Wie viel Prozent der Modernisierungskosten darf der Vermieter umlegen?

Nach § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Erhaltungs- bzw. Instandhaltungskosten sind vorher herauszurechnen und nicht umlagefähig (§ 559 Abs. 2 BGB).

Wie hoch ist die Kappungsgrenze bei der Modernisierungsumlage?

Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter erhöhen. Beträgt die Ausgangsmiete weniger als 7 Euro/m², sind höchstens 2 Euro/m² zulässig (§ 559 Abs. 3a Satz 1 und 2 BGB). Beim Einbau einer Heizungsanlage gilt zusätzlich eine Grenze von 0,50 Euro/m² in sechs Jahren.

Ab wann muss der Mieter die erhöhte Miete zahlen?

Die erhöhte Miete wird mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Mieterhöhungserklärung geschuldet (§ 559b Abs. 2 Satz 1 BGB). Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt wurde oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Was gilt bei einer geförderten Heizungsmodernisierung (§ 559e BGB)?

Hat der Vermieter für den Einbau einer Heizungsanlage öffentliche Fördermittel in Anspruch genommen, kann er nach § 559e Abs. 1 BGB 10 Prozent der um die Drittmittel verminderten Kosten umlegen. Dabei werden pauschal 15 Prozent als ersparte Instandhaltungskosten abgezogen (Abs. 2) und die Erhöhung ist auf 0,50 Euro/m² in sechs Jahren begrenzt (Abs. 3).

Wie lange vorher muss eine Modernisierung angekündigt werden?

Der Vermieter muss die Modernisierungsmaßnahme dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c Abs. 1 BGB). Die Ankündigung muss Art und Umfang, voraussichtlichen Beginn und Dauer sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und die künftigen Betriebskosten enthalten.

Gibt es Ausnahmen bei § 559 BGB?

Härtefall (§ 559 Abs. 4): Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter – auch unter Berücksichtigung der künftigen Betriebskosten – eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Der Mieter muss den Härteeinwand fristgerecht mitteilen (§ 559 Abs. 5 i. V. m. § 555d).

Welche häufigen Fehler gibt es bei § 559 BGB?

8 % auf die Gesamtkosten statt auf die um Erhaltungs- und Fördermittel bereinigten Kosten zu rechnen. Beide Abzüge sind zwingend. Die Kappungsgrenzen übersehen: Auch wenn 8 % rechnerisch mehr ergeben, ist bei 3 €/m² (bzw. 2 €/m²) in sechs Jahren Schluss. Verwechslung der allgemeinen Kappung mit der Sonder-Kappung von 0,50 €/m² beim Heizungseinbau – beide gelten parallel. Annahme, die erhöhte Miete sei sofort fällig.

§ 559 BGB – Modernisierungsumlage bei energetischer Sanierung

Mietrecht BGB § 559 Modernisierungsumlage Energetische Sanierung Kappungsgrenze Deutschland Status: in Kraft

Kurzantwort Nach § 559 BGB darf der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöhen. Reine Erhaltungs- bzw. Instandhaltungskosten sind herauszurechnen und nicht umlagefähig. Die monatliche Miete darf sich innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter erhöhen – bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro/m² um höchstens 2 Euro/m² (Kappungsgrenze, § 559 Abs. 3a). Für eine Heizungsmodernisierung gilt zusätzlich eine besondere Grenze von 0,50 Euro/m² in sechs Jahren. Die Erhöhung ist in Textform zu erklären und wird ab dem dritten Monat nach Zugang geschuldet (§ 559b).

Kernfakten

Punkt	Wert
Umlagesatz	8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten pro Jahr (§ 559 Abs. 1 BGB)
Umlagefähige Maßnahmen	Modernisierung nach § 555b Nr. 1, 1a, 3, 4, 4a, 5 oder 6 BGB (u. a. energetische Modernisierung, Heizungseinbau) (§ 559 Abs. 1 BGB)
Erhaltungsanteil	Ersparte Instandhaltungskosten sind abzuziehen, ggf. durch Schätzung (§ 559 Abs. 2 BGB)
Kappungsgrenze (allgemein)	max. 3 €/m² in 6 Jahren (§ 559 Abs. 3a Satz 1 BGB)
Kappungsgrenze bei Ausgangsmiete < 7 €/m²	max. 2 €/m² in 6 Jahren (§ 559 Abs. 3a Satz 2 BGB)
Sonder-Kappung Heizungseinbau	max. 0,50 €/m² in 6 Jahren (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB)
Ankündigungsfrist	mind. 3 Monate vor Beginn in Textform (§ 555c Abs. 1 BGB)
Wirksamkeit der Mieterhöhung	ab Beginn des 3. Monats nach Zugang der Erklärung (§ 559b Abs. 2 Satz 1 BGB)
Verzögerung bei Formfehler	+ 6 Monate, wenn nicht ordnungsgemäß angekündigt oder tatsächliche Erhöhung > 10 % über angekündigt (§ 559b Abs. 2 Satz 2 BGB)
Förderung mit Drittmitteln (Heizung)	Sonderregel § 559e BGB: 10 % nach Abzug der Fördermittel, 15 % Instandhaltungspauschale, Kappung 0,50 €/m²

