Wann darf der Vermieter die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen?

Nach § 558 Absatz 1 BGB darf der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden. Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB werden bei der Berechnung dieser Fristen ausgeklammert.

Was ist die Kappungsgrenze und wie hoch ist sie?

Die Kappungsgrenze ist eine eigenständige Obergrenze zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Nach § 558 Absatz 3 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen — Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen ausgenommen. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Landesregierungen die Kappungsgrenze für maximal fünf Jahre auf 15 Prozent absenken. Der BGH hat die Wirksamkeit dieser landesrechtlichen Kappungsgrenzen-Verordnungen mit Urteil vom 4. November 2015 (VIII ZR 217/14) bestätigt.

Wie muss der Vermieter eine Mieterhöhung begründen?

§ 558a Absatz 1 BGB verlangt, dass das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zugeht und begründet ist. § 558a Absatz 2 BGB nennt vier zulässige Begründungsmittel: einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel (§§ 558c, 558d BGB), eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e BGB), ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen. Liegt ein qualifizierter Mietspiegel mit Angaben zur Wohnung vor, müssen diese Angaben auch dann mitgeteilt werden, wenn ein anderes Begründungsmittel verwendet wird (§ 558a Absatz 3 BGB).

Wie viel Zeit hat der Mieter, um der Mieterhöhung zuzustimmen?

Der Mieter hat nach § 558b Absatz 2 Satz 1 BGB bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens Zeit, ganz oder teilweise zuzustimmen. Stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Absatz 1 BGB). Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten beim Amtsgericht auf Zustimmung klagen. Versäumt der Vermieter diese Klagefrist, ist das Erhöhungsverlangen unwirksam.

Gilt § 558 BGB auch bei Staffel- oder Indexmietverträgen?

Nein. § 558 BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse mit nicht indexierter und nicht gestaffelter Miete. Staffelmietverträge (§ 557a BGB) und Indexmietverträge (§ 557b BGB) folgen einem eigenen Erhöhungsmechanismus, der bereits im Vertrag festgelegt ist. Auch preisgebundener Wohnraum (z. B. Sozialwohnungen) und Wohnraum mit gesetzlich oder durch Förderzusage festgelegter Miete sind nach § 558 Absatz 2 Satz 2 BGB ausgenommen. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 558 Absatz 6 BGB unwirksam.

Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

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Kurzantwort Der Vermieter kann nach § 558 Absatz 1 BGB die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Nettokaltmiete im Zeitpunkt des Wirksamwerdens seit 15 Monaten unverändert ist und das Erhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt wird. Innerhalb von drei Jahren darf sich die Miete um höchstens 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze), in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt um höchstens 15 Prozent (§ 558 Absatz 3 BGB). Das Erhöhungsverlangen muss dem Mieter nach § 558a Absatz 1 BGB in Textform zugehen und mit einem der vier zulässigen Begründungsmittel begründet sein: qualifiziertem oder einfachem Mietspiegel, Mietdatenbank, Sachverständigengutachten oder Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen (§ 558a Absatz 2 BGB). Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zur Zustimmung; stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b Absatz 2 BGB).

Kernfakten

Punkt	Wert
Rechtsgrundlage	BGB §§ 558, 558a, 558b, 558c, 558d, 558e
Voraussetzung Miete unverändert (§ 558 Absatz 1 Satz 1 BGB)	seit 15 Monaten bei Wirksamwerden
Wartezeit zur vorherigen Mieterhöhung (§ 558 Absatz 1 Satz 2 BGB)	frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung
Bezugszeitraum ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2 BGB)	Mieten der letzten 6 Jahre in vergleichbaren Wohnungen, vereinbart oder geändert
Kappungsgrenze allgemein (§ 558 Absatz 3 Satz 1 BGB)	20 % in 3 Jahren
Kappungsgrenze in Spannungsgebieten (§ 558 Absatz 3 Satz 2 BGB)	15 % in 3 Jahren, durch Landesverordnung längstens für 5 Jahre
Erhöhungen nach §§ 559–560 BGB	werden bei Kappungsgrenze nicht mitgerechnet
Form des Erhöhungsverlangens (§ 558a Absatz 1 BGB)	Textform, begründet (E-Mail oder Brief ohne Unterschrift genügt)
Zulässige Begründungsmittel (§ 558a Absatz 2 BGB)	Mietspiegel · Mietdatenbank · Sachverständigengutachten · mindestens drei Vergleichswohnungen
Mitteilungspflicht bei qualifiziertem Mietspiegel (§ 558a Absatz 3 BGB)	Vermieter muss Mietspiegel-Angaben auch nennen, wenn er ein anderes Begründungsmittel wählt
Zustimmungsfrist Mieter (§ 558b Absatz 2 Satz 1 BGB)	bis Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang
Klagefrist Vermieter (§ 558b Absatz 2 Satz 2 BGB)	3 weitere Monate nach Ablauf der Zustimmungsfrist
Wirksamwerden bei Zustimmung (§ 558b Absatz 1 BGB)	Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang
Aktualisierungsturnus Mietspiegel	alle 2 Jahre Anpassung (§ 558c Absatz 3 BGB); qualifizierter Mietspiegel: Neuerstellung alle 4 Jahre (§ 558d Absatz 2 BGB)

