Ferienwohnung & Ferienhaus mieten – Rechte bei Buchung, Mängel, Stornierung (§§ 535, 549, 312g BGB) In Kraft

Kernfakten

Geltungsbereich

Diese Grundsätze gelten für die isolierte Anmietung einer Ferienunterkunft (Ferienwohnung, Ferienhaus, Ferienzimmer, Pension) durch Verbraucher – ob direkt beim Eigentümer oder über ein Buchungsportal. Das Portal tritt dabei regelmäßig als Vermittler auf; der Mietvertrag kommt zwischen Gast und Eigentümer zustande, während die Portal-AGB (Storno, Kaution, Servicegebühr) daneben wirken.

Sobald der Gast beim selben Anbieter zusätzlich eine zweite Reiseleistung bucht – etwa Ferienhaus plus Flug, Bahnanreise, Mietwagen oder ein erhebliches touristisches Programm –, kann eine Pauschalreise (§ 651a BGB) oder eine verbundene Reiseleistung (§ 651w BGB) entstehen. Dann gelten die günstigeren Reiserechtsvorschriften: Minderung nach § 651m BGB, Rücktritt vor Reisebeginn nach § 651h BGB, Insolvenzabsicherung nach § 651r BGB. Touristische Zusatzleistungen mit weniger als 25 % des Gesamtwerts machen dabei keinen erheblichen Anteil aus und lösen für sich genommen noch keine Pauschalreise aus.

Buchung: Welcher Vertrag entsteht?

Direktbuchung. Zwischen Urlauber und Vermieter kommt ein Mietvertrag zustande, der dem Mietrecht des BGB (§§ 535 ff.) unterliegt. Da die Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen wird, greift die Ausnahme des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB: Vorschriften über Mieterhöhung und Kündigungsschutz gelten nicht, und es können kürzere Kündigungsfristen vereinbart werden.

Buchung über ein Portal. FeWo-direkt, Airbnb, Booking.com und Traum-Ferienwohnungen sind grundsätzlich Vermittlungsplattformen. Der Mietvertrag entsteht mit dem Eigentümer; das Portal stellt die technische Buchung und häufig eigene Storno- und Zahlungsbedingungen. Diese AGB sind der Inhaltskontrolle nach §§ 305–310 BGB unterworfen.

Keine Pauschalreise (Regelfall). Die reine Unterkunftsbuchung ist keine Pauschalreise. Erst die Kombination mit einer weiteren Reiseleistung beim selben Anbieter (§ 651a BGB) verschiebt das anwendbare Recht ins Reiserecht.

Mängel: Minderung und weitere Rechte

Als Mangel gilt jede Abweichung vom vertraglich vereinbarten Zustand, die Wert oder Tauglichkeit der Unterkunft mindert – etwa fehlende zugesagte Ausstattung, Ungeziefer, Lärm, defekte Heizung oder eine geringere Größe als beworben.

• Automatische Minderung (§ 536 BGB). Für die Zeit der Beeinträchtigung ist nur eine angemessen herabgesetzte Miete geschuldet. Eine unerhebliche Beeinträchtigung bleibt außer Betracht. Die Minderungshöhe richtet sich nach der Schwere und reicht in der Praxis von wenigen Prozent bis (bei völliger Unbrauchbarkeit) 100 %.
• Unverzügliche Rüge (§ 536c BGB). Ein Mangel ist dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen, damit er Abhilfe schaffen kann. Unterbleibt die Anzeige und kann der Vermieter deshalb nicht abhelfen, verliert der Gast die Rechte auf Minderung (§ 536), Schadensersatz (§ 536a Abs. 1) und fristlose Kündigung ohne Fristsetzung. Wer erst nach der Reise reklamiert, riskiert daher den Verlust der Ansprüche.
• Selbstvornahme / Schadensersatz. Bei verschuldeten oder nicht beseitigten Mängeln kommen Aufwendungsersatz und Schadensersatz in Betracht (§ 536a BGB).
• Kündigung bei schweren Mängeln (§ 543 BGB). Ist der vertragsgemäße Gebrauch erheblich beeinträchtigt und verstreicht eine gesetzte Frist zur Mängelbeseitigung erfolglos, kann der Gast den Vertrag beenden und abreisen.

Stornierung und Rücktritt

Das Mietrecht kennt – anders als das Pauschalreiserecht – keinen freien Rücktritt vor Reisebeginn. Maßgeblich ist:

Vereinbarte Storno-Bedingungen. Die meisten Vermieter und Portale arbeiten mit gestaffelten Stornoquoten (z. B. bis 30 Tage vor Anreise geringer, danach steigend bis 90–100 %). Solche Staffeln sind als AGB wirksam, wenn sie klar formuliert sind und die Anrechnung ersparter Aufwendungen berücksichtigen – sie unterliegen der Kontrolle nach §§ 305–310 BGB.

Ohne Storno-AGB gilt § 537 BGB. Wer aus persönlichen Gründen (Krankheit, beruflicher Notfall) nicht anreist, bleibt zur Zahlung des Mietpreises verpflichtet, muss sich aber ersparte Aufwendungen und den Wert einer anderweitigen Vermietung anrechnen lassen. Der Vermieter muss sich ersparte Aufwendungen sowie Vorteile aus einer anderweitigen Verwertung des Gebrauchs anrechnen lassen (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Kein Widerrufsrecht. § 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB nimmt Beherbergungs- und Freizeitleistungen zu einem festen Termin ausdrücklich vom Fernabsatz-Widerruf aus. Eine online gebuchte Ferienwohnung mit konkretem Reisezeitraum kann daher nicht binnen 14 Tagen widerrufen werden.

