Heizungstausch-Förderung für Vermieter – Höhe, Antrag und Umlage (BEG / KfW 458 & 459)

Kernfakten

Geltungsbereich

Förderfähig ist der Einbau einer förderfähigen Heizung in Bestandsgebäuden (Wohngebäude, deren Bauantrag bzw. Bauanzeige mindestens fünf Jahre zurückliegt). Antragsberechtigt sind seit dem 27. August 2024 auch vermietende Eigentümer – sowohl von Einfamilienhäusern und einzelnen Eigentumswohnungen als auch von Mehrfamilienhäusern. Welches KfW-Programm gilt, richtet sich nach der Rechtsform des Eigentümers: Natürliche Personen, die vermieten, nutzen das Programm 458; ist im Grundbuch eine juristische Person oder eine Personengesellschaft (z. B. GbR, GmbH, AG, Genossenschaft) als Eigentümerin eingetragen, ist der Antrag im Programm 459 zu stellen. Bei Mehrfamilienhäusern stellt eine Eigentümerin oder ein Eigentümer den Antrag für das Gebäude.

Welche Boni Vermieter bekommen – und welche nicht

Die Höhe der Förderung setzt sich aus Grundförderung und mehreren Boni zusammen. Für Vermieter sind nur diese erreichbar:

• Grundförderung 30 % – erhalten alle Antragsteller, die eine förderfähige Heizung einbauen.
• Effizienzbonus 5 % – für besonders effiziente Wärmepumpen (Wärmequelle Wasser, Erdreich oder Abwasser oder Einsatz eines natürlichen Kältemittels wie R290). Nicht an Selbstnutzung gebunden, daher auch für Vermieter.
• Emissionsminderungszuschlag 2.500 € – pauschaler Zuschlag für emissionsarme Biomasseheizungen; ebenfalls nicht an Selbstnutzung gebunden.

Nicht für vermietete Wohneinheiten gelten:

• Klimageschwindigkeitsbonus 20 % – nur für selbst genutztes Wohneigentum.
• Einkommensbonus 30 % – nur für selbst nutzende Eigentümer mit zu versteuerndem Haushaltseinkommen bis 40.000 € im Jahr.

Daraus folgt die wichtigste Zahl für Vermieter: Die Förderquote ist auf maximal 35 % der förderfähigen Kosten begrenzt, während Selbstnutzer bis zu 70 % erreichen können.

Förderfähige Kosten und Höchstbeträge

Die förderfähigen Kosten sind je Wohneinheit gedeckelt: 30.000 € für die erste Wohneinheit, 15.000 € für die zweite bis sechste und 8.000 € ab der siebten Wohneinheit. Ein Mehrfamilienhaus mit acht Wohneinheiten hat damit einen Höchstbetrag der förderfähigen Kosten von 121.000 € (1 × 30.000 € + 5 × 15.000 € + 2 × 8.000 €). Auf diese Bemessungsgrundlage wird die für Vermieter geltende Quote von 30 % bzw. 35 % angewendet.

Umlage auf die Miete (§ 559e BGB)

Setzt der Vermieter für eine förderfähige Heizung tatsächlich öffentliche Fördermittel ein, darf er die Jahresmiete nach § 559e BGB um 10 % der aufgewendeten Kosten erhöhen – allerdings erst, nachdem die in Anspruch genommenen Drittmittel sowie eine pauschale Erhaltungspauschale von 15 % abgezogen wurden. Die Mehrbelastung des Mieters ist auf höchstens 0,50 €/m² Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren gedeckelt. Wird keine Förderung in Anspruch genommen, bleibt es bei der regulären Modernisierungsumlage von 8 % nach § 559 BGB. Details und ein Rechenbeispiel: Umlage der Heizungsmodernisierung auf den Mieter (§ 559e BGB).

Häufige Fehler / Missverständnisse

• „Vermieter bekommen bis zu 70 %." Falsch – die 70 % gelten nur für Selbstnutzer mit Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus. Für vermietete Wohneinheiten sind höchstens 35 % möglich.
• Auftrag vor Antrag. Wer den Handwerker uneingeschränkt beauftragt, bevor der Antrag gestellt ist, verliert den Anspruch. Zulässig ist nur ein Liefer-/Leistungsvertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung an die Förderzusage.
• Förderung „on top" umlegen. Die eingesetzten Fördermittel mindern die umlagefähigen Kosten zwingend; eine Umlage auf den geförderten Anteil ist unzulässig.
• Falsches Programm. Eine vermietende GbR oder GmbH muss Programm 459 nutzen, nicht 458 – ein Antrag im falschen Programm wird nicht bewilligt.

Beispiel

Vermieter A tauscht in einer vermieteten Eigentumswohnung die Gasheizung gegen eine Luft-Wasser-Wärmepumpe mit natürlichem Kältemittel (R290). Förderfähige Kosten: 28.000 € (unter dem Höchstbetrag von 30.000 € für die erste Wohneinheit). Förderquote: 30 % Grundförderung + 5 % Effizienzbonus = 35 %. Zuschuss: 35 % × 28.000 € = 9.800 €. Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus entfallen, weil die Wohnung vermietet ist.

Quellen

• KfW – Heizungsförderung für Privatpersonen – Wohngebäude (458): https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestehende-Immobilie/F%C3%B6rderprodukte/Heizungsf%C3%B6rderung-f%C3%BCr-Privatpersonen-Wohngeb%C3%A4ude-(458)/ B
• KfW – Merkblatt Zuschuss Nr. 458 (BEG Heizungsförderung für Privatpersonen): https://www.kfw.de/PDF/Download-Center/F%C3%B6rderprogramme-(Inlandsf%C3%B6rderung)/PDF-Dokumente/6000005131_M_458.pdf B
• KfW – Heizungsförderung für Unternehmen – Wohngebäude (459): https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Unternehmen/Wohnwirtschaft/F%C3%B6rderprodukte/Heizungsf%C3%B6rderung-f%C3%BCr-Unternehmen-Wohngeb%C3%A4ude-(459)/ B
• KfW – Merkblatt Zuschuss Nr. 459 (BEG Heizungsförderung für Unternehmen): https://www.kfw.de/PDF/Download-Center/F%C3%B6rderprogramme-(Inlandsf%C3%B6rderung)/PDF-Dokumente/6000005132_M_459.pdf B
• KfW – Aktuelle Informationen zur Heizungsförderung (Überblick, Programme 422/458/459/522): https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Heizungsf%C3%B6rderung/ B
• KfW – News: Antragstellung für Mehrfamilienhäuser und WEG möglich: https://www.kfw.de/%C3%9Cber-die-KfW/Newsroom/Aktuelles/News-Details_807936.html B
• § 559e BGB (Mieterhöhung nach Einbau einer Heizungsanlage): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559e.html A
• § 71 GEG (65-%-Erneuerbare-Pflicht beim Heizungstausch): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__71.html A