Muss ein Mietvertrag schriftlich sein?

Nein. Ein Wohnraummietvertrag ist grundsätzlich formfrei und kann auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten wirksam geschlossen werden (§ 535 BGB). Schriftform verlangt das Gesetz nur in § 550 BGB für Verträge, die für längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden. In der Praxis ist die Schriftform aus Beweisgründen dennoch dringend zu empfehlen.

Welche Angaben muss ein Mietvertrag mindestens enthalten?

Es gibt keinen gesetzlichen Pflichtkatalog. Erforderlich ist nur die Einigung über die wesentlichen Vertragsbestandteile (essentialia negotii): die Vertragsparteien, die Mietsache (die konkret bezeichnete Wohnung) und die Miete. Fehlt einer dieser Punkte, kommt kein Mietvertrag zustande. Weitere Punkte wie Betriebskosten, Kaution oder Schönheitsreparaturen gelten nur, wenn sie ausdrücklich vereinbart wurden.

Was passiert, wenn die Schriftform nach § 550 BGB nicht eingehalten wird?

Der Vertrag ist nicht unwirksam. Nach § 550 BGB gilt er aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Eine vereinbarte Befristung entfällt damit; der Vertrag kann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums ordentlich gekündigt werden.

Sind Schriftformheilungsklauseln im Mietvertrag wirksam?

Nein. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. September 2017 (XII ZR 114/16) entschieden, dass Schriftformheilungsklauseln mit der zwingenden Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und damit unwirksam sind – unabhängig davon, ob sie individuell ausgehandelt oder als vorformulierte AGB gestellt wurden.

Ist ein mündlicher Mietvertrag gültig?

Ja. Ein mündlich geschlossener Wohnraummietvertrag ist voll wirksam. Problematisch ist nur die Beweisbarkeit der Vereinbarungen. Bei einer Bindung über mehr als ein Jahr ohne Schriftform gilt der Vertrag zudem nach § 550 BGB als unbefristet.

Mietvertrag – Pflichtangaben und Form (§§ 535, 550 BGB)

Mietrecht § 535 BGB § 550 BGB Mietvertrag Schriftform Deutschland

Status: in Kraft

Kurzantwort Ein Wohnraummietvertrag ist grundsätzlich formfrei – er kann auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten wirksam zustande kommen (§ 535 BGB). Zwingend einigen müssen sich die Parteien nur über die wesentlichen Vertragsbestandteile: die Vertragsparteien, die Mietsache (die konkrete Wohnung) und die Miete. Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht schriftlich geschlossen, ist er nicht unwirksam, gilt aber nach § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung ordentlich gekündigt werden. Schriftformheilungsklauseln, die diesen Mangel reparieren sollen, sind nach BGH-Rechtsprechung (XII ZR 114/16) unwirksam.

Kernfakten

Punkt	Wert
Rechtsgrundlage Inhalt	§ 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
Rechtsgrundlage Form	§ 550 BGB – Form des Mietvertrags
Grundsatz	Mietvertrag ist formfrei; auch mündlich/konkludent wirksam (§ 535 BGB)
Wesentliche Bestandteile (Mindesteinigung)	Vertragsparteien, Mietsache (Wohnung), Miethöhe (§ 535 Abs. 1, 2 BGB)
Schriftform-Schwelle	Vertrag für länger als ein Jahr (§ 550 S. 1 BGB)
Folge fehlender Schriftform	Vertrag bleibt wirksam, gilt aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 S. 1 BGB)
Früheste Kündigung in diesem Fall	zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums (§ 550 S. 2 BGB)
Anforderung Schriftform	eigenhändige Unterschrift beider Parteien auf einheitlicher Urkunde (§ 126 BGB)
Schriftformheilungsklausel	unwirksam (BGH, 27.09.2017 – XII ZR 114/16)
Anwendung auf Grundstücke/Räume	§ 550 gilt über § 578 BGB auch für Gewerbe-/Grundstücksmiete
AGB-Kontrolle von Formularklauseln	§§ 305–310 BGB

Geltungsbereich

Die Regeln gelten für Wohnraummietverträge (§§ 535 ff. BGB); über § 578 BGB ist § 550 BGB auch auf Gewerbe- und Grundstücksmietverträge anwendbar. Anders als beim Arbeitsvertrag (Nachweisgesetz) gibt es im Mietrecht keinen gesetzlichen Katalog von Pflicht-Datenfeldern, die in der Vertragsurkunde stehen müssen. Erforderlich ist allein die Einigung über die essentialia negotii: wer vermietet an wen (Parteien), was wird vermietet (die konkret bezeichnete Wohnung) und wofür (die Miete). Fehlt einer dieser Punkte, ist kein Mietvertrag zustande gekommen. Alle weiteren Punkte – Betriebskosten, Kaution, Schönheitsreparaturen, Befristung – sind nicht zur Wirksamkeit nötig, müssen aber ausdrücklich vereinbart werden, wenn sie gelten sollen (z. B. ist die Umlage von Betriebskosten nach § 556 BGB nur bei Vereinbarung möglich).

