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Vertragswidriger Gebrauch der Mietsache – Abmahnung und Unterlassungsklage (§ 541 BGB) In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-09-08 · letzte Prüfung: 2026-09-08 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort § 541 BGB lautet vollständig: „Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.“ Die Vorschrift verlangt damit drei Dinge – einen vertragswidrigen Gebrauch, eine dem Mieter zugegangene Abmahnung und die **Fortsetzung** des Gebrauchs nach der Abmahnung. Sie steht im Untertitel 1 „Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse“ und gilt deshalb für **alle** Mietverhältnisse, also auch für Gewerberaum- und Grundstücksmiete; der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass § 541 BGB innerhalb eines Mietverhältnisses den allgemeinen Anspruch aus § 1004 BGB **verdrängt** (BGH, Beschluss vom 17.04.2007 – VIII ZB 93/06; BGH, Urteil vom 19.12.2018 – XII ZR 5/18, Rn. 12). Die Abmahnung ist Voraussetzung des Unterlassungsanspruchs, aber **keine** Wirksamkeitsvoraussetzung der ordentlichen Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07); für die fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung ordnet § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB dagegen eine Abmahnung oder Abhilfefrist ausdrücklich an. Solange die zweckwidrige Nutzung andauert, verjährt der Anspruch aus § 541 BGB während des laufenden Mietverhältnisses **nicht** (BGH, Urteil vom 19.12.2018 – XII ZR 5/18, amtlicher Leitsatz).

