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Ferienwohnung & Ferienhaus mieten – Rechte bei Buchung, Mängel, Stornierung (§§ 535, 549, 312g BGB)

Ferienwohnung & Ferienhaus mieten – Rechte bei Buchung, Mängel, Stornierung (§§ 535, 549, 312g BGB)

Kurzantwort

Wer eine Ferienwohnung oder ein Ferienhaus direkt beim Eigentümer oder über ein Vermittlungsportal (FeWo-direkt, Airbnb, Booking.com, Traum-Ferienwohnungen) bucht, schließt in aller Regel einen Mietvertrag über Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch ab (§ 535 BGB). Es gilt Mietrecht, nicht Pauschalreiserecht – solange nur die Unterkunft gebucht wird und keine zweite Reiseleistung (Anreise, Mietwagen, geführtes Programm) beim selben Anbieter dazukommt (§ 651a BGB). Weil es sich um vorübergehenden Gebrauch handelt, gelten die mieterschützenden Vorschriften (Mieterhöhungs- und Kündigungsschutz) nicht (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Bei Mängeln mindert sich der Mietpreis automatisch (§ 536 BGB) – der Mangel muss aber unverzüglich vor Ort gerügt werden. Ein gesetzliches Widerrufsrecht besteht nicht (§ 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB schließt datumsgebundene Beherbergung aus), und kostenfreier Rücktritt ist nur nach den vereinbarten Storno-Bedingungen möglich – ohne solche haftet der Gast nach § 537 BGB auf den Mietpreis abzüglich ersparter Aufwendungen und anderweitiger Vermietung.

Kernfakten

PunktWert
Vertragstyp bei DirektbuchungMietvertrag über Wohnraum (§ 535 BGB)
NutzungVorübergehender Gebrauch – Mieterschutz gilt nicht [§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB]
Abgrenzung zur PauschalreiseErst ab 2 verschiedenen Reiseleistungen beim selben Anbieter [§ 651a BGB]
Bagatellgrenze touristische ZusatzleistungUnter 25 % des Gesamtwerts = kein erheblicher Anteil [§ 651a Abs. 1 BGB]
MängelrechteAutomatische Minderung [§ 536 BGB]
Minderungsspanne (Praxis)Je nach Schwere 5 % bis 100 %
RügeobliegenheitErkennbarer Mangel unverzüglich vor Ort anzeigen
Kündigung bei schweren MängelnNach fruchtloser Fristsetzung, § 543 BGB
Widerrufsrecht FernabsatzNicht für datumsgebundene Beherbergung [§ 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB]
Stornierung ohne AGBMietpreis geschuldet abzgl. ersparter Aufwendungen [§ 537 BGB]
Anrechnung AnderweitvermietungPflicht des Vermieters [§ 537 Abs. 2 BGB analog]
Storno-StaffelnZulässig als AGB, Kontrolle nach §§ 305–310 BGB
KautionMarktüblich; unterliegt der AGB-Kontrolle, keine feste gesetzliche Kappung bei Feriennutzung
Rolle des BuchungsportalsVermittler; Vertrag kommt mit dem Eigentümer zustande
Anwendbares RechtDeutsches Mietrecht bei Vermieter/Objekt im Inland; im Ausland ggf. Ortsrecht

Geltungsbereich

Diese Grundsätze gelten für die isolierte Anmietung einer Ferienunterkunft (Ferienwohnung, Ferienhaus, Ferienzimmer, Pension) durch Verbraucher – ob direkt beim Eigentümer oder über ein Buchungsportal. Das Portal tritt dabei regelmäßig als Vermittler auf; der Mietvertrag kommt zwischen Gast und Eigentümer zustande, während die Portal-AGB (Storno, Kaution, Servicegebühr) daneben wirken.

Sobald der Gast beim selben Anbieter zusätzlich eine zweite Reiseleistung bucht – etwa Ferienhaus plus Flug, Bahnanreise, Mietwagen oder ein erhebliches touristisches Programm –, kann eine Pauschalreise (§ 651a BGB) oder eine verbundene Reiseleistung (§ 651w BGB) entstehen. Dann gelten die günstigeren Reiserechtsvorschriften: Minderung nach § 651i BGB, Rücktritt vor Reisebeginn nach § 651h BGB, Insolvenzabsicherung nach § 651r BGB. Touristische Zusatzleistungen mit weniger als 25 % des Gesamtwerts machen dabei keinen erheblichen Anteil aus und lösen für sich genommen noch keine Pauschalreise aus.

Buchung: Welcher Vertrag entsteht?

Direktbuchung. Zwischen Urlauber und Vermieter kommt ein Mietvertrag zustande, der dem Mietrecht des BGB (§§ 535 ff.) unterliegt. Da die Wohnung nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen wird, greift die Ausnahme des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB: Vorschriften über Mieterhöhung und Kündigungsschutz gelten nicht, und es können kürzere Kündigungsfristen vereinbart werden.

Buchung über ein Portal. FeWo-direkt, Airbnb, Booking.com und Traum-Ferienwohnungen sind grundsätzlich Vermittlungsplattformen. Der Mietvertrag entsteht mit dem Eigentümer; das Portal stellt die technische Buchung und häufig eigene Storno- und Zahlungsbedingungen. Diese AGB sind der Inhaltskontrolle nach §§ 305–310 BGB unterworfen.

Keine Pauschalreise (Regelfall). Die reine Unterkunftsbuchung ist keine Pauschalreise. Erst die Kombination mit einer weiteren Reiseleistung beim selben Anbieter (§ 651a BGB) verschiebt das anwendbare Recht ins Reiserecht.

Mängel: Minderung und weitere Rechte

Als Mangel gilt jede Abweichung vom vertraglich vereinbarten Zustand, die Wert oder Tauglichkeit der Unterkunft mindert – etwa fehlende zugesagte Ausstattung, Ungeziefer, Lärm, defekte Heizung oder eine geringere Größe als beworben.

Stornierung und Rücktritt

Das Mietrecht kennt – anders als das Pauschalreiserecht – keinen freien Rücktritt vor Reisebeginn. Maßgeblich ist:

Vereinbarte Storno-Bedingungen. Die meisten Vermieter und Portale arbeiten mit gestaffelten Stornoquoten (z. B. bis 30 Tage vor Anreise geringer, danach steigend bis 90–100 %). Solche Staffeln sind als AGB wirksam, wenn sie klar formuliert sind und die Anrechnung ersparter Aufwendungen berücksichtigen – sie unterliegen der Kontrolle nach §§ 305–310 BGB.

Ohne Storno-AGB gilt § 537 BGB. Wer aus persönlichen Gründen (Krankheit, beruflicher Notfall) nicht anreist, bleibt zur Zahlung des Mietpreises verpflichtet, muss sich aber ersparte Aufwendungen und den Wert einer anderweitigen Vermietung anrechnen lassen. Der Vermieter trifft eine faktische Obliegenheit, das Objekt weiterzuvermieten.

Kein Widerrufsrecht. § 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB nimmt Beherbergungs- und Freizeitleistungen zu einem festen Termin ausdrücklich vom Fernabsatz-Widerruf aus. Eine online gebuchte Ferienwohnung mit konkretem Reisezeitraum kann daher nicht binnen 14 Tagen widerrufen werden.

Absicherung. Gegen das persönliche Verhinderungsrisiko hilft nur eine Reiserücktrittsversicherung – die Storno-Bindung an den Vertrag entfällt dadurch nicht, wird aber finanziell abgefedert.

Häufige Fehler

Quellen

Änderungsverlauf