2-Jahres-Frist bei Eigentümerwechsel – Nachrüstpflichten nach GModG (§ 35, § 69) In Kraft

Q: Für wen gilt 2-Jahres-Frist bei Eigentümerwechsel?

Die Zwei-Jahres-Frist ist Teil einer Schutzklausel für Selbstnutzer. Sie betrifft ausschließlich Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine Wohnung selbst bewohnt hat (§ 35 Abs. 3 Satz 1 GModG, § 69 Abs. 3 GModG). Für diese Konstellation ruhen die Nachrüstpflichten, solange der Alteigentümer im Haus wohnt.

Kurzantwort Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, erbt oder geschenkt bekommt, in dem der bisherige Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst wohnte, muss die Nachrüstpflichten innerhalb von **zwei Jahren** erfüllen. Seit dem 29. Juli 2026 heißt das maßgebliche Gesetz **Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)**, und der Bestandsteil ist umnummeriert: Die Frist steht jetzt in **§ 35 Abs. 3 Satz 2 GModG** (oberste Geschossdecke, früher § 47 Abs. 3 Satz 2 GEG) und in **§ 69 Abs. 4 GModG** (Rohrleitungsdämmung, früher § 73 Abs. 2 GEG). Betroffen sind nur noch **zwei** Pflichten. Der Austausch alter Konstanttemperatur-Heizkessel gehört **nicht mehr** dazu: § 72 GEG ist weggefallen, ebenso die zugehörige Selbstnutzer-Ausnahme des § 73 GEG. Die Frist läuft **ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002** – nicht ab dem Einzug und nicht ab jedem weiteren Verkauf. Maßgeblich für den Fristbeginn ist beim Kauf die Eintragung im Grundbuch, beim Erbfall der Todestag des Erblassers.

Kernfakten

Punkt	Wert
Frist zur Pflichterfüllung	2 Jahre [§ 35 Abs. 3 Satz 2 GModG; § 69 Abs. 4 GModG]
Fristbeginn	erster Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 [§ 35 Abs. 3 Satz 2; § 69 Abs. 4 GModG]
Auslösende Ereignisse	Kauf, Erbschaft, Schenkung (Eigentümerwechsel) [§ 35 Abs. 3 Satz 1; § 69 Abs. 3 GModG]
Betroffene Gebäude	Wohngebäude mit höchstens 2 Wohnungen, davon 1 vom Eigentümer am 1.2.2002 selbst bewohnt [§ 35 Abs. 3 Satz 1; § 69 Abs. 3 GModG]
Pflicht 1: oberste Geschossdecke dämmen	U-Wert höchstens 0,24 W/(m²·K), sofern die Decke nicht bereits den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2:2013-02 erfüllt [§ 35 Abs. 1 i. V. m. Abs. 3 GModG]
Pflicht 2: Rohrleitungsdämmung	bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden; Begrenzung der Wärmeabgabe nach Anlage 8 [§ 69 Abs. 2 i. V. m. Abs. 3 und 4 GModG]
Weggefallene dritte Pflicht	der Austausch alter Konstanttemperatur-Heizkessel – § 72 GEG und § 73 GEG sind seit 29.07.2026 weggefallen; die Optionsvorgaben der §§ 42 bis 46 GModG greifen erst, wenn eine Heizungsanlage ersetzt wird
Wirtschaftlichkeitsausnahme	nur für die Geschossdecke: keine Pflicht, soweit die Aufwendungen nicht in angemessener Frist erwirtschaftet werden können [§ 35 Abs. 4 GModG] – § 69 GModG kennt keine solche Klausel
Auffangventil	Befreiung im Einzelfall wegen unbilliger Härte [§ 102 GModG]
Sanktion	Bußgeld bis 50.000 € – Geschossdecke über § 108 Abs. 1 Nr. 2, Rohrleitungen über § 108 Abs. 1 Nr. 14, jeweils i. V. m. § 108 Abs. 2 Nr. 1 GModG

Geltungsbereich

Die Zwei-Jahres-Frist ist Teil einer Schutzklausel für Selbstnutzer. Sie betrifft ausschließlich Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine Wohnung selbst bewohnt hat (§ 35 Abs. 3 Satz 1 GModG, § 69 Abs. 3 GModG). Für diese Konstellation ruhen die Nachrüstpflichten, solange der Alteigentümer im Haus wohnt. Erst mit einem Eigentümerwechsel nach dem 1.2.2002 treffen sie den neuen Eigentümer – dann binnen zwei Jahren.

Für alle anderen Gebäude – Wohngebäude mit mehr als zwei Wohnungen oder Häuser, die der Eigentümer nicht selbst bewohnt – gelten die Nachrüstpflichten unmittelbar und sind nicht an einen Eigentümerwechsel geknüpft. Hier gibt es keine gesonderte Zwei-Jahres-Frist ab Kauf.

