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Mietvertrag – Pflichtangaben und Form (§§ 535, 550 BGB) In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-09-15 · letzte Prüfung: 2026-09-15 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort Ein Wohnraummietvertrag ist grundsätzlich **formfrei** – er kann auch **mündlich** oder durch schlüssiges Verhalten wirksam zustande kommen (§ 535 BGB). Zwingend einigen müssen sich die Parteien nur über die **wesentlichen Vertragsbestandteile**: die **Vertragsparteien**, die **Mietsache** (die konkrete Wohnung) und die **Miete**. Wird ein Mietvertrag **für längere Zeit als ein Jahr** nicht **schriftlich** geschlossen, ist er nicht unwirksam, gilt aber nach **§ 550 BGB** als auf **unbestimmte Zeit** geschlossen und kann frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung ordentlich gekündigt werden. **Schriftformheilungsklauseln**, die diesen Mangel reparieren sollen, sind nach **BGH-Rechtsprechung (XII ZR 114/16)** unwirksam.

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage Inhalt§ 535 BGB – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags [gesetze-im-internet.de, § 535 BGB]
Rechtsgrundlage Form§ 550 BGB – Form des Mietvertrags [gesetze-im-internet.de, § 550 BGB]
GrundsatzMietvertrag ist formfrei; auch mündlich/konkludent wirksam [§ 535 BGB]
Wesentliche Bestandteile (Mindesteinigung)Vertragsparteien, Mietsache (Wohnung), Miethöhe [§ 535 Abs. 1, 2 BGB]
Schriftform-SchwelleVertrag für länger als ein Jahr [§ 550 S. 1 BGB]
Folge fehlender SchriftformVertrag bleibt wirksam, gilt aber als auf unbestimmte Zeit geschlossen [§ 550 S. 1 BGB]
Früheste Kündigung in diesem Fallzum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums [§ 550 S. 2 BGB]
Anforderung Schriftformeigenhändige Unterschrift beider Parteien auf einheitlicher Urkunde [§ 126 BGB]
Schriftformheilungsklauselunwirksam [BGH, 27.09.2017 – XII ZR 114/16]
Anwendung auf Grundstücke/Räume§ 550 gilt über § 578 BGB auch für Grundstücks- und Gewerbemiete – dort aber mit der Maßgabe, dass Textform genügt: Ein für länger als ein Jahr nicht in Textform geschlossener Vertrag gilt für unbestimmte Zeit [§ 578 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB]
AGB-Kontrolle von Formularklauseln§§ 305–310 BGB [gesetze-im-internet.de, § 305 BGB]

Geltungsbereich

Die Regeln gelten für Wohnraummietverträge (§§ 535 ff. BGB); über § 578 BGB ist § 550 BGB auch auf Gewerbe- und Grundstücksmietverträge anwendbar – dort allerdings in abgeschwächter Form: § 578 Abs. 1 Satz 2 BGB ordnet an, dass § 550 mit der Maßgabe gilt, dass ein für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossener Vertrag für unbestimmte Zeit gilt. Für Grundstücke und Gewerberäume genügt also die Textform (§ 126b BGB), während es bei Wohnraum bei der Schriftform des § 126 BGB bleibt. Anders als beim Arbeitsvertrag (Nachweisgesetz) gibt es im Mietrecht keinen gesetzlichen Katalog von Pflicht-Datenfeldern, die in der Vertragsurkunde stehen müssen. Erforderlich ist allein die Einigung über die essentialia negotii: wer vermietet an wen (Parteien), was wird vermietet (die konkret bezeichnete Wohnung) und wofür (die Miete). Fehlt einer dieser Punkte, ist kein Mietvertrag zustande gekommen. Alle weiteren Punkte – Betriebskosten, Kaution, Schönheitsreparaturen, Befristung – sind nicht zur Wirksamkeit nötig, müssen aber ausdrücklich vereinbart werden, wenn sie gelten sollen (z. B. ist die Umlage von Betriebskosten nach § 556 BGB nur bei Vereinbarung möglich).

Form: Wann Schriftform nötig ist

Der Mietvertrag selbst unterliegt keinem allgemeinen Formzwang. Schriftform verlangt das Gesetz nur in § 550 BGB für Verträge, die für länger als ein Jahr geschlossen werden – also für befristete oder beidseitig langfristig gebundene Verträge. Wird die Schriftform dabei nicht gewahrt, ist die Rechtsfolge mild: Der Vertrag ist nicht nichtig, sondern gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen und ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung ordentlich kündbar (§ 550 S. 2 BGB). Die Schriftform nach § 126 BGB erfordert die eigenhändige Unterschrift beider Parteien; bei mehrseitigen Verträgen müssen die Blätter eine einheitliche Urkunde mit erkennbarem inhaltlichen Zusammenhang bilden. § 550 BGB dient nach dem BGH nicht nur dem Schutz eines späteren Erwerbers, sondern auch der Beweisbarkeit und dem Schutz der Parteien vor unbedachter langfristiger Bindung.

Schriftformheilungsklauseln sind unwirksam

In der Praxis – vor allem bei langfristigen Verträgen – fanden sich oft „Schriftformheilungsklauseln", mit denen sich die Parteien verpflichteten, einen Schriftformmangel nachträglich zu heilen und sich nicht auf § 550 BGB zu berufen. Der Bundesgerichtshof hat solche Klauseln mit Urteil vom 27. September 2017 (XII ZR 114/16) für unwirksam erklärt: Sie sind mit der zwingenden Vorschrift des § 550 BGB nicht vereinbar. Das gilt unabhängig davon, ob die Klausel individuell ausgehandelt oder als vorformulierte AGB gestellt wurde. Eine Partei kann sich deshalb trotz solcher Klauseln auf einen Schriftformmangel berufen und den Vertrag vorzeitig ordentlich kündigen.

Häufige Fehler / Missverständnisse

Beispiel

Vermieter und Mieter schließen einen auf drei Jahre befristeten Wohnraummietvertrag nur mündlich. Der Vertrag ist wirksam, die Befristung jedoch nicht formgerecht: Nach § 550 BGB gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Beide Seiten können ihn – frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Einzug – mit der gesetzlichen Frist des § 573c BGB ordentlich kündigen, obwohl eigentlich drei Jahre vereinbart waren.

Änderungsverlauf

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-09-15
Letzte Prüfung:
2026-09-15
In Kraft seit:
2001-09-01
Status:
In Kraft
Quellen-Autorität:
A
Lizenz:
CC BY 4.0
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