Erklärung und Wirkung der Modernisierungsmieterhöhung (§ 559b BGB) In Kraft

Kernfakten

Geltungsbereich

§ 559b BGB gilt für die Wohnraummiete und setzt eine bereits abgeschlossene Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB voraus, für die § 559 BGB ein Erhöhungsrecht gewährt (jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten, § 559 Absatz 1 BGB). Die Vorschrift regelt ausschließlich die Ausübung dieses Rechts:

• Adressat ist der Mieter; die Erklärung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Gestaltungserklärung. Deshalb kommt es für den Fristlauf auf den Zugang an, nicht auf die Absendung.
• Textform nach § 126b BGB genügt; die Erklärung kann also auch per E-Mail abgegeben werden, sofern sie lesbar, dauerhaft und der Erklärende genannt ist.
• Inhaltlich verlangt Absatz 1 Satz 2 zweierlei: eine Berechnung aus den entstandenen Kosten und eine Erläuterung entlang der Voraussetzungen der §§ 559 und 559a BGB. Der Bundesgerichtshof beschreibt den Zweck dieser Pflichten damit, den Informationsvorsprung auf Vermieterseite abzubauen und dem Mieter die Prüfung zu ermöglichen (BGH VIII ZR 361/21).
• Entsprechend anwendbar ist § 559b über § 559c Absatz 3 BGB auf das vereinfachte Verfahren und über § 578 Absatz 3 Satz 1 BGB auf Verträge über die Anmietung von Räumen für Personen mit dringendem Wohnungsbedarf.

Die materiellen Grenzen der Erhöhung stehen nicht in § 559b, sondern in § 559 BGB – insbesondere die Kappung nach § 559 Absatz 3a BGB (innerhalb von sechs Jahren höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter höchstens 2 Euro) und der Härteeinwand nach § 559 Absatz 4 BGB.

Ausnahmen

• Keine Ankündigungspflicht, keine Sanktion: Nach § 555c Absatz 4 BGB entfällt die Ankündigung bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Wo keine Ankündigung geschuldet ist, greift auch die Verlängerung nach § 559b Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 BGB nicht.
• Vereinfachtes Verfahren: Bei Kosten bis 10 000 Euro je Wohnung kann der Vermieter nach § 559c Absatz 1 BGB pauschal 30 Prozent als ersparte Erhaltungskosten abziehen. Eine gesonderte Darlegung des Instandsetzungsanteils erübrigt sich dann; stattdessen ist nach § 559c Absatz 3 Satz 2 BGB anzugeben, dass nach dem vereinfachten Verfahren gerechnet wurde.
• Gewerkeaufschlüsselung: Sie ist nach BGH VIII ZR 361/21 auch dann grundsätzlich nicht erforderlich, wenn umfangreiche und kostenträchtige bauliche Veränderungen, Maßnahmen außerhalb der Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt wurden.
• Abweichende Vereinbarungen: Sie sind nach § 559b Absatz 3 BGB unwirksam, soweit sie zum Nachteil des Mieters wirken. Eine für den Mieter günstigere Abrede – etwa ein späterer Wirkungszeitpunkt – bleibt möglich.

Häufige Fehler

• Erhöhung ab dem Folgemonat verlangt. Absatz 2 Satz 1 nennt den Beginn des dritten Monats nach Zugang. Geht die Erklärung im Januar zu, ist die erhöhte Miete erstmals für April geschuldet – nicht für Februar.
• Sechs-Monats-Verlängerung als Unwirksamkeitsgrund missverstanden. Die Sanktion des Absatzes 2 Satz 2 macht die Erklärung nicht unwirksam; sie verschiebt nur den Zeitpunkt, ab dem die erhöhte Miete geschuldet ist.
• 10-Prozent-Schwelle auf die Miete bezogen. Nummer 2 vergleicht die tatsächliche Mieterhöhung mit der angekündigten Mieterhöhung, nicht die neue Miete mit der alten.
• Instandsetzungsanteil verschwiegen. Wird eine modernisierende Instandsetzung abgerechnet, ohne den ersparten Erhaltungsaufwand wenigstens als Quote oder bezifferten Betrag auszuweisen, scheitert die Erklärung bereits an den formellen Anforderungen (BGH VIII ZR 88/13; BGH VIII ZR 361/21).
• Drittmittel nicht erläutert. Zuschüsse, zinsverbilligte Darlehen und gleichgestellte Leistungen nach § 559a BGB gehören in die Erläuterung. Der BGH hat die Erhöhungserklärung in VIII ZR 416/21 gerade deshalb für formell unzureichend gehalten.
• Erhöhung vor Abschluss der Arbeiten erklärt. Ein Erhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; bei tatsächlich trennbaren Maßnahmen sind mehrere Erklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen möglich (BGH VIII ZR 88/13, Leitsatz 3).
• Schriftform angenommen. § 559b Absatz 1 Satz 1 verlangt Textform, nicht Schriftform. Eine fehlende eigenhändige Unterschrift macht die Erklärung für sich genommen nicht unwirksam.

