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Anrechnung von Drittmitteln bei der Modernisierungsmieterhöhung (§ 559a BGB) In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-09-11 · letzte Prüfung: 2026-09-11 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort § 559a BGB sorgt dafür, dass der Vermieter nur das auf die Miete umlegen darf, was er **selbst** für die Modernisierung aufgewendet hat. Nach Absatz 1 gehören Kosten, die der Mieter oder ein Dritter für ihn übernommen hat oder die mit **Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten** gedeckt werden, von vornherein **nicht** zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559 BGB – sie fallen also aus der Rechenbasis heraus, bevor die 8 Prozent gebildet werden. Bei **zinsverbilligten oder zinslosen Darlehen** aus öffentlichen Haushalten bleibt die Kostenbasis dagegen unangetastet; hier verringert sich nach Absatz 2 der **Erhöhungsbetrag** um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung, berechnet aus dem Unterschied zwischen ermäßigtem und marktüblichem Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahme. Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen und Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes stehen öffentlichen Mitteln nach Absatz 3 gleich. Die Anrechnung ist nach Absatz 5 **unabdingbar**, und § 559b Absatz 1 Satz 2 BGB verlangt, sie in der Mieterhöhungserklärung ausdrücklich zu **erläutern**.

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 559a BGB – Anrechnung von Drittmitteln [gesetze-im-internet.de]
GrundgedankeUmlagefähig ist nur der Eigenaufwand des Vermieters; wer öffentlich gefördert modernisiert, soll nicht besser stehen als der Vermieter, der aus eigenem Vermögen finanziert
Absatz 1 – Zuschüsse„Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.“ [§ 559a Absatz 1 BGB]
Wirkung des Absatzes 1Abzug von der Kostenbasis – erst danach werden die 8 Prozent nach § 559 Absatz 1 Satz 1 BGB gebildet
Absatz 2 Satz 1 – DarlehenZinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten mindern nicht die Kostenbasis, sondern den Erhöhungsbetrag – um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung [§ 559a Absatz 2 Satz 1 BGB]
Absatz 2 Satz 2 – BerechnungZinsermäßigung = Unterschied zwischen dem ermäßigten und dem marktüblichen Zinssatz, bezogen auf den Ursprungsbetrag des Darlehens [§ 559a Absatz 2 Satz 2 BGB]
Absatz 2 Satz 3 – StichtagMaßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Modernisierungsmaßnahmen [§ 559a Absatz 2 Satz 3 BGB]
Absatz 2 Satz 4 – laufende AufwendungenZuschüsse oder Darlehen zur Deckung laufender Aufwendungen mindern den Erhöhungsbetrag um ihren Jahresbetrag [§ 559a Absatz 2 Satz 4 BGB]
Absatz 3 Satz 1 – GleichstellungMieterdarlehen, Mietvorauszahlung und eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich [§ 559a Absatz 3 Satz 1 BGB]
Absatz 3 Satz 2 – Förderbanken„Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.“ [§ 559a Absatz 3 Satz 2 BGB]
Absatz 4 – AufteilungLässt sich die Höhe je Wohnung nicht feststellen, sind Zuschüsse und Darlehen nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen [§ 559a Absatz 4 BGB]
Absatz 5 – Unabdingbarkeit„Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ [§ 559a Absatz 5 BGB]
Angabe in der ErhöhungserklärungDie Erklärung ist „nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird“ [§ 559b Absatz 1 Satz 2 BGB]
Auch bei der Vergleichsmiete„Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Absatz 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.“ [§ 558 Absatz 5 BGB]
Ausnahme im vereinfachten Verfahren„§ 559 Absatz 4 und § 559a Absatz 2 Satz 1 bis 3 finden keine Anwendung“ [§ 559c Absatz 1 Satz 3 BGB] – Absatz 1 und Absatz 2 Satz 4 bleiben anwendbar
Getrennt davon: ErhaltungsanteilKosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, sind nach § 559 Absatz 2 BGB herauszurechnen – ein eigener Rechenschritt, nicht § 559a BGB
LeitentscheidungBGH, Urteil vom 19.01.2011 – VIII ZR 87/10 (NJW-RR 2011, 446 = NZM 2011, 309 = MDR 2011, 286 = ZMR 2011, 449) – Angabepflicht für Kürzungsbeträge; maßgeblich ist der im Förderungsvertrag genannte Förderungszweck
BestätigungBGH, Urteile vom 13.06.2012 – VIII ZR 310/11 und VIII ZR 311/11 – Angabepflicht für Drittmittel aus öffentlichen Haushalten in der Modernisierungserhöhung
Entsprechende Anwendung§ 559a BGB gilt entsprechend für Anmietungen durch juristische Personen des öffentlichen Rechts und anerkannte Träger der Wohlfahrtspflege zugunsten von Personen mit dringendem Wohnungsbedarf [§ 578 Absatz 3 Satz 1 BGB]
Gültig seit01.05.2013 in der heutigen Fassung – Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.03.2013 (BGBl. I S. 434); die Vorschrift selbst stammt aus dem Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 (BGBl. I S. 1149), in Kraft seit 01.09.2001

