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Geerbte Immobilie verkaufen – Spekulationsfrist nach § 23 EStG, Fristbeginn beim Erblasser, Eigennutzung und Erbengemeinschaft In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-10-05 · letzte Prüfung: 2026-10-05 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort Wer eine geerbte Immobilie verkauft, muss den Gewinn als **privates Veräußerungsgeschäft** versteuern, wenn zwischen **Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre** liegen (§ 22 Nr. 2, § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Der **Erbfall selbst ist keine Anschaffung**: Der Erbe übernimmt als Gesamtrechtsnachfolger die Anschaffung des Erblassers, die **Zehnjahresfrist läuft also ab dem Kauf durch den Erblasser** weiter (für unentgeltliche Einzelrechtsnachfolge ausdrücklich § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG; für den Erbfall BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 10 und 26). Hat der Erblasser die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkauf einkommensteuerfrei. **Steuerfrei** ist der Verkauf außerdem, wenn die Wohnung zwischen Anschaffung und Verkauf **ausschließlich** oder im **Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren** zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG); die Eigennutzung des Erblassers wird dem Erben nach Verwaltungsauffassung zugerechnet. Gewinne unter **1.000 € im Kalenderjahr** bleiben steuerfrei (Freigrenze, § 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, seit 2024). **Zahlt** ein Erbe bei der Erbauseinandersetzung eine **Abfindung** an Miterben, liegt insoweit eine neue Anschaffung mit eigener Zehnjahresfrist vor. Den **Kauf eines Erbteils** behandelt der Gesetzgeber seit dem **JStG 2024** als anteiligen Erwerb der Nachlassgrundstücke (§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG, „in allen offenen Fällen") und hat damit das gegenteilige BFH-Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22 überholt.

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 22 Nr. 2, § 23 EStG [gesetze-im-internet.de]
Spekulationsfrist GrundstückeNicht mehr als zehn Jahre zwischen Anschaffung und Veräußerung [§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 EStG]
Erbfall als Anschaffung?Nein – unentgeltlicher Erwerb; die Anschaffung des Rechtsvorgängers wird zugerechnet [§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG; BMF 05.10.2000 Rz. 10]
Fristbeginn beim ErbenAnschaffung durch den Erblasser (maßgeblich: Abschluss des obligatorischen Vertrags) [BMF 05.10.2000 Rz. 10, 38]
Gebäude auf geerbtem GrundInnerhalb der Frist errichtete Gebäude sind einzubeziehen [§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 2 EStG]
Ausnahme EigennutzungAusschließlich eigene Wohnzwecke seit Anschaffung oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren [§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG]
Eigennutzung des ErblassersWird dem Erben zugerechnet (Gesamt- und unentgeltliche Einzelrechtsnachfolge) [BMF 05.10.2000 Rz. 26]
Unbebautes GrundstückKeine Eigennutzungs-Ausnahme möglich [BMF 05.10.2000 Rz. 20]
GewinnermittlungVeräußerungspreis − Anschaffungs-/Herstellungskosten − Werbungskosten [§ 23 Abs. 3 Satz 1 EStG]
AfA-KürzungAnschaffungs-/Herstellungskosten mindern sich um abgezogene AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen [§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG]
FreigrenzeGesamtgewinn unter 1.000 € pro Kalenderjahr bleibt steuerfrei (bis VZ 2023: 600 €) [§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG; Wachstumschancengesetz vom 27.03.2024]
VerlusteNur mit Gewinnen aus privaten Veräußerungsgeschäften verrechenbar; Rück-/Vortrag nach § 10d [§ 23 Abs. 3 Satz 7, 8 EStG]
Abfindung bei ErbauseinandersetzungInsoweit entgeltlicher Erwerb = Anschaffung mit neuer Frist [BMF 05.10.2000 Rz. 11, 30]
Kauf eines ErbteilsGilt als Anschaffung der anteiligen Wirtschaftsgüter der Gesamthandsgemeinschaft [§ 23 Abs. 1 Satz 4 EStG idF JStG 2024, BGBl. 2024 I Nr. 387]
Anwendung der NeufassungIn allen offenen Fällen [§ 52 Abs. 31 Satz 7 EStG]
Überholte RechtsprechungBFH, Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22 (Erbteilskauf keine anteilige Grundstücksanschaffung)
Verhältnis zur ErbschaftsteuerEigene Steuer; Erbschaftsteuer und Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn können nebeneinander anfallen [ErbStG / EStG]

Warum der Erbfall die Frist nicht neu startet

§ 23 EStG besteuert nur, wer innerhalb von zehn Jahren anschafft und veräußert. Anschaffung ist ein entgeltlicher Erwerb. Der Erbe erwirbt den Nachlass dagegen unentgeltlich im Wege der Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 BGB). Er tritt deshalb steuerlich in die Fußstapfen des Erblassers: Maßgeblich ist das Datum, an dem der Erblasser den Kaufvertrag geschlossen hat. Das Gesetz spricht diese Zurechnung in § 23 Abs. 1 Satz 3 EStG ausdrücklich für den unentgeltlichen Einzelrechtsnachfolger (etwa den Beschenkten) aus; für den Erben als Gesamtrechtsnachfolger ergibt sie sich aus der Rechtsnachfolge selbst. Die Finanzverwaltung wendet beide Fälle gleich an (BMF-Schreiben vom 05.10.2000, Rz. 10 und 26).

