Kappungsgrenze bei Mieterhöhung (§ 558 Absatz 3 BGB)
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Kernfakten
| Punkt | Wert |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 558 Absatz 3 BGB [gesetze-im-internet.de] |
| Kappungsgrenze allgemein | 20 % Erhöhung in 3 Jahren (§ 558 Absatz 3 Satz 1 BGB) |
| Kappungsgrenze in Spannungsgebieten | 15 % in 3 Jahren (§ 558 Absatz 3 Satz 2 BGB) |
| Maximale Geltungsdauer einer Landes-VO | 5 Jahre (§ 558 Absatz 3 Satz 3 BGB) |
| Verordnungsgeber | jeweilige Landesregierung, nicht der Bund |
| Ausgangsmiete für die Berechnung | Nettokaltmiete drei Jahre vor Wirksamwerden der geplanten Erhöhung |
| Nicht eingerechnet (§ 558 Absatz 3 Satz 1 BGB) | Modernisierungserhöhungen §§ 559–559b BGB und Betriebskostenerhöhungen § 560 BGB |
| Verhältnis zur Vergleichsmiete | Kappungsgrenze und ortsübliche Vergleichsmiete gelten kumulativ – die jeweils niedrigere Schranke greift |
| Leitentscheidung BGH | BGH 4.11.2015 – VIII ZR 217/14 (Wirksamkeit Berliner Kappungsgrenzen-VO bestätigt) |
| Inzidente Verordnungskontrolle | Zivilgerichte prüfen, ob die Landes-VO die Voraussetzungen des § 558 Absatz 3 Satz 2 und 3 BGB einhält (BGH VIII ZR 217/14) |
| Ausnahmen | Staffelmiete (§ 557a BGB), Indexmiete (§ 557b BGB), preisgebundener Wohnraum |
| Aktuelle 15 %-Verordnungen (Beispiele 2026) | Bayern 285 Gemeinden ab 01.01.2026; Baden-Württemberg ca. 130 Gemeinden; NRW 57 Städte (Stand 11/2025); Brandenburg KappGrenzV 2025 |
Geltungsbereich
§ 558 Absatz 3 BGB greift bei jeder Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Absatz 1 BGB im Bereich des Wohnraummietrechts. Erfasst sind unbefristete Wohnraummietverträge mit nicht indexierter und nicht gestaffelter Miete. Staffelmietverträge (§ 557a BGB) und Indexmietverträge (§ 557b BGB) folgen einem eigenen Erhöhungsmechanismus und sind von der Kappungsgrenze des § 558 Absatz 3 BGB nicht erfasst. Ebenfalls außerhalb des Anwendungsbereichs liegt preisgebundener Wohnraum (z. B. Sozialwohnungen). Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung im Mietvertrag ist nach § 558 Absatz 6 BGB unwirksam – die 20-Prozent-/15-Prozent-Schranke ist zwingend.
So wird die Kappungsgrenze berechnet
Ausgangspunkt ist die Nettokaltmiete, die der Mieter drei Jahre vor dem geplanten Wirksamwerden der neuen Miete geschuldet hat. Auf diese Ausgangsmiete wird der Kappungssatz (20 % bzw. 15 %) aufgeschlagen; das Ergebnis ist die Obergrenze, die durch eine Erhöhung nach § 558 BGB nicht überschritten werden darf.
Bei der Berechnung der zwischenzeitlichen Steigerung bleiben nach § 558 Absatz 3 Satz 1 BGB ausdrücklich außer Betracht:
- Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 559b BGB (Modernisierungsumlage),
- Mieterhöhungen nach § 560 BGB (Betriebskostenerhöhungen).
Diese Positionen werden also weder zur Ausgangsmiete addiert noch zur erhöhten Miete gerechnet; relevant ist allein der Vergleich der Nettokaltmieten bezogen auf die Vergleichsmieten-Erhöhung. Wer als Vermieter die Miete in den letzten drei Jahren bereits auf die Vergleichsmiete erhöht hat, kann die Kappungsgrenze entsprechend früher ausschöpfen.
