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Ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung (§ 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB) – Verschulden, Erheblichkeit und Zurechnung In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-09-15 · letzte Prüfung: 2026-09-15 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB ist das erste der drei gesetzlichen Regelbeispiele für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses. Der Wortlaut verlangt, dass „der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat" – die Pflichtverletzung muss also zugleich **schuldhaft** und **nicht unerheblich** sein; beide Merkmale sind selbstständige Voraussetzungen. Ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters ist dabei nicht erforderlich: Nach dem Bundesgerichtshof muss sich der Mieter im Rahmen dieser Vorschrift über § 278 BGB auch das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen (BGH, Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/06). Eine **Abmahnung ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung**; sie kann für die Kündigung aber ausnahmsweise dadurch Bedeutung erlangen, dass erst ihre Missachtung der Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht (BGH, Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07). Die Gründe sind nach § 573 Absatz 3 BGB im Kündigungsschreiben anzugeben; die Kündigung wirkt mit den Fristen des § 573c BGB, nicht sofort.

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB (ordentliche Kündigung des Vermieters, erstes Regelbeispiel) [gesetze-im-internet.de]
Normwortlaut„der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat" [§ 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB]
GrundtatbestandDer Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen [§ 573 Absatz 1 BGB]
Zwei kumulative MerkmaleVerschulden (Vorsatz oder Fahrlässigkeit) und Erheblichkeit der Pflichtverletzung – beide müssen vorliegen [§ 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB]
Kein eigenes Verschulden nötigDer Mieter ist im Rahmen des § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich; die Kündigung setzt nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus [BGH, 25.10.2006 – VIII ZR 102/06, amtlicher Leitsatz 1]
Beispiel eines ErfüllungsgehilfenEin Mieterschutzverein, der den Mieter bei der Entscheidung berät, ob er von einem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch machen soll, ist Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Erfüllung der Pflicht zur Entrichtung der Miete [BGH, 25.10.2006 – VIII ZR 102/06, amtlicher Leitsatz 2]
Reichweite der Zurechnung§ 278 BGB erfasst gesetzliche Vertreter und Personen, deren sich der Schuldner zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, „in gleichem Umfang … wie eigenes Verschulden"; § 276 Absatz 3 BGB findet keine Anwendung [§ 278 BGB]
Abmahnungkeine Wirksamkeitsvoraussetzung der ordentlichen Kündigung nach § 573 Absatz 1, Absatz 2 Nummer 1 BGB [BGH, 28.11.2007 – VIII ZR 145/07, amtlicher Leitsatz Satz 1]
Bedeutung der Abmahnung im AusnahmefallDer Abmahnung kann „ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht" [BGH, 28.11.2007 – VIII ZR 145/07, amtlicher Leitsatz Satz 2]
BegründungszwangDie Gründe für das berechtigte Interesse sind im Kündigungsschreiben anzugeben; andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind [§ 573 Absatz 3 BGB]
Kündigungsfristdie allgemeinen Fristen des § 573c BGB: spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats; für den Vermieter Verlängerung um jeweils drei Monate nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums [§ 573c Absatz 1 BGB]
SchonfristzahlungEin Ausgleich des Mietrückstands innerhalb der Schonfrist des § 569 Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 BGB hat nur Folgen für die fristlose Kündigung, nicht für eine auf denselben Rückstand gestützte ordentliche Kündigung nach § 573 Absatz 1, Absatz 2 Nummer 1 BGB [BGH, 23.10.2024 – VIII ZR 106/23, amtlicher Leitsatz 1]
Schonfrist selbstzwei Monate nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs; nicht anwendbar, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine so unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist [§ 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB]
Widerspruchsrecht des MietersAuch bei wirksamer Kündigung kann der Mieter nach § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen
Abweichende Vereinbarungzum Nachteil des Mieters unwirksam [§ 573 Absatz 4 BGB]
Entsprechende Anwendungüber § 573d Absatz 1 BGB auf die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (Ausnahme: Kündigung gegenüber Erben des Mieters nach § 564 BGB) und über § 578 Absatz 3 Satz 1 BGB auf bestimmte Anmietungen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege [§§ 573d, 578 BGB]
Rechtsstand§ 573 BGB hat weiterhin vier Absätze; ein Gesetzentwurf zur Übertragung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung ist im Bundestag anhängig, aber nicht in Kraft [BT-Drucksache 21/4268 vom 24.02.2026, Artikel 1 Nummer 5]

Geltungsbereich

§ 573 BGB gilt für Mietverhältnisse über Wohnraum. Welche Vorschriften auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar sind, regelt § 549 BGB: Nach § 549 Absatz 2 BGB gelten die Vorschriften über den Mieterschutz bei Beendigung des Mietverhältnisses – ausdrücklich genannt sind unter anderem §§ 573, 573a, 573d Absatz 1 BGB – nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, für möblierten Wohnraum in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung unter den dort genannten Voraussetzungen und für Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege für Personen mit dringendem Wohnungsbedarf angemietet hat, sofern bei Vertragsschluss auf Zweckbestimmung und Ausnahme hingewiesen wurde. Nach § 549 Absatz 3 BGB gilt § 573 BGB zudem nicht für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim.