Form: Wann Schriftform nötig ist

Der Mietvertrag selbst unterliegt keinem allgemeinen Formzwang. Schriftform verlangt das Gesetz nur in § 550 BGB für Verträge, die für länger als ein Jahr geschlossen werden – also für befristete oder beidseitig langfristig gebundene Verträge. Wird die Schriftform dabei nicht gewahrt, ist die Rechtsfolge mild: Der Vertrag ist nicht nichtig, sondern gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung ordentlich kündbar (§ 550 S. 2 BGB). Die Schriftform nach § 126 BGB erfordert die eigenhändige Unterschrift beider Parteien; bei mehrseitigen Verträgen müssen die Blätter eine einheitliche Urkunde mit erkennbarem inhaltlichen Zusammenhang bilden. § 550 BGB dient nach dem BGH nicht nur dem Schutz eines späteren Erwerbers, sondern auch der Beweisbarkeit und dem Schutz der Parteien vor unbedachter langfristiger Bindung.

Schriftformheilungsklauseln sind unwirksam

In der Praxis – vor allem bei langfristigen Verträgen – fanden sich oft „Schriftformheilungsklauseln", mit denen sich die Parteien verpflichteten, einen Schriftformmangel nachträglich zu heilen und sich nicht auf § 550 BGB zu berufen. Der Bundesgerichtshof hat solche Klauseln mit Urteil vom 27. September 2017 (XII ZR 114/16) für unwirksam erklärt: Sie sind mit der zwingenden Vorschrift des § 550 BGB nicht vereinbar. Das gilt unabhängig davon, ob die Klausel individuell ausgehandelt oder als vorformulierte AGB gestellt wurde. Eine Partei kann sich deshalb trotz solcher Klauseln auf einen Schriftformmangel berufen und den Vertrag vorzeitig ordentlich kündigen.

Häufige Fehler / Missverständnisse

„Ein mündlicher Mietvertrag ist ungültig." Falsch. Ein Wohnraummietvertrag ist auch mündlich voll wirksam. Nur bei einer Bindung über ein Jahr ohne Schriftform greift die Folge des § 550 BGB (unbestimmte Zeit), und Beweisprobleme sind praktisch.
„Fehlende Schriftform macht den Vertrag nichtig." Falsch. Der Vertrag bleibt wirksam; er gilt nur als unbefristet und ist frühestens nach einem Jahr ordentlich kündbar (§ 550 S. 2 BGB).
„Es gibt gesetzlich vorgeschriebene Pflichtfelder im Mietvertrag." Es gibt keinen gesetzlichen Pflichtkatalog wie beim Arbeitsvertrag. Nötig ist nur die Einigung über Parteien, Mietsache und Miete; alles andere gilt nur, wenn es vereinbart wurde.
„Eine Schriftformheilungsklausel sichert den langfristigen Vertrag ab." Seit BGH XII ZR 114/16 sind solche Klauseln unwirksam.

Beispiel

Vermieter und Mieter schließen einen auf drei Jahre befristeten Wohnraummietvertrag nur mündlich. Der Vertrag ist wirksam, die Befristung jedoch nicht formgerecht: Nach § 550 BGB gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Beide Seiten können ihn – frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Einzug – mit der gesetzlichen Frist des § 573c BGB ordentlich kündigen, obwohl eigentlich drei Jahre vereinbart waren.

Quellen

gesetze-im-internet.de – § 535 BGB (Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html A
gesetze-im-internet.de – § 550 BGB (Form des Mietvertrags): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__550.html A
gesetze-im-internet.de – § 126 BGB (Schriftform): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__126.html A
gesetze-im-internet.de – § 578 BGB (Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html A
gesetze-im-internet.de – § 305 BGB (Einbeziehung Allgemeiner Geschäftsbedingungen): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__305.html A
BGH, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16 (Schriftformheilungsklauseln unwirksam, § 550 BGB)

Stand:: 2026-06-14
Gültig ab:: 2001-09-01 (Fassung durch das Mietrechtsreformgesetz)
Status:: aktuell
Quellenautorität:: A (gesetze-im-internet.de, BGH)
Lizenz:: CC BY 4.0

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