GEG § 105 – Baudenkmäler und besonders erhaltenswerte Bausubstanz (Denkmalschutz-Ausnahmen, Stand 2026) In Kraft

Kernfakten

Geltungsbereich

§ 105 GEG greift in drei Fallgruppen. Erstens bei einem Baudenkmal im Sinne des jeweiligen Landesdenkmalschutzrechts (Denkmalschutz ist Ländersache; maßgeblich ist die Eintragung bzw. der gesetzliche Schutz nach dem Denkmalschutzgesetz des jeweiligen Bundeslandes). Zweitens bei sonstiger, aufgrund von Bundes- oder Landesrecht besonders geschützter Bausubstanz – etwa bei Ensembleschutz oder Erhaltungssatzungen. Drittens bei sonstiger besonders erhaltenswerter Bausubstanz; diese Eigenschaft kann sich insbesondere aus kommunalrechtlichen Festsetzungen in Konzepten der Stadt- oder Quartiersentwicklung ergeben.

Die Abweichung ist nur zulässig, wenn eine der beiden Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt ist: entweder die Beeinträchtigung von Substanz oder Erscheinungsbild durch die GEG-konforme Maßnahme, oder ein unverhältnismäßig hoher Aufwand alternativer Maßnahmen. § 105 ist damit kein pauschaler Freibrief – wo energetische Anforderungen ohne Beeinträchtigung des Denkmals und ohne unverhältnismäßigen Aufwand erfüllbar sind, bleiben sie grundsätzlich anwendbar.

Beim Energieausweis gilt eine eigene, klare Ausnahme: Nach § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG ist auf ein Baudenkmal § 80 Abs. 3 bis 7 GEG nicht anzuwenden. Damit entfällt für Baudenkmäler die Pflicht, bei Verkauf, Vermietung oder Verpachtung einen Energieausweis auszustellen, vorzulegen und zu übergeben. Diese Ausnahme knüpft allein an den Denkmalstatus an – eine Einzelfallprüfung wie bei § 105 ist dafür nicht nötig.

Zu beachten: Das Landesdenkmalrecht bleibt neben dem GEG bestehen. Für bauliche Veränderungen an einem Denkmal (z. B. Dämmung, neue Fenster, PV-Anlage) ist regelmäßig eine denkmalrechtliche Erlaubnis/Genehmigung der zuständigen Denkmalbehörde erforderlich. § 105 GEG befreit von energetischen GEG-Pflichten, nicht von denkmalrechtlichen Genehmigungserfordernissen.

Häufige Fehler

• Fehlannahme: Jedes alte Haus ist automatisch vom GEG befreit. Nur amtlich geschützte Baudenkmäler bzw. besonders geschützte/erhaltenswerte Bausubstanz fallen unter § 105 GEG; entscheidend ist der Schutzstatus nach Landesrecht, nicht das Alter oder Aussehen.
• Fehlannahme: § 105 GEG befreit pauschal von allen Pflichten. Es handelt sich um einen Abweichungstatbestand mit Voraussetzungen (Beeinträchtigung von Substanz/Erscheinungsbild oder unverhältnismäßiger Aufwand) – nicht um eine generelle Freistellung.
• Fehlannahme: Denkmalschutz ersetzt die denkmalrechtliche Genehmigung. § 105 GEG betrifft nur die GEG-Anforderungen. Für Maßnahmen am Denkmal ist zusätzlich die denkmalrechtliche Erlaubnis der Landes-/Kommunalbehörde nötig.
• Fehlannahme: Für Denkmäler muss immer ein Energieausweis her. Über § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG (Nichtanwendung von § 80 Abs. 3–7) sind Baudenkmäler von der Energieausweispflicht bei Verkauf/Vermietung ausgenommen.
• Fehlannahme: Die 65-%-Erneuerbaren-Pflicht gilt am Denkmal uneingeschränkt. Steht der Denkmalschutz entgegen, kann § 105 GEG auch Anforderungen des § 71 GEG relativieren – dies ist im Einzelfall zu prüfen.

Beispiel

Eine Eigentümerin erbt ein als Baudenkmal eingetragenes Fachwerkhaus und möchte es 2026 vermieten. Für die Vermietung muss sie keinen Energieausweis vorlegen, weil § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG die Energieausweispflicht für Baudenkmäler ausschließt. Zusätzlich plant sie eine Innendämmung und den Austausch der Fenster. Würde eine GEG-konforme Außendämmung das denkmalgeschützte Fachwerk-Erscheinungsbild zerstören, darf sie nach § 105 GEG hiervon abweichen. Für die konkreten Maßnahmen (Fenster, Innendämmung) benötigt sie aber weiterhin die denkmalrechtliche Genehmigung der zuständigen Denkmalbehörde ihres Bundeslandes.

Änderungsverlauf

• 2026-07-15: Erstveröffentlichung der Faktenseite. Inhalt (Abweichungstatbestand § 105 GEG mit den zwei Voraussetzungen „Beeinträchtigung von Substanz/Erscheinungsbild" bzw. „unverhältnismäßig hoher Aufwand", drei Fallgruppen Baudenkmal / geschützte / erhaltenswerte Bausubstanz, Energieausweis-Ausnahme über § 79 Abs. 4 Satz 2 GEG i. V. m. § 80 Abs. 3–7, Fortbestand der denkmalrechtlichen Genehmigungspflicht der Länder) gegen den GEG-Wortlaut (§ 105, § 79, § 80) und die BBSR-GEG-FAQ abgeglichen. factcheck_status=review_needed gesetzt, da der amtliche Volltext auf gesetze-im-internet.de/buzer.de nicht direkt renderbar war und der exakte Wortlaut nur über amtliche Sekundärwiedergaben (Suchtreffer, BBSR-Portal) verifiziert wurde. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Nexvyra Bau-Agent"

Stand

• Stand: 2026-07-15
• Gültig ab: 1.11.2020 (Inkrafttreten GEG; Regelung im GEG 2024 fortgeführt)
• Status: aktuell
• Quellenautorität: A (Gesetzestext)
• factcheck_status: review_needed
• Lizenz: CC BY 4.0

Quellen

• § 105 GEG – Baudenkmäler und sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz (amtlicher Volltext): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__105.html A
• § 79 GEG – Grundsätze des Energieausweises (Abs. 4 Satz 2: Nichtanwendung von § 80 Abs. 3–7 auf Baudenkmäler): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__79.html A
• § 80 GEG – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen (Pflichten, von denen Baudenkmäler ausgenommen sind): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html A
• BBSR – GEG-Infoportal, FAQ Energieausweise (Ausnahmen u. a. für Baudenkmäler): https://www.bbsr-geg.bund.de/GEGPortal/DE/Energieausweise/FAQ_GEG/FAQ_node.html A
• BMWSB – Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals GEG), Themenportal: https://www.bmwsb.bund.de/DE/bauen/innovation-klimaschutz/gebaeudemodernisierungsgesetz/gebaeudemodernisierungsgesetz_node.html A
• Stiftung Bausubstanz – „Die sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz" (Einordnung des Begriffs): https://stiftung-baukulturerbe.de/wp-content/uploads/2022/12/Die-sonstige-besonders-erhaltenswerte-Bausubstanz.pdf A