Praktisch bedeutet das: Erbschaftsdatum ist für die Frist ohne Bedeutung. Entscheidend ist, wann der Erblasser gekauft hat. Hat er die Wohnung selbst geerbt oder geschenkt bekommen, wird weiter zurückgerechnet bis zum letzten entgeltlichen Erwerb.

Wann der Verkauf steuerfrei ist

  1. Frist abgelaufen. Liegen zwischen dem Kaufvertrag des Erblassers (bzw. des letzten entgeltlichen Erwerbers) und dem Verkaufsvertrag des Erben mehr als zehn Jahre, fällt keine Einkommensteuer an.
  2. Eigennutzung. Die Immobilie wurde zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, oder sie wurde im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Der Dreijahreszeitraum muss zusammenhängend sein, aber nicht drei volle Kalenderjahre umfassen (BMF 05.10.2000, Rz. 25). Die Nutzung durch den Erblasser wird dem Erben zugerechnet (Rz. 26). Eine Ferienwohnung zur vorübergehenden Beherbergung und ein häusliches Arbeitszimmer dienen nicht Wohnzwecken (Rz. 21); die unentgeltliche Überlassung an ein kindergeldberechtigendes Kind gilt als eigene Nutzung, an andere Angehörige nicht (Rz. 23).
  3. Freigrenze. Liegt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Kalenderjahr unter 1.000 €, bleibt er steuerfrei. Wird die Grenze erreicht, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig (Freigrenze, kein Freibetrag).

So wird der Gewinn berechnet

Gewinn = Verkaufspreis − Anschaffungs- oder Herstellungskosten (des Erblassers, einschließlich nachträglicher Herstellungskosten) − Werbungskosten des Verkaufs (z. B. Makler, Notar für den Verkauf). Die Anschaffungs- und Herstellungskosten mindern sich um die bei Vermietungseinkünften abgezogene AfA, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Der Gewinn wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert; es gibt keinen Sondertarif.

Rechenbeispiel (vereinfacht): Der Vater kauft 2019 eine vermietete Eigentumswohnung für 200.000 €. Bis zum Verkauf sind insgesamt 22.400 € AfA als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften abgezogen worden. Die Tochter erbt 2024 und verkauft 2026 für 280.000 €; Maklerkosten 8.000 €. Die Zehnjahresfrist ab 2019 ist nicht abgelaufen, eine Eigennutzung liegt nicht vor.

| Posten | Betrag | |---|---| | Verkaufspreis | 280.000 € | | Anschaffungskosten des Vaters | 200.000 € | | − abgezogene AfA | 22.400 € | | = fortgeführte Anschaffungskosten | 177.600 € | | − Werbungskosten (Makler) | 8.000 € | | Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn | 94.400 € |

Hätte die Tochter erst nach Ablauf der Frist (Kaufvertrag des Vaters + zehn Jahre) verkauft, wäre der Gewinn einkommensteuerfrei.

Erbengemeinschaft: Abfindung und Erbteilskauf

Abfindung bei der Erbauseinandersetzung. Übernimmt ein Miterbe die Immobilie und zahlt den anderen Miterben dafür eine Abfindung aus eigenem Vermögen, erwirbt er insoweit entgeltlich. Für den entgeltlich erworbenen Anteil beginnt eine neue Zehnjahresfrist; für den Anteil, der seiner Erbquote entspricht, läuft die Frist des Erblassers weiter. Der Gewinn wird bei späterem Verkauf aufgeteilt nach dem Verhältnis der Abfindung zum Verkehrswert im Zeitpunkt des Erwerbs (BMF 05.10.2000, Rz. 11 und 30). Eine Teilung ohne Ausgleichszahlung aus Eigenmitteln (Realteilung) ist dagegen unentgeltlich.

Kauf eines Erbteils. Der BFH hatte mit Urteil vom 26.09.2023 – IX R 13/22 entschieden, dass der entgeltliche Erwerb eines Anteils an einer Erbengemeinschaft keine anteilige Anschaffung der Nachlassgrundstücke ist (Rechtsprechungsänderung, entgegen BMF-Schreiben vom 14.03.2006). Der Gesetzgeber hat darauf mit dem Jahressteuergesetz 2024 (Gesetz vom 02.12.2024, BGBl. 2024 I Nr. 387) reagiert: § 23 Abs. 1 Satz 4 EStG erfasst nun ausdrücklich die Beteiligung an einer „Personengesellschaft oder Gesamthandsgemeinschaft". Wer einen Erbteil kauft und ein Nachlassgrundstück innerhalb von zehn Jahren verkauft, verwirklicht damit anteilig ein privates Veräußerungsgeschäft. Die Neufassung ist nach § 52 Abs. 31 Satz 7 EStG in allen offenen Fällen anzuwenden.

Häufige Fehler

Änderungsverlauf

Siehe auch

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-10-05
Letzte Prüfung:
2026-10-05
In Kraft seit:
1999-01-01
Status:
In Kraft
Quellen-Autorität:
A
Lizenz:
CC BY 4.0
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