Absatz 1 Satz 1 stellt den Grundsatz auf, dass der Vermieter nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Absatz 2 nennt mit dem Wort „insbesondere" drei Regelbeispiele: die schuldhafte nicht unerhebliche Pflichtverletzung (Nummer 1), den Eigenbedarf (Nummer 2) und die Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (Nummer 3). Die Aufzählung ist nicht abschließend; Nummer 1 ist dabei das einzige Regelbeispiel, das an ein Verhalten des Mieters anknüpft.

Der Tatbestand hat drei Elemente:

  1. Verletzung einer vertraglichen Pflicht. Erfasst sind die Pflichten aus dem Mietvertrag, also insbesondere die Pflicht zur Entrichtung der Miete (§ 535 Absatz 2 BGB) und die Pflichten zum vertragsgemäßen Gebrauch und zur Rücksichtnahme.
  2. Verschulden. Die Verletzung muss schuldhaft erfolgt sein. Das Verschulden ist nicht auf eigenes Verhalten des Mieters beschränkt (dazu sogleich).
  3. Erheblichkeit. Die Pflichtverletzung darf nicht unerheblich sein. Der Normtext formuliert diese Schwelle negativ („nicht unerheblich") und überlässt ihre Ausfüllung der Würdigung des Einzelfalls.

Zurechnung fremden Verschuldens über § 278 BGB

Der zentrale Befund des Bundesgerichtshofs zu diesem Tatbestand betrifft die Frage, wessen Verschulden zählt. Mit Urteil vom 25.10.2006 – VIII ZR 102/06 hat der VIII. Zivilsenat entschieden (Nachschlagewerk: ja; BGHR: ja; Normenkette „BGB §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 278"):

> „Der Mieter ist im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich; die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus."

Der zweite amtliche Leitsatz konkretisiert das für eine praktisch wichtige Konstellation:

> „Ein Mieterschutzverein, der den Mieter bei der Entscheidung darüber berät, ob er von einem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch machen soll, ist Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Erfüllung der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete."

Maßstab der Zurechnung ist § 278 Satz 1 BGB: Der Schuldner hat ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Nach § 278 Satz 2 BGB findet § 276 Absatz 3 BGB keine Anwendung – die Haftung für Vorsatz des Erfüllungsgehilfen kann also im Voraus erlassen werden, was für die Zurechnung im Kündigungsrecht ohne praktische Bedeutung bleibt.

Praktisch bedeutet das: Ein Mieter, der sich anwaltlich oder durch einen Mieterverein beraten lässt und auf dieser Grundlage die Miete zurückhält, kann sich nicht darauf zurückziehen, er selbst habe schuldlos gehandelt. Umgekehrt entfällt das Verschulden nicht schon deshalb, weil ein Dritter gehandelt hat.

Erheblichkeitsschwelle und die Rolle der Abmahnung

Das zweite Merkmal – „nicht unerheblich" – ist der eigentliche Prüfungsschwerpunkt. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.11.2007 – VIII ZR 145/07 (Nachschlagewerk: ja; BGHR: ja; Normenkette „BGB § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1") zwei Aussagen getroffen, die zusammengehören:

> „Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht."

Daraus folgt eine doppelte Konsequenz. Formal ist die Abmahnung keine Wirksamkeitsvoraussetzung – anders als bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung, bei der § 543 Absatz 3 Satz 1 BGB für Pflichtverletzungen grundsätzlich eine erfolglose Fristsetzung oder Abmahnung verlangt. Materiell kann die Abmahnung gleichwohl über die Erheblichkeit entscheiden: Bei einer Vertragsverletzung, die für sich genommen die Schwelle noch nicht erreicht, kann erst die fortgesetzte Missachtung nach einer Abmahnung das nötige Gewicht erzeugen.

Für Vermieter ist die Abmahnung damit kein rechtliches Muss, aber ein Beweismittel und häufig der einzige Weg, ein noch leichtes Fehlverhalten in den Bereich der Erheblichkeit zu überführen. Für Mieter heißt es umgekehrt, dass das Ausbleiben einer Abmahnung keinen Schutz vor der ordentlichen Kündigung bietet.

Neben der Kündigung steht dem Vermieter bei vertragswidrigem Gebrauch ein eigenständiges Instrument zur Verfügung: Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung fort, kann der Vermieter nach § 541 BGB auf Unterlassung klagen. Das ist der mildere Weg, der das Mietverhältnis erhält.