Geltungsbereich

§ 559 BGB gilt für vermieteten Wohnraum, wenn der Vermieter eine echte Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB durchgeführt hat – also etwa eine energetische Modernisierung, nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser, eine Wohnwertverbesserung oder die Schaffung neuen Wohnraums. Maßgeblich sind nur die tatsächlich für die jeweilige Wohnung aufgewendeten Kosten; bei Maßnahmen für mehrere Wohnungen sind die Kosten angemessen aufzuteilen (§ 559 Abs. 3 BGB). Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 559 Abs. 6 BGB).

Berechnung Schritt für Schritt

Gesamtkosten der Maßnahme ermitteln.
Erhaltungsanteil abziehen: Kosten, die ohnehin für die Instandhaltung angefallen wären, gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten (§ 559 Abs. 2). Bei der Heizungsmodernisierung mit Förderung pauschal 15 % (§ 559e Abs. 2).
Fördermittel/Drittmittel abziehen (z. B. KfW-/BAFA-Zuschüsse), soweit in Anspruch genommen (§ 559a, § 559e Abs. 1).
8 % der verbleibenden Kosten als jährliche Mieterhöhung; bei geförderter Heizung 10 % nach § 559e.
Kappungsgrenze prüfen: Erhöhung pro m² auf 3 €/2 € in 6 Jahren begrenzen, bei Heizungseinbau zusätzlich auf 0,50 €/m².

Ausnahmen

Härtefall (§ 559 Abs. 4): Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie für den Mieter – auch unter Berücksichtigung der künftigen Betriebskosten – eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Der Mieter muss den Härteeinwand fristgerecht mitteilen (§ 559 Abs. 5 i. V. m. § 555d).
Reine Erhaltung: Wird lediglich instandgesetzt oder repariert (keine Modernisierung nach § 555b), gibt es keine Umlage nach § 559.
Unerhebliche Maßnahmen: Bei nur unerheblicher Einwirkung und unerheblicher Mieterhöhung entfällt die Ankündigungspflicht (§ 555c Abs. 4).

Häufige Fehler

8 % auf die Gesamtkosten statt auf die um Erhaltungs- und Fördermittel bereinigten Kosten zu rechnen. Beide Abzüge sind zwingend.
Die Kappungsgrenzen übersehen: Auch wenn 8 % rechnerisch mehr ergeben, ist bei 3 €/m² (bzw. 2 €/m²) in sechs Jahren Schluss.
Verwechslung der allgemeinen Kappung mit der Sonder-Kappung von 0,50 €/m² beim Heizungseinbau – beide gelten parallel.
Annahme, die erhöhte Miete sei sofort fällig. Sie wird erst ab dem dritten Monat nach Zugang der formgerechten Erklärung geschuldet (§ 559b Abs. 2).

Beispiel

Eine 80-m²-Wohnung wird energetisch modernisiert; nach Abzug von Erhaltungsanteil und Fördermitteln verbleiben 40.000 € umlagefähige Kosten. 8 % davon sind 3.200 € pro Jahr, also rund 266,67 € im Monat – das entspricht 3,33 €/m². Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung jedoch auf 3 €/m² in sechs Jahren, hier also auf 240 € monatlich (sofern die Ausgangsmiete mindestens 7 €/m² beträgt). Lag die Miete vorher unter 7 €/m², sind nur 2 €/m², also 160 € monatlich, zulässig.

Quellen

§ 559 BGB im Volltext (Mieterhöhung nach Modernisierung):: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html A
§ 559b BGB (Geltendmachung, Wirkung der Mieterhöhung):: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559b.html A
§ 559e BGB (Sonderregel Heizungsmodernisierung mit Förderung):: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559e.html A
§ 555c BGB (Modernisierungsankündigung):: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555c.html A

Stand:: 2026-06-05
Gültig ab:: 2025-01-01 (Fassung mit §§ 559 Abs. 3a, 559e BGB)
Status:: aktuell
Quellenautorität:: A (Gesetzestext)
Lizenz:: CC BY 4.0

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