Spannungsgebiete und Landes-Verordnungen
Nach § 558 Absatz 3 Satz 2 BGB können die Landesregierungen Gemeinden oder Teile von Gemeinden durch Rechtsverordnung bestimmen, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In diesen Gebieten gilt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent in drei Jahren. Die Verordnung muss nach Satz 3 spätestens fünf Jahre nach ihrem Inkrafttreten außer Kraft treten – eine Verlängerung ist nur durch eine neue Verordnung mit erneuter Begründung möglich.
Aktueller Stand (Mai 2026, ohne Anspruch auf Vollständigkeit – Föderalismus-Hinweis):
- Bayern: Die neue Mieterschutzverordnung ist zum 1. Januar 2026 in Kraft getreten; sie umfasst 285 Städte und Gemeinden (vorher 208) und senkt dort die Kappungsgrenze auf 15 % ab.
- Baden-Württemberg: Die im Dezember 2025 vom Landeskabinett bis Ende 2026 verlängerte Verordnung gilt für rund 130 Städte und Gemeinden.
- Nordrhein-Westfalen: Seit November 2025 sind 57 Städte in der Mieterschutzverordnung erfasst (vorher 18).
- Brandenburg: Die Kappungsgrenzenverordnung 2025 (KappGrenzV) bestimmt die Gebietskulisse für das Land.
- Weitere Länder mit eigenen Kappungsgrenzen-Verordnungen sind u. a. Berlin, Hamburg, Bremen und Hessen.
Welche Gemeinde konkret in der Gebietskulisse liegt, ist immer der jeweils gültigen Landesverordnung zu entnehmen; eine Wohnung in der Nachbargemeinde kann derselben Stadt-Region außerhalb der Kulisse liegen und dann der 20-Prozent-Schranke unterfallen.
Verhältnis zu Vergleichsmiete und Mietpreisbremse
Die Kappungsgrenze ist eine eigenständige, kumulativ wirkende Schranke neben der ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Vermieter darf die Miete nur insoweit erhöhen, als beide Grenzen eingehalten sind – die jeweils niedrigere Obergrenze entscheidet. Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete zum Beispiel bei 950 €, die Kappungsgrenze (15 %) bei 920 €, sind nur 920 € verlangbar.
Die Kappungsgrenze ist klar zu trennen von der Mietpreisbremse nach §§ 556d ff. BGB. Die Mietpreisbremse betrifft Neuvermietungen und begrenzt die Wiedervermietungsmiete in ausgewiesenen Spannungsgebieten auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete; die Kappungsgrenze betrifft demgegenüber laufende Mietverhältnisse und Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB. Beide Instrumente werden in der Praxis oft kombiniert (gemeinsame „Mieterschutzverordnungen" der Länder), beruhen aber auf unterschiedlichen Rechtsgrundlagen.
BGH-Rechtsprechung
- BGH, Urteil vom 4. November 2015 – VIII ZR 217/14: Der BGH hat die Wirksamkeit der Berliner Kappungsgrenzen-Verordnung vom 7. Mai 2013 bestätigt, mit der die Kappungsgrenze für das gesamte Stadtgebiet auf 15 % abgesenkt wurde. Klargestellt wurde zugleich, dass die Zivilgerichte die Verordnung inzident auf ihre Vereinbarkeit mit der gesetzlichen Verordnungsermächtigung in § 558 Absatz 3 Satz 2 und 3 BGB sowie mit höherrangigem Recht prüfen.
- BGH, Urteil vom 18. November 2015 – VIII ZR 266/14: Bei einer Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche ist die Mieterhöhung trotz Wohnflächenabweichung an die Kappungsgrenze gebunden; die frühere „10-Prozent-Toleranz" wurde aufgegeben.
Häufige Fehler und Missverständnisse
- „Modernisierungs- oder Betriebskostenerhöhung sprengen die Kappungsgrenze" – nein. § 558 Absatz 3 Satz 1 BGB nimmt Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB ausdrücklich aus.
- „Die 15 %-Grenze gilt bundesweit" – falsch. Sie greift nur, wenn die jeweilige Landesregierung für die Gemeinde eine Verordnung erlassen hat. Ohne Verordnung gilt 20 %.