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 541 BGB – Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch [gesetze-im-internet.de]
Vollständiger Normtext„Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.“ [§ 541 BGB]
Systematische StellungUntertitel 1 „Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse“ (§§ 535–548 BGB) – die Vorschrift gilt daher für alle Mietverhältnisse, nicht nur für Wohnraum [BGH, 19.12.2018 – XII ZR 5/18, Rn. 12]
Maßstab „vertragswidrig“Abweichung vom vertragsgemäßen Gebrauch, den der Vermieter nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB zu gewähren hat; maßgeblich ist die vertragliche Nutzungsvereinbarung [§ 535 Absatz 1 BGB; BGH, 19.12.2018 – XII ZR 5/18, Rn. 14 f.]
Voraussetzung 1vertragswidriger Gebrauch der Mietsache
Voraussetzung 2Abmahnung des Vermieters, die dem Mieter zugegangen ist
Voraussetzung 3Fortsetzung des vertragswidrigen Gebrauchs trotz der Abmahnung
Zeitpunkt der AbmahnungDie Abmahnung muss vor Klageerhebung erfolgt sein [BGH, 17.04.2007 – VIII ZB 93/06, Rn. 7]
Zugang bei GeschäftsunfähigkeitDer Senat hat auf die Abmahnung § 131 Absatz 1 BGB entsprechend angewendet; eine an einen geschäftsunfähigen Mieter persönlich gerichtete Abmahnung genügt daher nicht [BGH, 17.04.2007 – VIII ZB 93/06, Rn. 7]
Zweck der AbmahnungDem Mieter soll eine (letzte) Gelegenheit zu vertragstreuem Verhalten gegeben werden, bevor der Vermieter zu den scharfen Rechtsbehelfen der §§ 541 und 543 Absatz 2 Nummer 2 BGB greifen darf; die Ausgestaltung des § 541 BGB hat mieterschützenden Charakter [BGH, 17.04.2007 – VIII ZB 93/06, Rn. 6]
Verhältnis zu § 1004 BGBAmtlicher Leitsatz: „Im Wohnraummietverhältnis kann ein Beseitigungsanspruch nicht auf § 1004 BGB, sondern allein auf § 541 BGB gestützt werden.“ In den Gründen formuliert der Senat allgemeiner, „im Mietverhältnis“ [BGH, 17.04.2007 – VIII ZB 93/06, Leitsatz und Rn. 6]; für die Gewerberaummiete ausdrücklich bestätigt [BGH, 19.12.2018 – XII ZR 5/18, Rn. 12]
Verjährung – GrundregelDer Anspruch aus § 541 BGB unterliegt der regelmäßigen Verjährung von drei Jahren (§ 195 BGB); an die Stelle der Entstehung tritt nach § 199 Absatz 5 BGB die Zuwiderhandlung [BGH, 19.12.2018 – XII ZR 5/18, Rn. 18]
Verjährung – Dauerverstoß„Der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.“ [BGH, 19.12.2018 – XII ZR 5/18, amtlicher Leitsatz, BGHZ]
Verhältnis zur ordentlichen Kündigung„Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus.“ [BGH, 28.11.2007 – VIII ZR 145/07, amtlicher Leitsatz Satz 1]
Ausnahmefall dazu„Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.“ [BGH, 28.11.2007 – VIII ZR 145/07, amtlicher Leitsatz Satz 2]
Verhältnis zur fristlosen KündigungBesteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig [§ 543 Absatz 3 Satz 1 BGB]
Entbehrlichkeit nach § 543 Absatz 3 Satz 2 BGBwenn Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg versprechen, wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder wenn der Mieter mit der Miete im Sinne des § 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB in Verzug ist [§ 543 Absatz 3 Satz 2 BGB]
Unbefugte GebrauchsüberlassungEigener fristloser Kündigungsgrund: erhebliche Rechtsverletzung durch Gefährdung der Mietsache oder unbefugte Überlassung an einen Dritten [§ 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BGB]; die Erlaubnispflicht folgt aus § 540 Absatz 1 Satz 1 BGB
Vollstreckung des Unterlassungstitelsüber § 890 ZPO: Ordnungsgeld je Zuwiderhandlung, ersatzweise Ordnungshaft; das einzelne Ordnungsgeld darf 250.000 Euro, die Ordnungshaft insgesamt zwei Jahre nicht übersteigen; der Verurteilung muss eine Androhung vorausgehen [§ 890 Absatz 1, 2 ZPO]
Kein Verschuldenserfordernis im Normtext§ 541 BGB nennt weder Verschulden noch Wiederholungsgefahr als Tatbestandsmerkmal; der Wortlaut verlangt allein die Fortsetzung trotz Abmahnung [§ 541 BGB]
Schadensersatz danebenEin Schadensersatzanspruch wegen Pflichtverletzung richtet sich nach den allgemeinen Vorschriften (§ 280 BGB) und wird durch § 541 BGB nicht ausgeschlossen [§ 280 BGB]
Gültig seitFassung des Mietrechtsreformgesetzes, in Kraft seit 01.09.2001; die Vorschrift ist seither unverändert

Geltungsbereich

§ 541 BGB steht im Bürgerlichen Gesetzbuch in Buch 2, Abschnitt 8, Titel 5, Untertitel 1 „Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse“ (§§ 535 bis 548 BGB). Aus dieser systematischen Stellung hat der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ausdrücklich gefolgert, „dass die Vorschrift für alle Mietverhältnisse gilt und daher stets § 1004 BGB verdrängt“ (BGH, Urteil vom 19.12.2018 – XII ZR 5/18, Rn. 12). Anwendbar ist § 541 BGB damit auf die Wohnraummiete ebenso wie auf die Gewerberaum-, Grundstücks- und Sachmiete. Eines Umwegs über die Verweisungsnorm des § 578 BGB bedarf es dafür nicht – diese Vorschrift erstreckt nur einzelne Bestimmungen des Wohnraum-Untertitels (§§ 549 ff. BGB) auf Grundstücke und Nichtwohnräume.

