Wann darf der Vermieter wegen Zahlungsverzug fristlos kündigen?

Nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nr. 3 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug ist (Variante a), oder wenn er über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in Verzug ist (Variante b). Bei der Wohnraummiete ist der Rückstand in Variante a nur dann nicht unerheblich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Absatz 3 Nr. 1 BGB).

Muss vor der fristlosen Kündigung wegen Mietschulden abgemahnt werden?

Nein. § 543 Absatz 3 Satz 2 Nr. 3 BGB stellt klar, dass beim Zahlungsverzug weder eine vorherige Fristsetzung noch eine Abmahnung erforderlich ist. Die Kündigung kann unmittelbar nach Erreichen der gesetzlichen Verzugsschwelle ausgesprochen werden.

Was ist die Schonfristzahlung und wie wirkt sie?

Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Zustellung (Rechtshängigkeit) der Räumungsklage, oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle dazu, wird die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam (§ 569 Absatz 3 Nr. 2 Satz 1 BGB). Diese Heilung entfällt, wenn ihr binnen der letzten zwei Jahre bereits eine so geheilte Kündigung vorausgegangen ist.

Rettet die Schonfristzahlung das Mietverhältnis vollständig?

Nein. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH (u. a. Urteile vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17, vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20 und vom 05.10.2022 – VIII ZR 307/21) heilt die Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung. Eine zugleich hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wegen desselben Zahlungsverzugs bleibt wirksam, sodass das Mietverhältnis nach Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist dennoch endet.

Wie hoch muss der Mietrückstand sein?

Bei Variante a (zwei aufeinanderfolgende Termine) muss der Rückstand bei Wohnraum eine Monatsmiete übersteigen. Bei Variante b genügt ein über mehr als zwei Termine aufgelaufener Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten, auch wenn er sich aus vielen kleinen Teilbeträgen zusammensetzt.

Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug (§ 543 BGB) – Voraussetzungen und Schonfristzahlung

Mietrecht § 543 BGB § 569 BGB Zahlungsverzug Schonfristzahlung Deutschland

Status: in Kraft

Kurzantwort Der Vermieter kann das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Miete in Verzug ist – entweder für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon (Buchstabe a), oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht (Buchstabe b). Eine vorherige Abmahnung ist beim Zahlungsverzug nicht erforderlich (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Zahlt der Mieter den Rückstand innerhalb der Schonfrist – spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage – vollständig, wird die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Nach ständiger BGH-Rechtsprechung heilt die Schonfristzahlung jedoch nur die fristlose, nicht eine zugleich hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung (BGH, Urteile vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20 und vom 05.10.2022 – VIII ZR 307/21).

Kernfakten

Punkt	Wert
Rechtsgrundlage	§ 543 BGB (außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund), ergänzt durch § 569 BGB
Kündigungsgrund Variante a (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a)	Verzug mit Miete oder nicht unerheblichem Teil für zwei aufeinanderfolgende Termine
Kündigungsgrund Variante b (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b)	Verzug über mehr als zwei Termine mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten
Bagatellgrenze bei Variante a (Wohnraum)	Rückstand nur „nicht unerheblich", wenn er eine Monatsmiete übersteigt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB)
Abmahnung erforderlich?	Nein beim Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB)
Form der Kündigung	Schriftform, mit Angabe des Kündigungsgrundes (§ 568 Abs. 1, § 569 Abs. 4 BGB)
Schonfristzahlung (Heilung)	Vollständige Zahlung bis 2 Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage macht die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB)
Ausschluss der Heilung	gilt nicht, wenn binnen der vorangegangenen 2 Jahre bereits eine Kündigung so geheilt wurde (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB)
Wirkung auf hilfsweise ordentliche Kündigung	Schonfristzahlung heilt nur die fristlose, nicht die ordentliche Kündigung (BGH VIII ZR 91/20; VIII ZR 307/21)

Geltungsbereich

§ 543 BGB gilt für alle Mietverhältnisse; die ergänzenden Schutzvorschriften des § 569 BGB (Bagatellgrenze, Schonfristzahlung, Schriftform) greifen bei der Wohnraummiete. Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis mit Zugang der Kündigungserklärung – ohne Einhaltung einer Frist. Voraussetzung ist ein wichtiger Grund; der gesetzlich geregelte Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ist der häufigste Anwendungsfall. Neben der fristlosen Kündigung kann der Vermieter wegen desselben Rückstands zusätzlich (oder hilfsweise) eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung) aussprechen.

So wird die Schwelle berechnet

Bei Variante a (zwei aufeinanderfolgende Termine) ist der Rückstand bei der Wohnraummiete erst dann „nicht unerheblich", wenn er mehr als eine Monatsmiete beträgt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Monatsmiete 800 €. Mieter zahlt zwei Monate in Folge gar nichts → Rückstand 1.600 € > eine Monatsmiete → Kündigung möglich.
Mieter zahlt in zwei Monaten je 500 € statt 800 € → Rückstand 600 € < eine Monatsmiete → Schwelle der Variante a nicht erreicht.

Bei Variante b (Zeitraum über mehr als zwei Termine) genügt ein aufgelaufener Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten, auch wenn er sich aus vielen kleinen Teilbeträgen zusammensetzt.

Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB)

Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand (fällige Miete plus Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB) spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle (z. B. das Jobcenter) zur Zahlung, wird die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam. Diese „zweite Chance" entfällt, wenn ihr binnen der letzten zwei Jahre bereits eine auf demselben Weg geheilte Kündigung vorausgegangen ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB).

Häufige Fehler / Missverständnisse

„Die Schonfristzahlung rettet das Mietverhältnis vollständig." Falsch. Der BGH hat in ständiger Rechtsprechung (Urteile vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17; vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20; vom 05.10.2022 – VIII ZR 307/21) entschieden, dass die Schonfristzahlung nur die fristlose Kündigung heilt. Eine zugleich hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt wirksam, sodass das Mietverhältnis nach Ablauf der ordentlichen Frist dennoch endet.
„Vor der Kündigung muss erst abgemahnt werden." Beim Zahlungsverzug nicht: § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB stellt klar, dass weder Fristsetzung noch Abmahnung erforderlich sind.
„Schon ein kleiner Rückstand reicht." Bei Variante a muss der Rückstand bei Wohnraum eine Monatsmiete übersteigen (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB); ein geringerer Rückstand trägt diese Variante nicht.

Quellen

gesetze-im-internet.de – § 543 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, Volltext): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html A
gesetze-im-internet.de – § 569 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, ergänzende Vorschriften / Schonfristzahlung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__569.html A
gesetze-im-internet.de – § 573 BGB (ordentliche Kündigung des Vermieters): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html A
BGH, Urteile vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 (Schonfristzahlung heilt nicht die hilfsweise ordentliche Kündigung)
BGH, Urteil vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20 sowie Urteil vom 05.10.2022 – VIII ZR 307/21 (Bestätigung der Rechtsprechung)

Stand:: 2026-06-09
Gültig ab:: 2001-09-01 (Fassung durch das Mietrechtsreformgesetz)
Status:: aktuell
Quellenautorität:: A (gesetze-im-internet.de, BGH)
Lizenz:: CC BY 4.0

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