Geltungsbereich

§ 558 BGB gilt für Wohnraummietverhältnisse mit unbefristeter, nicht indexierter und nicht gestaffelter Miete. Ausgeschlossen sind nach § 557a/§ 557b BGB Staffel- und Indexmietverträge, weil deren Mieterhöhung anderen Mechanismen folgt. Ebenfalls außerhalb von § 558 BGB liegen preisgebundener Wohnraum (z. B. Sozialwohnungen) sowie Wohnraum mit gesetzlich oder durch Förderzusage festgelegter Miethöhe (§ 558 Absatz 2 Satz 2 BGB). Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung im Mietvertrag ist unwirksam (§ 558 Absatz 6 BGB).

Ortsübliche Vergleichsmiete – wie sie ermittelt wird

Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich aus den Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Absatz 2 Satz 1 BGB). Maßgeblich ist die Nettokaltmiete; Betriebskosten und Heizkosten bleiben außen vor. Erhöhungen nach § 560 BGB (Betriebskostenanpassung) werden bei der Bildung der Vergleichsmiete ausgeklammert.

Der Vermieter darf die Vergleichsmiete mit einem der vier in § 558a Absatz 2 BGB genannten Begründungsmittel belegen:

Mietspiegel (einfach nach § 558c BGB oder qualifiziert nach § 558d BGB). Liegt ein qualifizierter Mietspiegel mit Angaben zur konkreten Wohnung vor, muss der Vermieter diese Angaben auch dann mitteilen, wenn er ein anderes Begründungsmittel wählt (§ 558a Absatz 3 BGB). Liegt die verlangte Miete innerhalb der Spanne des Mietspiegels, genügt das (§ 558a Absatz 4 BGB).
Mietdatenbank nach § 558e BGB.
Mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Benennung von Vergleichswohnungen – ausreichend sind drei konkret bezeichnete Wohnungen mit Adresse und Mietpreis (§ 558a Absatz 2 Nummer 4 BGB).

Nach § 558c Absatz 3 BGB sollen Mietspiegel alle zwei Jahre der Marktentwicklung angepasst werden; ein qualifizierter Mietspiegel ist zusätzlich alle vier Jahre neu zu erstellen (§ 558d Absatz 2 BGB). Mit dem Mietspiegelreformgesetz vom 10. August 2021 und der Mietspiegelverordnung (MsV) (in Kraft seit 1. Juli 2022) gelten bundeseinheitliche Mindeststandards für qualifizierte Mietspiegel; werden diese eingehalten, wird vermutet, dass der Mietspiegel anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht (§ 558d Absatz 1 Satz 2 BGB).

Kappungsgrenze (§ 558 Absatz 3 BGB)

Die Kappungsgrenze ist eine eigenständige Obergrenze zusätzlich zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren darf die Miete – Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen ausgenommen – um nicht mehr als 20 Prozent steigen. In Gebieten mit besonders gefährdeter Wohnungsversorgung können die Landesregierungen die Kappungsgrenze durch Rechtsverordnung für maximal fünf Jahre auf 15 Prozent absenken (Berlin, Hamburg, München und weitere Großstädte machen davon Gebrauch). Der Bundesgerichtshof hat die Wirksamkeit der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung in seinem Urteil vom 4. November 2015 – VIII ZR 217/14 bestätigt.

Maßgeblich ist die zu Beginn des Dreijahreszeitraums geschuldete Ausgangsmiete. Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB werden bei der Berechnung der Kappungsgrenze ausgeklammert (§ 558 Absatz 3 Satz 1 BGB).

Verfahren – Schritt für Schritt

Erhöhungsverlangen in Textform (Brief, Fax, E-Mail) zugehen lassen; eigenhändige Unterschrift nicht zwingend.
Begründung mit einem der vier zulässigen Begründungsmittel; bei qualifiziertem Mietspiegel: Pflichtangaben zur Wohnung mitteilen.
Der Mieter prüft. Bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang kann er der Erhöhung ganz oder teilweise zustimmen (§ 558b Absatz 2 Satz 1 BGB).
Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Absatz 1 BGB).
Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten beim zuständigen Amtsgericht auf Zustimmung klagen (§ 558b Absatz 2 Satz 2 BGB). Versäumt er diese Frist, ist das Erhöhungsverlangen unwirksam.