Absicherung. Gegen das persönliche Verhinderungsrisiko hilft nur eine Reiserücktrittsversicherung – die Storno-Bindung an den Vertrag entfällt dadurch nicht, wird aber finanziell abgefedert.

Häufige Fehler

• „Ich kann online gebuchte Ferienwohnungen 14 Tage widerrufen." Falsch – § 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB schließt datumsgebundene Beherbergung aus.
• „Bei Krankheit storniere ich kostenlos." Falsch – Krankheit fällt in die Risikosphäre des Gastes; ohne Storno-Regel greift § 537 BGB, ohne Reiserücktrittsversicherung trägt der Gast den Aufwand.
• „Mängel kann ich nach dem Urlaub geltend machen." Riskant – erkennbare Mängel sind vor Ort unverzüglich zu rügen, sonst drohen Anspruchsverluste.
• „Für Ferienwohnungen gilt Reiserecht mit voller Minderungstabelle." Nur bei Pauschalreise (§ 651a BGB). Die reine Unterkunftsmiete richtet sich nach Mietrecht (§ 536 BGB).
• „Das Portal ist mein Vertragspartner." Meist nicht – FeWo-Portale vermitteln nur; Vertragspartner ist der Eigentümer.
• „Für Ferienwohnungen gibt es keine gesetzliche Kautionsgrenze." Nicht ohne Weiteres – § 549 Abs. 2 BGB nimmt nur Mietpreis-, Mieterhöhungs- und Kündigungsschutzvorschriften aus, nicht § 551 BGB. Bei Einordnung als Wohnraummiete gilt die Höchstgrenze von drei Monatsmieten (§ 551 Abs. 1 BGB); Kautionsklauseln in Portal- oder Vermieter-AGB unterliegen zusätzlich der AGB-Kontrolle.

Änderungsverlauf

• 2026-10-11: Faktencheck – Freigabe. § 549 Abs. 2 BGB im Wortlaut (lxgesetze.de, Stand der BGB-Fassung 23.7.2026) geprüft: § 551 BGB ist nicht ausgenommen. Korrigiert: Kaution (keine „fehlende gesetzliche Kappung“ mehr, sondern § 551 Abs. 1 BGB bei Wohnraummiete) in Kernfakten und Häufigen Fehlern; Rügeobliegenheit auf § 536c BGB gestützt und Rechtsfolge präzisiert; Minderung im Pauschalreiserecht § 651m BGB (statt § 651i BGB). Wortlaut §§ 536c, 551, 651m BGB über gesetze-im-internet.de/lxgesetze.de abgeglichen. | change_type=factcheck field="kaution" old="keine feste gesetzliche Kappung" new="§ 551 Abs. 1 BGB nicht ausgeschlossen" reviewed_by="Claude (Freigabe-Aufholer)"
• 2026-10-11: Faktencheck – Teilkorrektur, keine Freigabe (factcheck_status bleibt stale). Korrigiert: Fundstelle der 25-%-Grenze § 651a Abs. 4 Satz 2 BGB (statt Abs. 1); Anrechnung anderweitiger Vermietung folgt aus § 537 Abs. 1 Satz 2 BGB (§ 537 Abs. 2 regelt die Überlassung an Dritte, keine Analogie nötig). Gegen lxgesetze.de geprüft (§§ 537, 651a, 312g; § 312g Abs. 2 Nr. 9 und § 549 Abs. 2 Nr. 1 bestätigt). Offen: Aussage zur Kaution (keine Kappung) – § 549 Abs. 2 BGB schließt § 551 BGB nicht aus, Rechtslage ungeklärt. | change_type=factcheck field="kernfakten" new="korrigiert" reviewed_by="Claude (Freigabe-Aufholer)"
• 2026-07-11: Seite neu erstellt. Statutorische Anker (§§ 535, 536, 537, 549, 312g, 651a BGB) gegen gesetze-im-internet.de geprüft. Abgrenzung Mietrecht ↔ Pauschalreiserecht, kein Widerrufsrecht bei datumsgebundener Beherbergung, Storno nach § 537 BGB. | change_type=new reviewed_by="Reiserecht-Agent (automatisiert)"

Stand und Grenzen dieser Seite

1. Wortlaut von § 549 BGB am 11.10.2026 auf lxgesetze.de gelesen; §§ 536c, 551, 651m BGB über gesetze-im-internet.de/lxgesetze.de abgeglichen; §§ 537, 651a, 312g BGB am 11.10.2026 (Vorlauf) gegen lxgesetze.de geprüft.
2. Rechtsprechung zur Frage, ob die kurzfristige Ferienwohnungsmiete als Wohnraummiete oder als Miete sonstiger Räume einzuordnen ist, wurde nicht ausgewertet; die Seite folgt der Einordnung als Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Quellen

• § 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__535.html A
• § 536 BGB – Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536.html A
• § 536a BGB – Schadens- und Aufwendungsersatz des Mieters: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536a.html A
• § 537 BGB – Entrichtung der Miete bei persönlicher Verhinderung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__537.html A
• § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html A
• § 536c BGB – Während der Mietzeit auftretende Mängel; Mängelanzeige durch den Mieter: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536c.html A
• § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html A
• § 651m BGB – Minderung (Pauschalreise): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__651m.html A
• § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften (Abs. 2 Nr. 1 vorübergehender Gebrauch): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html A
• § 312g BGB – Widerrufsrecht (Abs. 2 Nr. 9 Beherbergung mit festem Datum): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__312g.html A
• § 651a BGB – Pauschalreisevertrag (Abgrenzung, 2 Reiseleistungen, 25-%-Grenze): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__651a.html A
• § 651w BGB – Vermittlung verbundener Reiseleistungen: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__651w.html A
• §§ 305–310 BGB – AGB-Kontrolle: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__305.html A