichbaren Referenzgebäudes betragen (§ 15 GEG), dazu kommen Grenzwerte für den Transmissionswärmeverlust (§ 16) und die 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien (§ 71). Im Bestand gibt es keinen flächendeckenden Sanierungszwang: Pflichten entstehen nur punktuell – bei der Änderung von Bauteilen müssen einzelne Außenbauteile die U-Wert-Höchstwerte der Anlage 7 einhalten (§ 48), hinzu kommen wenige Nachrüstpflichten (§ 47) und beim Heizungstausch ebenfalls die 65-Prozent-Regel. Faustregel: Neubau = Gesamtgebäude-Standard; Bestand = bauteilbezogene Pflichten bei Auslösung.

Kernfakten

Punkt	Neubau (Teil 2, §§ 10–45)	Bestand (Teil 3, §§ 46–56)
Grundprinzip	Niedrigstenergiegebäude für das ganze Gebäude (§ 10)	kein genereller Sanierungszwang; Pflicht nur bei Auslösung (§§ 46–48)
Primärenergie	≤ 0,55 × Referenzgebäude (§ 15 Abs. 1)	Gesamtnachweis: ≤ 40 % über Referenz (§ 50 Abs. 1)
Transmissionswärmeverlust	≤ 1,0 × Referenzgebäude (§ 16)	Bauteil-U-Werte Anlage 7 bzw. ≤ 40 % über Referenz (§§ 48, 50)
Auslöser	Errichtung eines neuen Gebäudes (§ 10)	Erneuern/Ersetzen/erstmaliger Einbau von Außenbauteilen (§ 48)
Bagatellgrenze	–	entfällt bei ≤ 10 % der Bauteilgruppen-Fläche (§ 48 S. 2)
Außenwand (Beispiel)	über Referenzgebäude/Anlage 1	U ≤ 0,24 W/(m²·K) (Anlage 7 Nr. 1a/1b)
Fenster (Beispiel)	über Referenzgebäude/Anlage 1	U_w ≤ 1,3 W/(m²·K) (Anlage 7 Nr. 2a)
Nachrüstpflicht ohne Bauanlass	nicht einschlägig	oberste Geschossdecke/Dach U ≤ 0,24, Rohrdämmung, alte Kessel (§ 47)
65-%-Erneuerbare-Pflicht	beim Bau Pflicht (§ 10 Abs. 2 Nr. 3, § 71)	erst beim Heizungseinbau, mit Übergangsfristen (§ 71)
Sanktion	Bußgeld bis 50.000 € (§ 108)	Bußgeld bis 50.000 € (§ 108)

Neubau: Was gilt für „zu errichtende Gebäude"?

Für den Neubau verlangt das GEG den Niedrigstenergiegebäude-Standard als Gesamtbilanz des Gebäudes (§ 10 Abs. 1). Drei Anforderungen müssen zusammen erfüllt werden (§ 10 Abs. 2):

Gesamtenergiebedarf: Der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung darf bei Wohngebäuden höchstens das 0,55-fache des Werts eines geometrisch gleichen Referenzgebäudes nach Anlage 1 betragen (§ 15 Abs. 1).
Baulicher Wärmeschutz: Der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust darf das 1,0-fache des Referenzgebäude-Werts nicht überschreiten (§ 16).
Erneuerbare Wärme: Eine neu eingebaute Heizung muss die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht des § 71 erfüllen (§ 10 Abs. 2 Nr. 3).

Maßgeblich ist also nicht ein einzelnes Bauteil, sondern die rechnerische Gesamtleistung des Gebäudes gegenüber einem Referenzgebäude.

