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Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug (§ 543 BGB) – Voraussetzungen und Schonfristzahlung In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-09-09 · letzte Prüfung: 2026-09-09 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort Der Vermieter kann das Mietverhältnis nach **§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB** fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Miete in Verzug ist – entweder **für zwei aufeinanderfolgende Termine** mit der Miete oder einem **nicht unerheblichen Teil** davon (Buchstabe a), oder über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag, der **zwei Monatsmieten** erreicht (Buchstabe b). Eine vorherige Abmahnung ist beim Zahlungsverzug **nicht erforderlich** (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB). Zahlt der Mieter den Rückstand innerhalb der **Schonfrist** – spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage – vollständig, wird die fristlose Kündigung **rückwirkend unwirksam** (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Nach ständiger BGH-Rechtsprechung heilt die Schonfristzahlung jedoch **nur die fristlose**, nicht eine zugleich hilfsweise ausgesprochene **ordentliche** Kündigung (BGH, Urteile vom 13.10.2021 – VIII ZR 91/20 und vom 05.10.2022 – VIII ZR 307/21).

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 543 BGB (außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund), ergänzt durch § 569 BGB [gesetze-im-internet.de, § 543 BGB]
Kündigungsgrund Variante a (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a)Verzug mit Miete oder nicht unerheblichem Teil für zwei aufeinanderfolgende Termine [§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a BGB]
Kündigungsgrund Variante b (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b)Verzug über mehr als zwei Termine mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten [§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 b BGB]
Bagatellgrenze bei Variante a (Wohnraum)Rückstand nur „nicht unerheblich", wenn er eine Monatsmiete übersteigt [§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB]
Abmahnung erforderlich?Nein beim Zahlungsverzug [§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB]
Form der KündigungSchriftform, mit Angabe des Kündigungsgrundes [§ 568 Abs. 1, § 569 Abs. 4 BGB]
Schonfristzahlung (Heilung)Vollständige Zahlung bis 2 Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage macht die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam [§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB]
Ausschluss der Heilunggilt nicht, wenn binnen der vorangegangenen 2 Jahre bereits eine Kündigung so geheilt wurde [§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB]
Wirkung auf hilfsweise ordentliche KündigungSchonfristzahlung heilt nur die fristlose, nicht die ordentliche Kündigung [BGH VIII ZR 91/20; VIII ZR 307/21; zuletzt bestätigt BGH VIII ZR 106/23]
Geplante Änderung (noch nicht in Kraft)Der Regierungsentwurf BT-Drs. 21/6807 will die Schonfristzahlung einmalig auch auf die ordentliche Kündigung erstrecken; am 09.07.2026 an die Ausschüsse überwiesen, noch nicht verabschiedet

Geltungsbereich

§ 543 BGB gilt für alle Mietverhältnisse; die ergänzenden Schutzvorschriften des § 569 BGB (Bagatellgrenze, Schonfristzahlung, Schriftform) greifen bei der Wohnraummiete. Die fristlose Kündigung beendet das Mietverhältnis mit Zugang der Kündigungserklärung – ohne Einhaltung einer Frist. Voraussetzung ist ein wichtiger Grund; der gesetzlich geregelte Zahlungsverzug nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB ist der häufigste Anwendungsfall. Neben der fristlosen Kündigung kann der Vermieter wegen desselben Rückstands zusätzlich (oder hilfsweise) eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (schuldhafte, nicht unerhebliche Vertragsverletzung) aussprechen.

So wird die Schwelle berechnet

Bei Variante a (zwei aufeinanderfolgende Termine) ist der Rückstand bei der Wohnraummiete erst dann „nicht unerheblich", wenn er mehr als eine Monatsmiete beträgt (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB).

Bei Variante b (Zeitraum über mehr als zwei Termine) genügt ein aufgelaufener Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten, auch wenn er sich aus vielen kleinen Teilbeträgen zusammensetzt.

Schonfristzahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB)

Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand (fällige Miete plus Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB) spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs, oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle (z. B. das Jobcenter) zur Zahlung, wird die fristlose Kündigung rückwirkend unwirksam. Diese „zweite Chance" entfällt, wenn ihr binnen der letzten zwei Jahre bereits eine auf demselben Weg geheilte Kündigung vorausgegangen ist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 2 BGB).

Geplante Gesetzesänderung (Stand 09.09.2026 noch nicht in Kraft)

Der Regierungsentwurf eines „Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete" (BT-Drs. 21/6807) sieht vor, die Regelungen zur Schonfrist einmalig auch auf die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs zu übertragen. Der Bundestag hat den Entwurf am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten und an die Ausschüsse überwiesen (federführend: Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz); verabschiedet oder verkündet ist er nicht. Bis zur Verkündung gilt die oben dargestellte Rechtslage unverändert.

Häufige Fehler / Missverständnisse

Änderungsverlauf

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-09-09
Letzte Prüfung:
2026-09-09
In Kraft seit:
2001-09-01
Status:
In Kraft
Quellen-Autorität:
A
Lizenz:
CC BY 4.0
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