Nexvyra

"§ 102 GModG (früher GEG) – Befreiung von den Anforderungen bei unbilliger Härte (Stand 2026)" In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-09-14 · letzte Prüfung: 2026-09-14 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort **Wichtig vorweg: Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG).** Die Paragrafenzählung ist geblieben, § 102 trägt weiterhin die Überschrift „Befreiungen" – der Inhalt hat sich aber an zwei Stellen geändert. Nach **§ 102 Abs. 1 GModG** müssen die **nach Landesrecht zuständigen Behörden** einen Eigentümer oder Bauherrn **auf Antrag** von den Anforderungen des Gesetzes befreien, wenn die Ziele des Gesetzes durch andere Maßnahmen **im gleichen Umfang** erreicht werden (Technologieklausel, Satz 1 Nr. 1) oder wenn die Anforderungen im Einzelfall wegen besonderer Umstände zu einer **unbilligen Härte** führen (Satz 1 Nr. 2). Eine unbillige Härte liegt insbesondere vor, wenn sich die notwendigen Investitionen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer nicht durch die Einsparungen erwirtschaften lassen (**Unwirtschaftlichkeit im Einzelfall**, Satz 2), wenn sie nicht im angemessenen Verhältnis zum **Wert des Gebäudes** stehen (Satz 3) oder wenn die Erfüllung aufgrund **besonderer persönlicher Umstände** nicht zumutbar ist (Satz 5). Die Behörde hat bei Vorliegen dieser Voraussetzungen kein Ermessen – sie **muss** befreien, allerdings nur „soweit", also in der Regel als Teilbefreiung. Von den **Energieausweispflichten** (Teil 5) kann nach **§ 102 Abs. 2** **nicht** befreit werden. **Zwei Änderungen gegenüber dem GEG:** - **§ 102 Abs. 5 ist weggefallen.** Die frühere Sonderbefreiung von der 65-%-Pflicht für Eigentümer mit mindestens sechsmonatigem Bezug einkommensabhängiger Sozialleistungen gibt es **nicht mehr** – aus dem einfachen Grund, dass auch die Bezugsnorm weggefallen ist: **§ 71 GModG („65 Prozent erneuerbare Energien") ist gestrichen**, ebenso §§ 72 und 73. - **§ 102 Abs. 4 ist nicht ausgelaufen, sondern verlängert.** Die Sonderregel zur Unterbringung von Geflüchteten gilt jetzt **bis zum 31. Dezember 2030**. Diese Seite gibt einen rechtlichen Überblick und ersetzt keine Beratung im Einzelfall.

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 102 GModG („Befreiungen") [gesetze-im-internet.de, amtlicher Volltext]
GesetzesnameGebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – bis 28.07.2026 „Gebäudeenergiegesetz (GEG)"; Paragrafenzählung unverändert
Vollzitat„Gebäudemodernisierungsgesetz vom 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728), das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) geändert worden ist"
Geltung der Neuregelungenseit 29.07.2026; verkündet am 28.07.2026 [BMWSB]
Zuständigkeitnach Landesrecht zuständige Behörde; Befreiung nur auf Antrag des Eigentümers oder Bauherren [§ 102 Abs. 1 Satz 1]
Befreiungsgrund 1 (Technologieklausel)Ziele des Gesetzes werden durch andere als im Gesetz vorgesehene Maßnahmen im gleichen Umfang erreicht [§ 102 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1]
Befreiungsgrund 2 (unbillige Härte)besondere Umstände führen durch unangemessenen Aufwand oder in sonstiger Weise zu einer unbilligen Härte [§ 102 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2]
Unbillige Härte – UnwirtschaftlichkeitAufwendungen können innerhalb der üblichen Nutzungsdauer, bei Anforderungen an bestehende Gebäude innerhalb angemessener Frist, durch die Einsparungen nicht erwirtschaftet werden; Investition steht nicht im angemessenen Verhältnis zum Ertrag [§ 102 Abs. 1 Satz 2]
Unbillige Härte – GebäudewertInvestition steht nicht im angemessenen Verhältnis zum Wert des Gebäudes [§ 102 Abs. 1 Satz 3]
Unbillige Härte – persönliche UmständeErfüllung aufgrund besonderer persönlicher Umstände nicht zumutbar [§ 102 Abs. 1 Satz 5]
Zu berücksichtigenerwartbare Preisentwicklungen für Energie einschließlich der Preise für Treibhausgase nach europäischem und nationalem Emissionshandel [§ 102 Abs. 1 Satz 4]
Rechtsfolgegebundene Entscheidung – die Behörde hat zu befreien, aber nur „soweit" die Voraussetzungen reichen; regelmäßig Teilbefreiung [§ 102 Abs. 1 Satz 1]
Ausschlusskeine Befreiung von den Vorschriften des Teil 5 (Energieausweise) [§ 102 Abs. 2]
Nachweis / SachverständigeDarlegungs- und Nachweislast für Nr. 1 beim Eigentümer/Bauherrn; Behörde kann eine Beurteilung durch qualifizierte Sachverständige auf Kosten des Eigentümers verlangen [§ 102 Abs. 3]
Sonderregel Geflüchtetenunterbringungbis 31.12.2030: Verlängerung der zulässigen Nutzungsdauer von Gebäuden i. S. d. § 2 Abs. 2 Nr. 6 und des § 104 Satz 2 um weitere zwei Jahre, im Einzelfall oder für begrenzte Fallgruppen allgemein [§ 102 Abs. 4]
§ 102 Abs. 5(weggefallen) – die frühere Sonderbefreiung für Bezieher einkommensabhängiger Sozialleistungen von § 71 Abs. 1 existiert nicht mehr
§§ 71, 72, 73 GModG(weggefallen) – die 65-%-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungseinbau und das Betriebsverbot für Altanlagen sind entfallen [BMWSB; amtliche Inhaltsübersicht GModG]
Verhältnis zur Innovationsklausel§ 103 (Innovationsklausel) besteht fort und ist als speziellere Regelung im Regelfall vorrangig [§ 103 GModG]