Bestand: Pflichten entstehen nur bei Auslösung

Im Bestand gibt es keinen allgemeinen Sanierungszwang. Das GEG schützt zunächst nur den Status quo: Außenbauteile dürfen nicht so verändert werden, dass sich die energetische Qualität verschlechtert (§ 46 Abs. 1). Konkrete Anforderungen entstehen erst, wenn ein Eigentümer ohnehin baut:

Bauteilbezogene Pflicht (§ 48): Werden Außenbauteile (Wand, Dach, Fenster, Kellerdecke) erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut, müssen die betroffenen Flächen die U-Wert-Höchstwerte der Anlage 7 einhalten – z. B. Außenwand U ≤ 0,24, Dach/oberste Geschossdecke U ≤ 0,24, Fenster U_w ≤ 1,3, Kellerdecke U ≤ 0,30 W/(m²·K).
Bagatellgrenze: Betrifft die Änderung nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe, entfällt die Anforderung (§ 48 S. 2).
Alternatives Gesamtverfahren (§ 50): Statt jedes Bauteil einzeln nachzuweisen, kann der Eigentümer das ganze geänderte Gebäude bilanzieren. Dann gilt es als anforderungsgerecht, wenn Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust den jeweiligen Referenzwert um nicht mehr als 40 Prozent überschreiten.
Erweiterung/Anbau (§ 51): Kommen beheizte Räume hinzu, dürfen die neuen Außenbauteile den Referenz-Transmissionswärmeverlust um maximal das 1,2-fache überschreiten; ab mehr als 100 % zusätzlicher Nutzfläche gelten Neubau-nahe Anforderungen.

Nachrüstpflichten ohne Bauanlass (§ 47)

Unabhängig von einer Sanierung bestehen im Bestand wenige gesetzliche Nachrüstpflichten: Die oberste Geschossdecke (oder alternativ das Dach) eines beheizten Wohngebäudes muss auf einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K) gedämmt sein, Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden (Anlage 8), und alte Konstanttemperatur-Heizkessel dürfen nicht mehr betrieben werden (§ 72). Für selbstnutzende Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die am 1. Februar 2002 dort bereits wohnten, gilt eine Schutzklausel; bei Eigentümerwechsel hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit (§ 47 Abs. 3).

Häufige Fehler / Missverständnisse

„Ich kaufe ein altes Haus und muss es sofort auf Neubau-Standard bringen." Falsch – im Bestand gilt der 0,55-Faktor des Neubaus nicht. Pflichten entstehen erst bei konkreten Bauteil-Änderungen oder über die Nachrüstpflichten des § 47.
„Jede kleine Reparatur löst eine Dämmpflicht aus." Falsch – die 10-Prozent-Bagatellgrenze (§ 48 S. 2) nimmt geringfügige Änderungen aus.
„Beim Bestand muss jedes Bauteil einzeln nachgewiesen werden." Nicht zwingend – § 50 erlaubt den Gesamtnachweis mit der 40-Prozent-Toleranz gegenüber dem Referenzgebäude.

Quellen

Amtliche Primärquellen (Stufe A) – gesetze-im-internet.de:

§ 10 GEG (Niedrigstenergiegebäude, Neubau-Grundsatz):: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__10.html A
§ 15 GEG (Jahres-Primärenergiebedarf Wohngebäude, 0,55-Faktor):: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__15.html A
§ 16 GEG (Transmissionswärmeverlust Neubau):: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__16.html A
§ 46 GEG (Bestand: Verschlechterungsverbot, Bagatellgrenze):: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__46.html A
§ 47 GEG (Nachrüstpflichten im Bestand):: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__47.html A
§ 48 GEG (Anforderungen bei Änderung von Außenbauteilen):: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__48.html A
§ 50 GEG (Gesamtnachweis im Bestand, 40-Prozent-Toleranz):: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__50.html A
§ 51 GEG (Erweiterung und Ausbau):: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__51.html A
Anlage 7 GEG (Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten im Bestand):: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/anlage_7.html A
§ 71 GEG (65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht):: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__71.html A

Behörden / Verwaltung (Stufe B):

BMWSB – Gebäudeenergiegesetz (Überblick Neubau/Bestand):: https://www.bmwsb.bund.de/DE/bauen/innovation-klimaschutz/gebaeudeenergiegesetz/gebaeudeenergiegesetz_node.html B

Stand:: 2026-06-28
Gültig ab:: 2024-01-01 (GEG-Fassung 2024)
Status:: aktuell (in_force)
Quellenautorität:: A (Primärquellen gesetze-im-internet.de)
Lizenz:: CC BY 4.0

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