Bezugspunkt der Prüfung ist der vertragsgemäße Gebrauch. Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Was vertragsgemäß ist, ergibt sich in erster Linie aus der Nutzungsvereinbarung des Mietvertrags. In dem vom BGH entschiedenen Fall XII ZR 5/18 hieß es in § 2 des Vertrags: „Die Vermietung erfolgt zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros“; jede andere Nutzung bedurfte der ausdrücklichen schriftlichen Genehmigung. Die tatsächliche Nutzung des ersten Obergeschosses zu Wohnzwecken hielt sich deshalb nicht innerhalb des vereinbarten Nutzungszwecks (Rn. 14 f.).

Der Tatbestand des § 541 BGB hat drei Elemente:

  1. Vertragswidriger Gebrauch. Der Mieter nutzt die Mietsache anders, als es der Vertrag erlaubt – etwa Gewerberäume zum Wohnen, eine Wohnung zu gewerblichen Zwecken, oder er nimmt bauliche Veränderungen und Anbringungen vor, die vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht gedeckt sind.
  2. Abmahnung. Der Vermieter muss den vertragswidrigen Gebrauch abmahnen. Die Abmahnung ist empfangsbedürftig; der Bundesgerichtshof hat auf sie § 131 Absatz 1 BGB entsprechend angewendet und deshalb eine an eine geschäftsunfähige Mieterin persönlich gerichtete Abmahnung nicht genügen lassen (BGH, Beschluss vom 17.04.2007 – VIII ZB 93/06, Rn. 7). Sie muss vor Klageerhebung zugegangen sein; im entschiedenen Fall scheiterte die Klage daran, dass der Zugang bei der Betreuerin vor wirksamer Klagezustellung nicht dargelegt war.
  3. Fortsetzung trotz Abmahnung. Der Mieter muss den vertragswidrigen Gebrauch nach der Abmahnung fortsetzen. Erst dann entsteht der Unterlassungsanspruch.

Zum Zweck der Abmahnung hat der VIII. Zivilsenat formuliert: Die konkrete Ausgestaltung des § 541 BGB habe mieterschützenden Charakter; durch das dort, nicht aber in § 1004 BGB aufgenommene Erfordernis einer vorherigen Abmahnung solle dem Mieter „eine (letzte) Gelegenheit zu vertragstreuem Verhalten gegeben werden, bevor der Vermieter zu den scharfen Rechtsbehelfen der §§ 541 und 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB greifen darf“ (BGH, 17.04.2007 – VIII ZB 93/06, Rn. 6).

Prozessual führt § 541 BGB zu einem Unterlassungstitel. Vollstreckt wird er nach § 890 ZPO: Handelt der Schuldner der Verpflichtung zuwider, ist er wegen jeder Zuwiderhandlung auf Antrag des Gläubigers vom Prozessgericht des ersten Rechtszuges zu einem Ordnungsgeld und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, zur Ordnungshaft oder zur Ordnungshaft bis zu sechs Monaten zu verurteilen. Das einzelne Ordnungsgeld darf 250.000 Euro, die Ordnungshaft insgesamt zwei Jahre nicht übersteigen. Der Verurteilung muss nach § 890 Absatz 2 ZPO eine Androhung vorausgehen, die – wenn sie im Urteil nicht enthalten ist – auf Antrag gesondert erlassen wird.

Verjährung: der Dauerverstoß

Die Verjährung des Anspruchs aus § 541 BGB war lange umstritten. Der Bundesgerichtshof hat sie 2018 in einer BGHZ-Entscheidung geklärt.

Ausgangspunkt. Der Anspruch unterliegt der regelmäßigen Verjährung des § 195 BGB mit einer Frist von drei Jahren. Für den Beginn kommt es nach § 199 Absatz 5 BGB – neben den subjektiven Voraussetzungen des § 199 Absatz 1 Nummer 2 BGB – statt auf die Entstehung des Anspruchs auf die Zuwiderhandlung an (BGH, 19.12.2018 – XII ZR 5/18, Rn. 18).