Zahlungsverzug als Pflichtverletzung – Verhältnis zur Schonfristzahlung

Der praktisch häufigste Anwendungsfall der Nummer 1 ist der Zahlungsverzug. Hier ist die Abgrenzung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung entscheidend, weil beide Kündigungen typischerweise nebeneinander – die ordentliche „hilfsweise" – erklärt werden.

Nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung insbesondere vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist (Buchstabe a) oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (Buchstabe b). Ergänzend bestimmt § 569 Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 BGB, dass die Kündigung auch dann unwirksam wird, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Absatz 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Satz 2 nimmt davon Fälle aus, in denen der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Diese „Schonfristzahlung" wirkt nach ständiger Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats nicht auf die ordentliche Kündigung. Der Senat hat das zuletzt mit Urteil vom 23.10.2024 – VIII ZR 106/23 bestätigt. Amtlicher Leitsatz 1:

> „Ein innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB erfolgter Ausgleich des Mietrückstands beziehungsweise eine entsprechende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle hat lediglich Folgen für die auf § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte fristlose, nicht jedoch für eine aufgrund desselben Mietrückstands hilfsweise auf § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB gestützte ordentliche Kündigung"

Der Senat hat dies ausdrücklich als Bestätigung seiner Urteile vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20 und vom 05.10.2022 – VIII ZR 307/21 gekennzeichnet. Nach Leitsatz 2 entspricht diese beschränkte Wirkung des Nachholrechts „dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers", so dass der an Gesetz und Recht gebundene Richter (Artikel 20 Absatz 3 GG) diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen durch eine judikative Lösung ersetzen darf.

Rechtspolitischer Ausblick, kein geltendes Recht: Die Übertragung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung ist Gegenstand laufender Gesetzgebungsinitiativen. Der Gesetzentwurf BT-Drucksache 21/4268 vom 24.02.2026 („Entwurf eines Gesetzes zur Stärkung des sozialen Mietrechts", Fraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN) sieht in Artikel 1 Nummer 5 vor, nach Absatz 2 einen neuen Absatz 3 in § 573 BGB einzufügen: „Besteht die Verletzung einer vertraglichen Pflicht nach Absatz 2 Nummer 1 darin, dass der Mieter mit der Entrichtung der Miete in Verzug ist, gelten § 543 Absatz 2 Satz 2 und 3 sowie § 569 Absatz 3 Nummer 2 und 3 entsprechend."; die bisherigen Absätze 3 und 4 würden zu den Absätzen 4 und 5. Der am 15.09.2026 auf gesetze-im-internet.de abrufbare Normtext des § 573 BGB weist unverändert vier Absätze auf – der Entwurf ist also nicht Gesetz geworden. Bis zu einer Änderung durch den Gesetzgeber gilt die Rechtsprechungslinie aus VIII ZR 106/23.

Ausnahmen

Häufige Fehler

Beispiel

Ein Mieter hält seit März die Miete in voller Höhe zurück, weil er die Wohnung wegen eines Feuchtigkeitsschadens für mangelhaft hält. Er handelt auf ausdrücklichen Rat eines Mietervereins, der ihm zu einem Zurückbehaltungsrecht geraten hat. Im Juni beläuft sich der Rückstand auf vier Monatsmieten. Der Vermieter kündigt fristlos und hilfsweise ordentlich und stützt beide Kündigungen im Kündigungsschreiben ausdrücklich auf den Zahlungsrückstand.

Für die ordentliche Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB ist zu prüfen:

Zahlt der Mieter oder eine öffentliche Stelle den vollständigen Rückstand nun innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage nach, wird die fristlose Kündigung nach § 569 Absatz 3 Nummer 2 Satz 1 BGB unwirksam. Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon unberührt (BGH, 23.10.2024 – VIII ZR 106/23). Das Mietverhältnis endet dann mit Ablauf der Frist des § 573c Absatz 1 BGB – bei einer Überlassung vor mehr als acht Jahren also nach der Grundfrist von drei Monaten zuzüglich zweimal drei Monaten. Geht die Kündigung bis zum dritten Werktag des Januar zu, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des 30. September desselben Jahres.

Abwandlung: Stand dem Mieter das Zurückbehaltungsrecht in der geltend gemachten Höhe tatsächlich zu, fehlt es bereits an einer Pflichtverletzung – dann tragen weder die fristlose noch die ordentliche Kündigung. Die Berechtigung des Zurückbehaltungsrechts ist damit die entscheidende Vorfrage, und ihre Klärung im Räumungsprozess geht der Verschuldensfrage voraus.

Siehe auch

Änderungsverlauf

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-09-15
Letzte Prüfung:
2026-09-15
In Kraft seit:
2001-09-01
Status:
In Kraft
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