Geltungsbereich

§ 102 GModG ist die allgemeine Befreiungsvorschrift für sämtliche materiellen Anforderungen des Gesetzes – etwa die Neubau-Anforderungen des Teils 2, die bedingten Anforderungen und Nachrüstpflichten im Bestand nach Teil 3 und die Anlagenanforderungen des Teils 4. Die Befreiung setzt stets einen Antrag des Eigentümers oder Bauherren bei der nach Landesrecht zuständigen Behörde voraus; die Länder regeln Zuständigkeiten und Vollzugsfragen.

Liegen die Voraussetzungen vor, handelt es sich um eine gebundene Entscheidung: Der Wortlaut lautet „haben … zu befreien". Die Bindung reicht aber nur so weit wie das Wort „soweit" in Satz 1 – die Behörde befreit nicht pauschal vom gesamten Gesetz, sondern von der konkreten Anforderung in dem Umfang, in dem die Härte besteht. In der Praxis ist das regelmäßig eine Teilbefreiung.

Ausdrücklich ausgenommen ist der Teil 5 (Energieausweise): Von der Pflicht, einen Energieausweis auszustellen, vorzulegen oder zu übergeben, kann nach § 102 Abs. 2 nicht befreit werden.

Was sich mit dem GModG geändert hat

Das Gebäudeenergiegesetz wurde durch das Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) umfassend geändert und zugleich in Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) umbenannt. Verkündet wurde es am 28.07.2026; die wesentlichen Neuregelungen gelten nach Angabe des federführenden Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen seit dem 29. Juli 2026. Weitere Artikel desselben Gesetzes treten zum 01.01.2027, 01.01.2028 und 01.01.2030 in Kraft.

Für § 102 bedeutet das zweierlei.

Erstens: Absatz 5 ist ersatzlos weggefallen. Die bisherige Sonderbefreiung erlaubte Eigentümern, die seit mindestens sechs Monaten ununterbrochen einkommensabhängige Sozialleistungen bezogen, eine Befreiung von der 65-%-Pflicht des § 71 Abs. 1 – befristet auf zwölf Monate. Diese Regelung ist entfallen, weil ihr Bezugspunkt entfallen ist: § 71 GModG ist weggefallen, ebenso § 72 (Betriebsverbot für alte Heizkessel) und § 73. Die gesetzliche Vorgabe eines einheitlichen Mindestanteils von 65 Prozent erneuerbarer Energien bei der Wärmeversorgung besteht nicht mehr; Eigentümer entscheiden über die Heizungsart selbst. Wer heute nach einer Härtefallbefreiung „von der 65-%-Pflicht" sucht, sucht nach einer Pflicht, die es nicht mehr gibt.

Zweitens: Absatz 4 ist nicht ausgelaufen, sondern verlängert. Die Sonderregel zur Unterbringung von Geflüchteten war ursprünglich bis zum 31.12.2024 befristet. Sie gilt jetzt bis zum 31. Dezember 2030: Die nach Landesrecht zuständigen Behörden können auf Antrag im Einzelfall oder für genau begrenzte Fälle allgemein die zulässige Nutzungsdauer von Gebäuden im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 6 und des § 104 Satz 2 um weitere zwei Jahre verlängern, wenn ansonsten die Unterbringung von Geflüchteten durch die öffentliche Hand oder im öffentlichen Auftrag erheblich verzögert würde.

Die Absätze 1 bis 3 – Technologieklausel, unbillige Härte, Ausschluss des Teils 5, Nachweis- und Sachverständigenregel – sind im Wortlaut unverändert geblieben.

Ausnahmen

Häufige Fehler

Beispiel

Eine Eigentümerin eines kleinen, sanierungsbedürftigen Altbaus mit geringem Verkehrswert will das Dach erneuern und wird dadurch nach Teil 3 des GModG dämmpflichtig. Eine Wirtschaftlichkeitsbetrachtung zeigt, dass die energetisch bedingten Mehrkosten selbst unter Berücksichtigung erwartbarer Energie- und CO2-Preissteigerungen innerhalb angemessener Frist nicht durch die Einsparungen erwirtschaftet werden können und außer Verhältnis zum Gebäudewert stehen. Sie beantragt bei der nach Landesrecht zuständigen Behörde eine Befreiung nach § 102 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 GModG. Die Behörde kann eine Beurteilung durch qualifizierte Sachverständige auf Kosten der Eigentümerin verlangen; bestätigt diese die unbillige Härte, ist zu befreien – aber nur „soweit", also regelmäßig als Teilbefreiung für das betroffene Bauteil.

Für den Heizungstausch stellt sich die Frage einer Befreiung heute nicht mehr in derselben Weise: Seit dem 29.07.2026 schreibt das Gesetz keinen Mindestanteil erneuerbarer Energien mehr vor.

Änderungsverlauf

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-09-14
Letzte Prüfung:
2026-09-14
In Kraft seit:
2026-07-29
Status:
In Kraft
Quellen-Autorität:
A
Lizenz:
CC BY 4.0
Fehler gefunden? Bitte melden an info@nexvyra.fr.