Die Streitfrage. Ob diese Regel auch dann greift, wenn der Mieter die Mietsache dauerhaft vertragswidrig nutzt, war in Schrifttum und Instanzrechtsprechung umstritten. Eine Ansicht ließ die Frist bereits mit Beginn der Beeinträchtigung laufen; die Gegenansicht nahm an, der Anspruch könne während des bestehenden Mietverhältnisses nicht verjähren (BGH, XII ZR 5/18, Rn. 19 f. mit Nachweisen).

Die Entscheidung. Der XII. Zivilsenat hat sich der zweiten Ansicht angeschlossen. Der amtliche Leitsatz lautet: *„Der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.“*

Die Begründung. Nutzt ein Mieter die zu gewerblichen Zwecken angemieteten Räume als Wohnung, liegt der Schwerpunkt seines vertragswidrigen Verhaltens nicht in der Aufnahme, sondern in der dauerhaften Aufrechterhaltung der unerlaubten Nutzung. Damit verletzt er fortwährend die während der gesamten Mietzeit bestehende Verpflichtung, die Mietsache nur im Rahmen des vereinbarten Verwendungszwecks zu nutzen. Dieser Dauerverpflichtung des Mieters entspricht die aus § 535 Absatz 1 BGB folgende Erhaltungspflicht des Vermieters, die – so der BGH – während des Bestehens des Vertragsverhältnisses „schon begrifflich nicht verjähren kann, weil sie während dieses Zeitraums gleichsam ständig neu entsteht“ (Rn. 23 unter Verweis auf BGHZ 184, 253). Der Senat hat dabei an seine Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht angeknüpft, wonach der Unterlassungsanspruch bei zweckwidriger Nutzung einer Teileigentumseinheit nicht verjährt, solange die Nutzung andauert (BGH, Urteil vom 08.05.2015 – V ZR 178/14, Rn. 9).

Praktische Folge: Ein Vermieter verliert den Unterlassungsanspruch nicht dadurch, dass er einer seit Jahren laufenden zweckwidrigen Nutzung zunächst nicht entgegengetreten ist. In XII ZR 5/18 bestand die vertragswidrige Wohnnutzung seit dem Bezug im Jahr 2010; abgemahnt wurde erst mit Schreiben vom 14. Juli 2016 – der Anspruch war gleichwohl nicht verjährt. Davon zu unterscheiden ist die Verwirkung, die einen zusätzlichen Umstandsmoment voraussetzt; das Oberlandesgericht hatte sie im dortigen Fall verneint, weil sich die Mieterin geweigert hatte, den ihr die Wohnnutzung erlaubenden Nachtrag zu unterzeichnen (Rn. 8).

Verhältnis zu Kündigung und anderen Rechtsbehelfen

Die Abmahnung spielt in drei Zusammenhängen eine unterschiedliche Rolle. Diese drei Ebenen werden in der Praxis häufig vermengt.

1. Unterlassungsanspruch nach § 541 BGB – Abmahnung ist Anspruchsvoraussetzung. Ohne vorherige Abmahnung besteht der Anspruch nicht. Der Vermieter kann den vertragswidrigen Gebrauch also nicht sofort einklagen.

2. Fristlose Kündigung nach § 543 BGB – Abmahnung oder Abhilfefrist ist Wirksamkeitsvoraussetzung mit Ausnahmen. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, ist die Kündigung nach § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. § 543 Absatz 3 Satz 2 BGB nennt drei Fälle, in denen das nicht gilt: wenn Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg versprechen; wenn die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist; und wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des § 543 Absatz 2 Nummer 3 BGB in Verzug ist. Für Wohnraum ergänzt § 569 BGB die Kündigungsgründe und ordnet in Absatz 4 an, dass der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben ist; nach § 569 Absatz 5 Satz 1 BGB ist eine von den Absätzen 1 bis 3 des § 569 BGB und von § 543 BGB zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

3. Ordentliche Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB – Abmahnung ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung. Der amtliche Leitsatz von BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07, lautet: *„Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.“* Die Abmahnung ist also kein zusätzliches Tatbestandsmerkmal, kann aber im Rahmen der Prüfung, ob eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung vorliegt, ausschlaggebend werden.