Geltungsbereich

§ 559a BGB steht im Bürgerlichen Gesetzbuch im Untertitel 2 „Mietverhältnisse über Wohnraum“, Kapitel 2 „Die Miete“, Unterkapitel 2 „Regelungen über die Miethöhe“ (§§ 557 bis 561 BGB). Die Vorschrift ist keine eigenständige Anspruchsgrundlage, sondern eine Korrekturnorm zu § 559 BGB: Sie greift immer dann ein, wenn der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b BGB durchgeführt hat und die Miete nach § 559 BGB erhöhen will, die Maßnahme aber ganz oder teilweise nicht aus seinem eigenen Vermögen finanziert wurde.

Zwei Mechanismen, zwei Anknüpfungspunkte. Das Gesetz unterscheidet scharf danach, in welcher Form die Mittel geflossen sind:

Der Unterschied ist nicht nur dogmatisch: Ein Zuschuss von 10.000 Euro senkt die Jahresmiete um 800 Euro (8 Prozent), eine Zinsermäßigung von 3 Prozentpunkten auf ein Darlehen von 10.000 Euro senkt sie um 300 Euro.

Was als öffentliches Mittel gilt. Absatz 3 erweitert den Begriff in zwei Richtungen. Satz 1 stellt Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen und Leistungen, die ein Dritter für den Mieter erbringt, einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich – wer als Mieter selbst mitfinanziert hat, soll die Modernisierung nicht ein zweites Mal über die Miete bezahlen. Satz 2 erklärt Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes zu Mitteln aus öffentlichen Haushalten; praktisch betrifft das die Förderbank des Bundes und die Förderbanken der Länder. Ob das jeweilige Programm einen Zuschuss oder ein zinsverbilligtes Darlehen gewährt, entscheidet darüber, ob Absatz 1 oder Absatz 2 anzuwenden ist.

Föderalismus-Hinweis: Die Anrechnungsregel des § 559a BGB ist Bundesrecht und gilt bundesweit einheitlich. Welche Förderprogramme es gibt, wie hoch sie ausfallen und ob sie als Zuschuss oder als Darlehen ausgestaltet sind, richtet sich dagegen ganz überwiegend nach Landesrecht und Förderrichtlinien der Länder und ihrer Förderbanken. Für die mietrechtliche Anrechnung kommt es deshalb immer auf den konkreten Förderungsvertrag und die ihm zugrunde liegende Richtlinie an, nicht auf allgemeine Aussagen über „öffentliche Förderung“.

Die Angabepflicht in der Erhöhungserklärung

§ 559a BGB entfaltet seine praktische Wirkung über § 559b Absatz 1 Satz 2 BGB. Danach ist die Mieterhöhungserklärung „nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird“. Wer Drittmittel erhalten und nicht angegeben hat, riskiert also nicht nur eine zu hohe, sondern eine formell unwirksame Erhöhung.

Der Bundesgerichtshof hat diese Linie mehrfach bestätigt. In der Entscheidung vom 19. Januar 2011 – VIII ZR 87/10 heißt es unter der amtlichen Titelzeile „Mieterhöhungsverlangen bei Wohnraummiete: Vermieterpflicht zur Angabe öffentlicher Förderungsmittel“ (amtliche Normenzeile: § 558 Absatz 5 BGB, § 559a Absatz 1 BGB), dass die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens voraussetzt, dass der Vermieter Kürzungsbeträge aufgrund der Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung einschließlich der zugrundeliegenden Berechnungspositionen in das Erhöhungsverlangen aufnimmt. Ohne diese Angaben kann der Mieter nicht prüfen, ob die Erhöhung berechtigt ist.

Zugleich zieht dieselbe Entscheidung die Gegengrenze: Maßgeblich dafür, ob öffentliche Mittel als Zuschuss zu Modernisierungsmaßnahmen gewährt worden sind, ist grundsätzlich der im Förderungsvertrag angegebene Förderungszweck. Betreffen die Zuschüsse ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen, führen sie nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht zu einer Kürzung der neu verlangten Miete und sind deshalb auch nicht im Erhöhungsverlangen anzugeben. Denn Instandsetzung ist Erhaltung nach § 555a BGB und ohnehin nicht umlagefähig – hier greift der eigenständige Abzug des § 559 Absatz 2 BGB, nicht § 559a BGB.

