Maklerprovision Wohnimmobilien § 656c BGB – Hälfte-Teilung Verkäufer/Käufer In Kraft
Kurzantwort
Seit dem 23. Dezember 2020 gilt für **Wohnungs- und Einfamilienhauskäufe**, bei denen der **Käufer ein Verbraucher** ist (§ 656b BGB), das Prinzip der **hälftigen Teilung der Maklercourtage** (§§ 656a–656d BGB). Beauftragt eine Partei den Makler **allein**, darf sie **maximal die Hälfte der Provision** auf die andere abwälzen (§ 656d BGB). Beauftragen beide Parteien den Makler **gemeinsam (Doppeltätigkeit)**, müssen sie **denselben Provisionssatz** zahlen (§ 656c Abs. 1 BGB). Der Maklervertrag selbst bedarf der **Textform** (§ 656a BGB).
Kernfakten
| Punkt | Wert |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | §§ 656a–656d BGB – Vermittlung von Verbraucherwohnungskaufverträgen [gesetze-im-internet.de, § 656c BGB] |
| Anwendungsbereich | Wohnungen, Einfamilienhäuser; §§ 656c/656d gelten nur, wenn der Käufer Verbraucher ist [§ 656b BGB] |
| Form Maklervertrag | Textform (§ 126b BGB), z.B. E-Mail [§ 656a BGB] |
| Doppeltätigkeit | gleicher Provisionssatz von beiden [§ 656c Abs. 1 BGB] |
| Einseitiger Auftrag durch Verkäufer | max. 50 % auf Käufer abwälzbar [§ 656d Abs. 1 BGB] |
| Einseitiger Auftrag durch Käufer | max. 50 % auf Verkäufer abwälzbar [§ 656d Abs. 1 BGB] |
| Nachweis Zahlung | Vorlage der Zahlung erforderlich, bevor andere zahlen muss [§ 656d Abs. 1 BGB] |
| Übliche Gesamtcourtage | 3,57 % bis 7,14 % (inkl. 19 % USt), regional unterschiedlich |
| Beispiel 6 % Gesamtcourtage bei 400.000 € | 24.000 € gesamt → 12.000 € je Partei |
| Marktübliche Sätze (Wohnimmobilien) | meist 3,57 % je Partei inkl. USt (6 % gesamt) |
| Rechtsfolge Verstoß | überschießender Teil unwirksam [§ 656d BGB] |
| Provisionsanspruch entsteht | mit Abschluss notariellen Kaufvertrags [§ 652 BGB] |
| Ausnahme Gewerbeimmobilie | §§ 656a–d gelten nicht – freie Vereinbarung [§ 656a BGB] |
| Verbraucherbegriff | nicht-unternehmerische natürliche Personen [§ 13 BGB] |
| Unternehmer-Verkäufer | bei Unternehmer als beauftragender Partei keine Hälfte-Teilung [§ 656a BGB] |
Häufige Fehler
- „Käufer trägt traditionell die ganze Provision." Falsch – das ist seit Dezember 2020 unzulässig, wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB) und der Verkäufer den Makler beauftragt hat.
- „Mündlicher Maklerauftrag genügt." Falsch – Textform-Pflicht (§ 656a BGB), sonst Vertrag formnichtig.
- „Gewerbliche Mehrfamilienhäuser auch betroffen." § 656c gilt nur für Wohnung + Einfamilienhaus, und nur wenn der Käufer Verbraucher ist (§ 656b BGB).
Änderungsverlauf
- 2026-06-04: Erstveröffentlichung. Werte gegen §§ 656a–656d BGB (gesetze-im-internet.de) sowie BMJ-Pressemitteilung zum Inkrafttreten 2020 geprüft. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin"
- 2026-09-04: Faktencheck: Anwendungsbereich präzisiert – §§ 656c/656d BGB gelten nach § 656b BGB nur, wenn der Käufer Verbraucher ist (nicht generell bei Verbraucherbeteiligung); Normzitat für die 50-%-Abwälzung von § 656c auf § 656d Abs. 1 BGB korrigiert (Quelle: gesetze-im-internet.de, §§ 656b–656d BGB). | change_type=factcheck
Stand
- Stand: 2026-06-04
- Gültig ab: 2020-12-23
- Status: aktuell
- Quellenautorität: A (BGB, BMJ)
- Lizenz: CC BY 4.0
Quellen
- § 656a BGB – Textform des Maklervertrags: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656a.html
- § 656c BGB – Lohnanspruch bei Tätigkeit für beide Parteien: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656c.html
- § 656d BGB – Vereinbarungen über Maklerkosten: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__656d.html
- BMJ – Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten: https://www.bmj.de/SharedDocs/Downloads/DE/Gesetzgebung/RegE/RegE_Verteilung_Maklerkosten.pdf?__blob=publicationFile&v=3
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