Beispiel

Die Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung des Fristenlaufs; sie stammen nicht aus dem Gesetz.

Ein Vermieter kündigt im März eine energetische Modernisierung an und beziffert die zu erwartende Mieterhöhung in der Ankündigung mit 60 Euro monatlich. Nach Abschluss der Arbeiten erklärt er die Erhöhung in Textform; die Erklärung geht dem Mieter am 10. Juni zu.

• Fall 1 – Erhöhung 62 Euro. Die tatsächliche Erhöhung übersteigt die angekündigte um rund 3,3 Prozent, bleibt also unter der Schwelle des Absatzes 2 Satz 2 Nummer 2. Es bleibt bei Absatz 2 Satz 1: Die erhöhte Miete ist mit Beginn des dritten Monats nach Zugang geschuldet, also ab 1. September.
• Fall 2 – Erhöhung 70 Euro. Das sind rund 16,7 Prozent mehr als angekündigt und damit mehr als 10 Prozent. Die Frist verlängert sich um sechs Monate; die erhöhte Miete ist erst ab 1. März des Folgejahres geschuldet. Die Erklärung selbst bleibt wirksam.
• Fall 3 – keine Ankündigung. Hat der Vermieter die Maßnahme nicht nach § 555c Absatz 1 und 3 bis 5 BGB angekündigt, verschiebt sich der Wirkungszeitpunkt nach Nummer 1 ebenfalls um sechs Monate.

Nicht Gegenstand dieser Fristenrechnung ist die Frage, ob die Erhöhung der Höhe nach berechtigt ist. Das richtet sich nach § 559 BGB (8 Prozent der aufgewendeten Kosten, Abzug der Erhaltungskosten nach Absatz 2, Kappung nach Absatz 3a, Härteeinwand nach Absatz 4) und nach der Anrechnung von Drittmitteln gemäß § 559a BGB.

Siehe auch

• [Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB)](/fakten/modernisierungsumlage-559-bgb.html)
• [Anrechnung von Drittmitteln bei der Modernisierungsmieterhöhung (§ 559a BGB)](/fakten/drittmittel-modernisierung-559a-bgb.html)
• [Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB)](/fakten/modernisierungsankuendigung-555c-bgb.html)
• [Energetische Modernisierung (§ 555b BGB)](/fakten/energetische-modernisierung-555b.html)
• [Pauschalabzug bei der Heizungsumlage (§ 559e BGB)](/fakten/bgb-559e-pauschalabzug-heizungsumlage.html)
• [Mieterhöhung nach Einbau einer Wärmepumpe (§ 559f BGB)](/fakten/bgb-559f-mieterhoehung-waermepumpe.html)

Stand

• Stand: 2026-09-19
• Gültig ab: 2013-05-01 (Fassung des Mietrechtsänderungsgesetzes vom 11.03.2013, BGBl. I S. 434, in Kraft seit 01.05.2013)
• Status: aktuell
• Quellenautorität: A
• Lizenz: CC BY 4.0

Quellen

• § 559b BGB – Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Mieterhöhungserklärung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559b.html A
• § 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html A
• § 559a BGB – Anrechnung von Drittmitteln: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559a.html A
• § 559c BGB – Vereinfachtes Verfahren: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559c.html A
• § 555b BGB – Modernisierungsmaßnahmen: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555b.html A
• § 555c BGB – Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555c.html A
• § 555d BGB – Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Härteeinwand: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555d.html A
• § 578 BGB – Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html A
• Art. 229 § 49 EGBGB – Übergangsvorschrift zum Mietrechtsanpassungsgesetz: https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__49.html A
• BGH, Urteil vom 20.07.2022 – VIII ZR 361/21 (amtlicher Volltext, rechtsprechung-im-internet.de, docid KORE304342022): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE304342022&psml=bsjrsprod.psml&max=true A
• BGH, Urteil vom 28.09.2022 – VIII ZR 338/21 (amtlicher Volltext, docid KORE307592022): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE307592022&psml=bsjrsprod.psml&max=true A
• BGH, Urteil vom 19.07.2023 – VIII ZR 416/21 (amtlicher Volltext, docid KORE300832023): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE300832023&psml=bsjrsprod.psml&max=true A
• BGH, Urteil vom 17.12.2014 – VIII ZR 88/13 (amtlicher Volltext, docid KORE302742015): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE302742015&psml=bsjrsprod.psml&max=true A
• BGH, Pressemitteilung Nr. 114/2022 zur Entscheidung VIII ZR 361/21: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2022/2022114.html A