Mietkaution – Höhe, Anlage und Rückgabe (§ 551 BGB)

Kernfakten

Geltungsbereich

§ 551 BGB gilt für die Wohnraummiete. Die Vorschrift begrenzt jede Form der vom Mieter zu leistenden Sicherheit (Barkaution, Kautionssparbuch, verpfändetes Sparguthaben, Bürgschaft) der Höhe nach auf drei Nettokaltmieten. Maßgeblich ist die Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten – die Kaltmiete, nicht die Bruttomiete. Bei der Gewerberaummiete gilt § 551 BGB nicht; dort sind Höhe und Anlage der Sicherheit grundsätzlich frei verhandelbar.

Wird die vermietete Wohnung während des Mietverhältnisses verkauft, tritt der Erwerber nach § 566a BGB in die Verpflichtungen aus der Mietsicherheit ein; der Mieter kann die Kaution nach Mietende auch vom Erwerber zurückverlangen.

Höhe und Ratenzahlung

Die Kaution darf das Dreifache der Nettokaltmiete nicht übersteigen (§ 551 Absatz 1 BGB). Eine darüber hinausgehende Vereinbarung ist im überschießenden Teil unwirksam. Der Mieter ist gesetzlich berechtigt, die Geldkaution in drei gleichen Monatsraten zu leisten: Die erste Rate wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren zusammen mit den beiden folgenden Mietzahlungen (§ 551 Absatz 2 BGB). Eine Klausel, die die volle Kaution vor Übergabe der Wohnung verlangt, ist deshalb zum Nachteil des Mieters unwirksam (§ 551 Absatz 4 BGB).

Anlage und Verzinsung (Trennungsgebot)

Eine als Sicherheit überlassene Geldsumme muss der Vermieter bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen (§ 551 Absatz 3 Satz 1 BGB). Entscheidend ist das Trennungsgebot: Die Anlage muss vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen (§ 551 Absatz 3 Satz 3 BGB). Dadurch ist die Kaution im Fall der Insolvenz des Vermieters den Zugriffen seiner Gläubiger entzogen. Die Zinserträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit (§ 551 Absatz 3 Satz 3 und 4 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat daraus abgeleitet, dass ein Wohnungsmieter die Zahlung der Barkaution davon abhängig machen darf, dass ihm der Vermieter zuvor ein insolvenzfestes Konto benennt; bis dahin steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der laufenden Miete zu (BGH, Urteil vom 13. Oktober 2010 – VIII ZR 98/10). Nur bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht kein Verzinsungszwang (§ 551 Absatz 3 Satz 5 BGB).

Verwertung und Rückzahlung

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution nicht für streitige Forderungen in Anspruch nehmen; eine Aufrechnung gegen die treuhänderisch gebundene Sicherheit ist bei bestrittenen Forderungen unzulässig (BGH, Urteil vom 7. Mai 2014 – VIII ZR 234/13).

Nach Mietende wird die Kaution fällig, sobald dem Vermieter keine zu sichernden Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr zustehen. Einen festen gesetzlichen Stichtag – etwa die häufig genannten „sechs Monate" – gibt es nicht. Dem Vermieter ist eine angemessene Frist zur Prüfung und Abrechnung zuzugestehen; wegen einer noch nicht abgerechneten Betriebskostennachforderung darf er einen angemessenen Teilbetrag vorübergehend einbehalten.

Häufige Fehler und Missverständnisse

• „Die Kaution darf drei Bruttomieten betragen." – Nein. Bezugsgröße ist die Nettokaltmiete ohne Betriebskosten (§ 551 Absatz 1 BGB).
• „Ich muss die ganze Kaution vor dem Einzug zahlen." – Nein. Drei gleiche Monatsraten sind gesetzlich zulässig (§ 551 Absatz 2 BGB); eine gegenteilige Klausel ist unwirksam.
• „Der Vermieter darf die Kaution auf sein normales Konto legen." – Nein. Es gilt das Trennungsgebot (§ 551 Absatz 3 Satz 3 BGB); die Anlage muss insolvenzfest und vom Vermietervermögen getrennt sein.
• „Die Zinsen gehören dem Vermieter." – Nein. Die Erträge stehen dem Mieter zu (§ 551 Absatz 3 BGB).
• „Der Vermieter muss die Kaution spätestens nach sechs Monaten zurückzahlen." – So pauschal nicht. Das Gesetz nennt keine feste Frist; maßgeblich ist eine angemessene Abrechnungsfrist nach Wegfall der gesicherten Ansprüche.

Beispiel

Die Nettokaltmiete beträgt 800 €, hinzu kommen 200 € Betriebskostenvorauszahlung (Bruttomiete 1.000 €).

• Höchstzulässige Kaution: 3 × 800 € = 2.400 € – nicht 3 × 1.000 € (§ 551 Absatz 1 BGB).
• Zahlung in drei Raten zu je 800 €: erste Rate zu Mietbeginn, zweite und dritte mit den beiden Folgemieten (§ 551 Absatz 2 BGB).
• Der Vermieter legt die 2.400 € auf einem vom eigenen Vermögen getrennten Kautionskonto an; die anfallenden Zinsen werden dem Mieter gutgeschrieben (§ 551 Absatz 3 BGB).

Quellen

• gesetze-im-internet.de – § 551 BGB (Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten; Höchsthöhe 3 Nettokaltmieten, Ratenzahlung, Trennungsgebot, Verzinsung, Unwirksamkeit abweichender Vereinbarungen): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html A
• gesetze-im-internet.de – § 566a BGB (Mietsicherheit bei Veräußerung des Wohnraums; Eintritt des Erwerbers): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566a.html A
• gesetze-im-internet.de – § 273 BGB (Zurückbehaltungsrecht – Grundlage des Mieter-Zurückbehaltungsrechts bis zur insolvenzfesten Anlage): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__273.html A
• Bundesgerichtshof – Urteil vom 13. Oktober 2010, VIII ZR 98/10 (Mieter darf Kautionszahlung von Benennung eines insolvenzfesten Kontos abhängig machen)
• Bundesgerichtshof – Urteil vom 7. Mai 2014, VIII ZR 234/13 (keine Aufrechnung gegen die Kaution wegen bestrittener Forderungen während des laufenden Mietverhältnisses)