Häufige Fehler und Missverständnisse

„Mieterhöhung jedes Jahr möglich" – falsch. Frühestens nach 15 Monaten unveränderter Miete zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens (§ 558 Absatz 1 Satz 1 BGB) und nicht vor Ablauf eines Jahres nach der letzten Erhöhung (§ 558 Absatz 1 Satz 2 BGB).
„Kappungsgrenze ersetzt ortsübliche Vergleichsmiete" – nein. Beide Grenzen gelten kumulativ: Es darf weder die Vergleichsmiete überschritten noch die Kappungsgrenze gerissen werden.
„Modernisierungserhöhung zählt zur Kappungsgrenze" – nein. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB werden ausdrücklich ausgenommen (§ 558 Absatz 3 Satz 1 BGB).
„Zwei Vergleichswohnungen reichen" – falsch. § 558a Absatz 2 Nummer 4 BGB verlangt die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.
„Eigenhändige Unterschrift Pflicht" – nein. § 558a Absatz 1 BGB verlangt nur Textform (auch E-Mail), keine Schriftform.

Beispiel

Eine Wohnung kostet seit 18 Monaten unverändert 800 € Nettokaltmiete. Die letzte Mieterhöhung liegt 18 Monate zurück. Der qualifizierte Mietspiegel der Gemeinde weist eine ortsübliche Vergleichsmiete von 950 € aus. Berlin/Hamburg/München etc. haben eine Kappungsgrenze von 15 % erlassen.

Wartezeit ✓ (15 Monate erfüllt, 12 Monate seit letzter Erhöhung erfüllt)
Kappungsgrenze 15 % von 800 € = 120 € → maximal 920 €
Ortsübliche Vergleichsmiete 950 € liegt darüber → Kappungsgrenze ist die schärfere Schranke
Maximal verlangbare neue Miete: 920 € ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Erhöhungsverlangens.

Ausnahmen

Wird beim nächsten Themen-Review durch den zuständigen Agenten ergänzt.

Häufige Fehler

Wird beim nächsten Themen-Review durch den zuständigen Agenten ergänzt.

Quellen

gesetze-im-internet.de – § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, 15-Monats-Frist, 6-Jahres-Bezugszeitraum, 20 %/15 % Kappungsgrenze): gesetze-im-internet.de A
gesetze-im-internet.de – § 558a BGB (Form und Begründung, Textform, vier Begründungsmittel): gesetze-im-internet.de A
gesetze-im-internet.de – § 558b BGB (Zustimmungsfrist 2 Monate, Klagefrist 3 weitere Monate, Wirksamkeit ab 3. Kalendermonat): gesetze-im-internet.de A
gesetze-im-internet.de – § 558c BGB (einfacher Mietspiegel, 2-Jahres-Anpassung): gesetze-im-internet.de A
gesetze-im-internet.de – § 558d BGB (qualifizierter Mietspiegel, Vermutungswirkung, Neuerstellung): gesetze-im-internet.de A
gesetze-im-internet.de – § 558e BGB (Mietdatenbank): gesetze-im-internet.de A
gesetze-im-internet.de – Mietspiegelverordnung (MsV, seit 01.07.2022): gesetze-im-internet.de A
bundesgerichtshof.de – Pressemitteilung Nr. 189/2015 (BGH VIII ZR 266/14, 18.11.2015 – Wohnflächenabweichung & Kappungsgrenze): bundesgerichtshof.de A
bundesgerichtshof.de – Terminhinweis BGH VIII ZR 217/14 (04.11.2015 – Wirksamkeit der 15 %-Kappungsgrenzen-VO Berlin): bundesgerichtshof.de A
bundesgerichtshof.de – Pressemitteilung Nr. 122/2010 (BGH zur Verwendung von Mietspiegeln bei Mieterhöhungen): bundesgerichtshof.de A
bmj.de – Mietrecht (BMJ-Themenseite Mieter und Immobilien): bmj.de B

Stand:: 2026-05-28
Gültig ab:: 2001-09-01 (Mietrechtsreformgesetz, § 558 BGB in heutiger Grundstruktur)
Status:: aktuell
Quellenautorität:: A (gesetze-im-internet.de, bundesgerichtshof.de)
Lizenz:: CC BY 4.0