Wann beginnt die Frist?

Fristauslöser ist der erste Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 (§ 35 Abs. 3 Satz 2 GModG, § 69 Abs. 4 GModG). Der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bestimmt sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch:

Kauf und Schenkung: Das Eigentum an einem Grundstück geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über (§ 873 BGB) – nicht mit der Unterschrift beim Notar und nicht mit der Schlüsselübergabe.
Erbfall: Bei Erbschaft geht das Eigentum bereits mit dem Tod des Erblassers über (Gesamtrechtsnachfolge, § 1922 BGB). Die spätere Grundbuchberichtigung ist dafür nicht maßgeblich.

Wann endet die Frist – und läuft sie neu?

Die Frist endet zwei Jahre nach dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1.2.2002. Entscheidend ist das Wort „erster": Wechselt das Gebäude nach 2002 mehrfach den Eigentümer, knüpft die Frist an den ersten Übergang an. Ein späterer Erwerber erhält keine neue Zwei-Jahres-Frist – ist die Pflicht beim Vorbesitzer bereits fällig geworden, besteht sie beim Weiterverkauf unmittelbar fort.

Häufige Fehler / Missverständnisse

„Die Frist beginnt mit dem Einzug." Nein – maßgeblich ist der Eigentumsübergang (Grundbuch bzw. Erbfall), nicht der tatsächliche Einzug.
„Als Käufer habe ich immer zwei Jahre Zeit." Nur, wenn es sich um den ersten Eigentumsübergang nach dem 1.2.2002 handelt. War das Haus schon vorher verkauft worden, ist die Frist längst abgelaufen und die Pflicht sofort fällig.
„Die Frist gilt für jedes Haus beim Kauf." Nein – sie ist eine Schutzklausel nur für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser. Bei größeren oder vermieteten Gebäuden bestehen die Pflichten ohnehin direkt.
„Nach dem Kauf muss die alte Heizung sofort raus." Nein – und zwar inzwischen aus einem grundsätzlicheren Grund: Das Betriebsverbot für alte Konstanttemperatur-Heizkessel stand in § 72 GEG und ist am 29. Juli 2026 weggefallen. Es ist damit weder an die Zwei-Jahres-Frist gebunden noch überhaupt noch eine Pflicht. Was bleibt, sind die Optionsvorgaben der §§ 42 bis 46 GModG – und die greifen erst, wenn der Eigentümer die Heizungsanlage tatsächlich ersetzt.
„Die Wirtschaftlichkeitsklausel hilft bei beiden Pflichten." Nein. § 35 Abs. 4 GModG erfasst nur die oberste Geschossdecke. Für die Rohrleitungsdämmung nach § 69 Abs. 2 GModG gibt es keine Wirtschaftlichkeitsklausel; dort bleibt nur der Befreiungsantrag wegen unbilliger Härte nach § 102 GModG.

Beispiel

Ein Ehepaar bewohnt seit 1995 sein Einfamilienhaus mit ungedämmter oberster Geschossdecke und einem 1988 eingebauten Öl-Konstanttemperaturkessel. Solange es dort wohnt, greifen die Nachrüstpflichten wegen der Schutzklausel nicht. Verkauft das Paar das Haus 2026 und wird der Käufer im März 2026 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, muss dieser bis März 2028 die oberste Geschossdecke dämmen und die zugänglichen Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume dämmen. Den alten Kessel muss er nicht stilllegen: Das Betriebsverbot des § 72 GEG ist am 29. Juli 2026 weggefallen. War das Haus dagegen schon 2010 einmal verkauft worden, wäre die Frist bereits 2012 abgelaufen – der Käufer von 2026 müsste die Pflichten unmittelbar erfüllen.