Daneben stehen weitere Instrumente:

Ausnahmen

Häufige Fehler

Beispiel

Eine Mieterin mietet ab dem 1. Juni 2010 Erdgeschoss und erstes Obergeschoss eines Gebäudes sowie drei Kellerräume und eine anteilige Fläche des Eingangsbereichs. § 2 des Mietvertrags lautet: „Die Vermietung erfolgt zum Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros“; jede andere Nutzung bedarf der ausdrücklichen schriftlichen Genehmigung. Tatsächlich nutzt sie das gesamte erste Obergeschoss von Anfang an zu Wohnzwecken. Einen Nachtrag, der ihr diese Nutzung rückwirkend erlaubt hätte, unterschreibt sie nicht. Der neue Eigentümer fordert sie mit Schreiben vom 14. Juli 2016 unter Fristsetzung bis zum 29. Juli 2016 auf, die Wohnnutzung zu unterlassen. Danach klagt er auf Unterlassung.

Die Prüfung verläuft in drei Schritten:

  1. Vertragswidriger Gebrauch? Ja. Die Nutzungsvereinbarung erlaubt allein den Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros; eine schriftliche Genehmigung für die Wohnnutzung liegt nicht vor, eine mündliche Gestattung konnte die Mieterin nicht beweisen.
  2. Abmahnung? Ja. Das Schreiben vom 14. Juli 2016 mit Fristsetzung ist die nach § 541 BGB erforderliche Abmahnung.
  3. Fortsetzung trotz Abmahnung? Ja. Die Wohnnutzung wurde beibehalten.

Der Einwand der Verjährung greift nicht: Zwar beträgt die Frist drei Jahre (§ 195 BGB) und beginnt bei Unterlassungsansprüchen nach § 199 Absatz 5 BGB mit der Zuwiderhandlung – die Wohnnutzung begann bereits 2010. Weil aber der Schwerpunkt des vertragswidrigen Verhaltens in der dauerhaften Aufrechterhaltung liegt und die Pflicht, die Mietsache nur zweckentsprechend zu nutzen, während der Mietzeit ständig neu entsteht, verjährt der Anspruch während des laufenden Mietverhältnisses nicht. Dies ist der vom Bundesgerichtshof am 19.12.2018 entschiedene Fall XII ZR 5/18; die Revision der Mieterin blieb ohne Erfolg.

Abwandlung 1: Hätte der Vermieter ohne jede Abmahnung geklagt, wäre die Klage unbegründet gewesen – und ein Ausweichen auf § 1004 BGB hätte nicht geholfen, weil diese Vorschrift im Mietverhältnis verdrängt wird.

Abwandlung 2: Ginge es statt um Gewerberaum um eine Wohnung und wollte der Vermieter zusätzlich ordentlich kündigen, wäre die Abmahnung dafür keine Wirksamkeitsvoraussetzung (VIII ZR 145/07). Für eine fristlose Kündigung wegen der Pflichtverletzung wäre dagegen nach § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB eine erfolglose Abmahnung oder eine erfolglos abgelaufene Abhilfefrist nötig – es sei denn, einer der drei Entbehrlichkeitsgründe des § 543 Absatz 3 Satz 2 BGB liegt vor.

Abwandlung 3: Obsiegt der Vermieter, erhält er einen Unterlassungstitel. Nutzt die Mieterin die Räume weiter zum Wohnen, setzt das Prozessgericht des ersten Rechtszuges auf Antrag nach § 890 ZPO ein Ordnungsgeld fest – vorausgesetzt, die Androhung ist im Urteil enthalten oder wurde nachträglich erlassen.

Siehe auch

Änderungsverlauf

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-09-08
Letzte Prüfung:
2026-09-08
In Kraft seit:
2001-09-01
Status:
In Kraft
Quellen-Autorität:
A
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CC BY 4.0
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