Werden Fördermittel undifferenziert für Instandsetzung und Modernisierung gewährt, muss dem Mieter nach der Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats jedenfalls mitgeteilt werden, wann der Vermieter welche öffentlichen Mittel zu welchem Zweck erhalten hat, damit er substantiierte Einwendungen erheben kann. Die Angabepflicht für Drittmittel aus öffentlichen Haushalten hat der Senat mit den Urteilen vom 13. Juni 2012 – VIII ZR 310/11 und VIII ZR 311/11 ausdrücklich bestätigt; in der Entscheidung vom 19. Juli 2023 – VIII ZR 416/21 hat er den Normzweck erneut betont: Dem Vermieter sollen keine Maßnahmen zugutekommen, für deren Durchführung er öffentliche Mittel in Anspruch genommen hat, weil er sonst gegenüber einem aus eigenem Vermögen finanzierenden Vermieter ungerechtfertigt besser gestellt wäre.

Ausnahmen

Häufige Fehler

Beispiel

Eine Wohnung mit 60 m² Wohnfläche, Nettokaltmiete bisher 8,00 Euro/m² (480 Euro monatlich). Der Vermieter lässt Fenster und Fassade energetisch erneuern; auf die Wohnung entfallen 30.000 Euro Gesamtkosten.

Schritt 1 – Erhaltungsanteil heraus (§ 559 Absatz 2 BGB). Die Fenster waren am Ende ihrer Lebensdauer; der ohnehin fällige Erhaltungsaufwand wird unter Berücksichtigung des Abnutzungsgrads auf 6.000 Euro geschätzt. Bleiben 24.000 Euro Modernisierungskosten.

Schritt 2 – Zuschuss abziehen (§ 559a Absatz 1 BGB). Für die Maßnahme ist ein Zuschuss von 9.000 Euro aus einem Landesförderprogramm geflossen, ausweislich des Förderungsvertrags zweckgebunden für die energetische Modernisierung. Dieser Betrag gehört nicht zu den aufgewendeten Kosten. Bleiben 15.000 Euro.

Schritt 3 – 8 Prozent bilden (§ 559 Absatz 1 Satz 1 BGB). 8 Prozent von 15.000 Euro = 1.200 Euro im Jahr, also 100,00 Euro im Monat.

Schritt 4 – Zinsermäßigung abziehen (§ 559a Absatz 2 BGB). Zusätzlich wurde ein zinsverbilligtes öffentliches Darlehen gewährt; auf die Wohnung entfällt ein Ursprungsbetrag von 20.000 Euro zu 1,0 Prozent, während der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken bei Beendigung der Arbeiten 4,0 Prozent betrug. Die Zinsermäßigung beträgt 3,0 Prozentpunkte auf 20.000 Euro = 600 Euro im Jahr. Der Erhöhungsbetrag sinkt von 1.200 Euro auf 600 Euro im Jahr, also 50,00 Euro im Monat.

Schritt 5 – Kappungsgrenze prüfen (§ 559 Absatz 3a BGB). Die Ausgangsmiete liegt mit 8,00 Euro/m² über 7 Euro/m²; die monatliche Miete darf sich deshalb innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter erhöhen, hier also um höchstens 180 Euro. Die Erhöhung um 50 Euro bleibt darunter.

Schritt 6 – Erklärung (§ 559b BGB). Der Vermieter erklärt die Erhöhung in Textform, berechnet sie aus den entstandenen Kosten und erläutert dabei ausdrücklich beide Anrechnungen – den Zuschuss von 9.000 Euro und die Zinsermäßigung von 600 Euro im Jahr samt Berechnungspositionen. Die erhöhte Miete schuldet der Mieter mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung; die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn die Maßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt war oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Abwandlung 1 – reine Instandsetzungsförderung. Weist der Förderungsvertrag die 9.000 Euro ausschließlich als Zuschuss zu Instandsetzungsarbeiten aus, kürzen sie die Modernisierungsumlage nicht und müssen im Erhöhungsverlangen nicht angegeben werden. Der Erhaltungsaufwand ist dann allein über § 559 Absatz 2 BGB herauszurechnen.

Abwandlung 2 – vereinfachtes Verfahren. Lägen die geltend gemachten Kosten bei 9.000 Euro und rechnete der Vermieter nach § 559c BGB ab, würden pauschal 30 Prozent (2.700 Euro) als Erhaltungsanteil abgezogen. Ein Zuschuss nach § 559a Absatz 1 BGB wäre weiterhin abzuziehen; die Zinsermäßigung nach § 559a Absatz 2 Satz 1 bis 3 BGB bliebe dagegen nach § 559c Absatz 1 Satz 3 BGB außer Betracht.

*Die Zahlen dieses Beispiels sind frei gewählte Rechengrößen zur Veranschaulichung; gesetzlich vorgegeben sind allein die 8 Prozent (§ 559 Absatz 1 BGB), die Kappungsgrenzen von 3 bzw. 2 Euro je Quadratmeter in sechs Jahren (§ 559 Absatz 3a BGB) und die 10.000-Euro-Grenze sowie der 30-Prozent-Pauschalabzug des vereinfachten Verfahrens (§ 559c Absatz 1 BGB).*

Siehe auch

Änderungsverlauf

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-09-11
Letzte Prüfung:
2026-09-11
In Kraft seit:
2013-05-01
Status:
In Kraft
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