Änderungsverlauf

2026-07-09: Erstveröffentlichung. Rechtsgrundlagen § 47 Abs. 3 und § 73 GEG geprüft, alle Quellen-URLs auf HTTP 200 getestet. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin"
2026-09-15: Grundlegende Überarbeitung nach Faktencheck am amtlichen Volltext (gesetze-im-internet.de, Abruf über den In-App-Browser). Verbatim gegengelesen: §§ 35, 42, 69 und 108 GModG sowie die Inhaltsübersicht der Gesamtausgabe mit Vollzitat und Standangabe. Die Fristmechanik selbst ist unverändert bestätigt – „Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002" steht wortgleich in § 35 Abs. 3 Satz 2 und in § 69 Abs. 4 GModG; ebenso bestätigt bleiben die Anknüpfung an den ersten Übergang, die Zwei-Wohnungs-Schwelle und der Stichtag 1. Februar 2002. Drei Korrekturen: (1) Umbenennung und Umnummerierung – aus § 47 GEG wurde § 35 GModG, die Selbstnutzer-Klausel für die Rohrleitungen ist aus dem weggefallenen § 73 GEG in § 69 Abs. 3 und 4 GModG gewandert; Titel, Kurzantwort, Kernfakten, Geltungsbereich und alle Belegklammern sind umgestellt. (2) Die Seite führte drei fristgebundene Pflichten auf. Es sind nur noch zwei: § 72 GEG (Betriebsverbot für Konstanttemperatur-Heizkessel) ist weggefallen, die amtliche Inhaltsübersicht führt die §§ 71 bis 73 als „(weggefallen)". Damit entfallen auch die daran hängenden Angaben der Seite – „Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre bzw. vor 1991", „Ausnahme fossiler Weiterbetrieb längstens bis 31.12.2044 [§ 72 Abs. 4 i. V. m. § 73 Abs. 3 GEG]" und „Niedertemperatur- und Brennwertkessel ausgenommen [§ 72 Abs. 3 GEG]". Sie standen als geltendes Recht auf der Seite und sind ersatzlos gestrichen; an ihre Stelle tritt der Hinweis auf die Optionsvorgaben der §§ 42 bis 46 GModG, die erst beim Ersatz einer Heizungsanlage greifen (§ 42 Abs. 1 GModG, verbatim gegengelesen). (3) Die Wirtschaftlichkeitsausnahme gilt nicht für beide Pflichten: § 35 Abs. 4 GModG erfasst nur die Absätze 1 bis 3 derselben Vorschrift, also die oberste Geschossdecke; für § 69 GModG gibt es keine Entsprechung mehr, seit die Brücke des § 73 Abs. 3 GEG zu § 72 Abs. 4 GEG weggefallen ist. Ebenfalls berichtigt: Die Bußgeldkette „§ 108 Abs. 1 Nr. 2, 11, 20" trifft nicht mehr zu – nach geltendem § 108 GModG ist die Geschossdecke Nummer 2 und die Rohrleitung Nummer 14, beide über Abs. 2 Nr. 1 mit bis zu 50.000 Euro bewehrt. Präzisiert ist außerdem der Zuschnitt der Rohrdämmpflicht: § 69 Abs. 2 GModG erfasst nur bisher ungedämmte, zugängliche Leitungen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden. Die Aussagen zum Eigentumsübergang (§ 873 BGB, § 1922 BGB) sind unverändert übernommen und wurden in diesem Lauf nicht neu am Volltext geprüft. valid_from von 2024-01-01 auf 2026-07-29 gesetzt. Quellenlage: Normwortlaut Autoritätsniveau A, Inkrafttretensdatum A-nah (BMWSB-Ressortdarstellung). | change_type=factcheck field="factcheck_status" old="review_proposed" new="ok" reviewed_by="Nexvyra-Faktenchecker (Freigabe-Aufholer 15.09.2026)"

Stand

Stand: 2026-09-15
Gültig ab: 2026-07-29 (Fassung des GModG nach dem Gesetz vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226)
Status: aktuell (in_force)
Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de – GModG §§ 35, 42, 69, 108, verbatim gegengelesen 15.09.2026); BGB §§ 873, 1922 in diesem Lauf nicht neu geprüft
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Quellen

§ 35 GModG (Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes, Abs. 3 Satz 2: 2-Jahres-Frist), Abruf 15.09.2026: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__35.html A
§ 69 GModG (Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, Abs. 2 bis 4: Nachrüstpflicht, Schutzklausel, 2-Jahres-Frist), Abruf 15.09.2026: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__69.html A
§ 42 GModG (Grundsatz und Optionskatalog beim Ersatz einer Heizungsanlage): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__42.html A
§ 102 GModG (Befreiungen wegen unbilliger Härte): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__102.html A
§ 108 GModG (Bußgeldvorschriften): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__108.html A
GModG Gesamtausgabe mit Vollzitat und Inhaltsübersicht (belegt den Wegfall der §§ 47, 71, 72 und 73): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/BJNR172810020.html A
§ 873 BGB (Eigentumserwerb durch Grundbucheintragung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__873.html A
§ 1922 BGB (Gesamtrechtsnachfolge im Erbfall): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1922.html A
BBSR – GEG-Infoportal, Nachrüstungspflichten: https://www.bbsr-geg.bund.de/GEGPortal/DE/GEGRegelungen/Gebaeudebestand/Nachruestungspflichten/Nachruestungspflichten-node.html A

Letzte Änderung:: 2026-09-15
Letzte Prüfung:: 2026-09-15
In Kraft seit:: 2026-07-29
Status:: In Kraft
Quellen-Autorität:: A
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