GEG Neubau vs. Bestandsgebäude – die wichtigsten Unterschiede In Kraft

Kernfakten

Neubau: Was gilt für „zu errichtende Gebäude"?

Für den Neubau verlangt das GEG den Niedrigstenergiegebäude-Standard als Gesamtbilanz des Gebäudes (§ 10 Abs. 1). Drei Anforderungen müssen zusammen erfüllt werden (§ 10 Abs. 2):

• Gesamtenergiebedarf: Der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasser, Lüftung und Kühlung darf bei Wohngebäuden höchstens das 0,55-fache des Werts eines geometrisch gleichen Referenzgebäudes nach Anlage 1 betragen (§ 15 Abs. 1).
• Baulicher Wärmeschutz: Der spezifische, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogene Transmissionswärmeverlust darf das 1,0-fache des Referenzgebäude-Werts nicht überschreiten (§ 16).
• Erneuerbare Wärme: Eine neu eingebaute Heizung muss die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht des § 71 erfüllen (§ 10 Abs. 2 Nr. 3).

Maßgeblich ist also nicht ein einzelnes Bauteil, sondern die rechnerische Gesamtleistung des Gebäudes gegenüber einem Referenzgebäude.

Bestand: Pflichten entstehen nur bei Auslösung

Im Bestand gibt es keinen allgemeinen Sanierungszwang. Das GEG schützt zunächst nur den Status quo: Außenbauteile dürfen nicht so verändert werden, dass sich die energetische Qualität verschlechtert (§ 46 Abs. 1). Konkrete Anforderungen entstehen erst, wenn ein Eigentümer ohnehin baut:

• Bauteilbezogene Pflicht (§ 48): Werden Außenbauteile (Wand, Dach, Fenster, Kellerdecke) *erneuert, ersetzt oder erstmalig eingebaut*, müssen die betroffenen Flächen die U-Wert-Höchstwerte der Anlage 7 einhalten. Beispiele: Außenwand U ≤ 0,24 W/(m²·K), Dach/oberste Geschossdecke U ≤ 0,24, Fenster U_w ≤ 1,3, Kellerdecke U ≤ 0,30.
• Bagatellgrenze: Betrifft die Änderung nicht mehr als 10 Prozent der gesamten Fläche der jeweiligen Bauteilgruppe, entfällt die Anforderung (§ 48 S. 2).
• Alternatives Gesamtverfahren (§ 50): Statt jedes Bauteil einzeln nachzuweisen, kann der Eigentümer das ganze geänderte Gebäude bilanzieren. Dann gilt es als anforderungsgerecht, wenn Primärenergiebedarf und Transmissionswärmeverlust den jeweiligen Referenzwert um nicht mehr als 40 Prozent überschreiten.
• Erweiterung/Anbau (§ 51): Kommen beheizte Räume hinzu, dürfen die neuen Außenbauteile den Referenz-Transmissionswärmeverlust um maximal das 1,2-fache überschreiten; ab mehr als 100 % zusätzlicher Nutzfläche gelten Neubau-nahe Anforderungen.

Nachrüstpflichten ohne Bauanlass (§ 47)

Unabhängig von einer Sanierung bestehen im Bestand wenige gesetzliche Nachrüstpflichten: Die oberste Geschossdecke (oder alternativ das Dach) eines beheizten Wohngebäudes muss auf einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K) gedämmt sein, Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden (Anlage 8), und alte Konstanttemperatur-Heizkessel dürfen nicht mehr betrieben werden (§ 72). Für selbstnutzende Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die am 1. Februar 2002 dort bereits wohnten, gilt eine Schutzklausel; bei Eigentümerwechsel hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit (§ 47 Abs. 3).

Häufige Fehler / Missverständnisse

• Fehlannahme: „Ich kaufe ein altes Haus und muss es sofort auf Neubau-Standard bringen." Falsch – im Bestand gilt der 0,55-Faktor des Neubaus nicht. Pflichten entstehen erst bei konkreten Bauteil-Änderungen oder über die Nachrüstpflichten des § 47.
• Fehlannahme: „Jede kleine Reparatur löst eine Dämmpflicht aus." Falsch – die 10-Prozent-Bagatellgrenze (§ 48 S. 2) nimmt geringfügige Änderungen aus.
• Fehlannahme: „Beim Bestand muss jedes Bauteil einzeln nachgewiesen werden." Nicht zwingend – § 50 erlaubt den Gesamtnachweis mit der 40-Prozent-Toleranz gegenüber dem Referenzgebäude.

Änderungsverlauf

• 2026-06-28: Erstveröffentlichung. Neubau-Anforderungen aus §§ 10/15/16 GEG, Bestand aus §§ 46/47/48/50/51 GEG und Anlage 7 (U-Wert-Höchstwerte), 65-%-Bezug aus § 71 GEG. Alle Quellen-URLs auf HTTP 200 geprüft. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin"

Stand

• Stand: 2026-06-28
• Gültig ab: 2024-01-01 (GEG-Fassung 2024)
• Status: aktuell (in_force)
• Quellenautorität: A (Primärquellen gesetze-im-internet.de)
• Lizenz: CC BY 4.0

Quellen

• § 10 GEG (Niedrigstenergiegebäude, Neubau-Grundsatz): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__10.html A
• § 15 GEG (Jahres-Primärenergiebedarf Wohngebäude, 0,55-Faktor): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__15.html A
• § 16 GEG (Transmissionswärmeverlust Neubau): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__16.html A
• § 46 GEG (Bestand: Verschlechterungsverbot, Bagatellgrenze): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__46.html A
• § 47 GEG (Nachrüstpflichten im Bestand): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__47.html A
• § 48 GEG (Anforderungen bei Änderung von Außenbauteilen): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__48.html A
• § 50 GEG (Gesamtnachweis im Bestand, 40-Prozent-Toleranz): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__50.html A
• § 51 GEG (Erweiterung und Ausbau): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__51.html A
• Anlage 7 GEG (Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten im Bestand): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/anlage_7.html A
• § 71 GEG (65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__71.html A
• BMWSB – Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals GEG), Überblick Neubau/Bestand: https://www.bmwsb.bund.de/DE/bauen/innovation-klimaschutz/gebaeudemodernisierungsgesetz/gebaeudemodernisierungsgesetz_node.html A