- „Eine Landesverordnung gilt unbegrenzt" – nein. § 558 Absatz 3 Satz 3 BGB begrenzt die Geltungsdauer auf höchstens fünf Jahre; danach ist eine neue Verordnung mit erneuter Begründung nötig.
- „Kappungsgrenze und Vergleichsmiete sind dasselbe" – nein. Beide sind eigenständige Obergrenzen, die kumulativ einzuhalten sind.
- „Mietpreisbremse = Kappungsgrenze" – nein. Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB) betrifft die Neuvermietung, Kappungsgrenze (§ 558 Absatz 3 BGB) betrifft die Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis.
- „Staffel- und Indexmiete unterliegen der Kappungsgrenze" – nein. § 558 BGB greift bei Staffel- (§ 557a BGB) und Indexmietverträgen (§ 557b BGB) nicht.
Beispiel
Ausgangsmiete vor drei Jahren: 800 € Nettokaltmiete. Die Wohnung liegt in einer Gemeinde mit Kappungsgrenzen-Verordnung (15 %). Eine Modernisierungsumlage von 40 € wurde vor 18 Monaten zusätzlich umgelegt.
- Bemessungsgrundlage = 800 € (die Modernisierungsumlage bleibt nach § 558 Absatz 3 Satz 1 BGB außen vor).
- Kappungsgrenze 15 % = 120 € → maximale Nettokaltmiete 920 € (zzgl. Modernisierungsumlage und Betriebskosten).
- Liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 980 €, ist sie nicht ausschöpfbar – die Kappungsgrenze ist die schärfere Schranke.
- Liegt sie umgekehrt bei 880 €, ist die Vergleichsmiete die schärfere Schranke und nur 880 € sind verlangbar.
Ausnahmen
- Staffelmietvertrag (§ 557a BGB) und Indexmietvertrag (§ 557b BGB): § 558 BGB ist nicht anwendbar, daher keine Kappungsgrenze nach § 558 Absatz 3 BGB.
- Preisgebundener Wohnraum (insbesondere Sozialwohnungen): eigene Mietpreisbindungen, § 558 Absatz 2 Satz 2 BGB nimmt diesen Wohnraum aus.
- Wohnraum mit gesetzlich oder durch Förderzusage festgelegter Miete: ebenfalls außerhalb § 558 BGB (§ 558 Absatz 2 Satz 2 BGB).
- Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen (§§ 559–560 BGB) folgen eigenen Regeln und werden weder zur Ausgangsmiete addiert noch zur erhöhten Miete gerechnet.
Quellen
- gesetze-im-internet.de – § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, 20 %/15 %-Kappungsgrenze, 5-Jahres-Befristung der Landes-VOs): gesetze-im-internet.de
- gesetze-im-internet.de – § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen): gesetze-im-internet.de
- gesetze-im-internet.de – § 560 BGB (Veränderungen von Betriebskosten): gesetze-im-internet.de
- bundesgerichtshof.de – BGH VIII ZR 217/14, Terminhinweis Verhandlung 04.11.2015 (Wirksamkeit Berliner Kappungsgrenzen-VO, inzidente Verordnungskontrolle): bundesgerichtshof.de
- bundesgerichtshof.de – Pressemitteilung Nr. 189/2015 (BGH VIII ZR 266/14, 18.11.2015 – Wohnflächenabweichung und Kappungsgrenze): bundesgerichtshof.de
- bmj.de – Mietrecht (BMJ-Themenseite Mieter und Immobilien): bmj.de
- mlw.baden-wuerttemberg.de – Kappungsgrenze Baden-Württemberg (130 Gemeinden, Verlängerung bis Ende 2026): mlw.baden-wuerttemberg.de
- bayern.de – Neufassung Mieterschutzverordnung ab 01.01.2026 (285 Gemeinden, abgesenkte Kappungsgrenze 15 %): bayern.de
- bravors.brandenburg.de – Kappungsgrenzenverordnung Brandenburg 2025 (KappGrenzV): bravors.brandenburg.de
- bbsr.bund.de – Fachbeitrag Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze (Reichweite, Gebietskulisse): bbsr.bund.de