Wie hoch ist die Steuerermäßigung nach § 35c EStG?

Insgesamt 20 % der Aufwendungen, maximal 40.000 € pro Objekt. Die Ermäßigung verteilt sich über drei Jahre: 7 % (max. 14.000 €) im Jahr des Abschlusses, 7 % (max. 14.000 €) im Folgejahr und 6 % (max. 12.000 €) im dritten Jahr.

Welche Voraussetzungen muss das Gebäude erfüllen?

Das Gebäude muss in der EU oder im EWR liegen, bei Beginn der Maßnahme älter als zehn Jahre sein und im jeweiligen Jahr ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Die Maßnahme muss von einem anerkannten Fachunternehmen ausgeführt sein und die Vorgaben der ESanMV erfüllen.

Kann § 35c EStG mit der BEG-Förderung von BAFA oder KfW kombiniert werden?

Nein. § 35c Abs. 3 EStG schließt die Steuerermäßigung aus, wenn für dieselben Aufwendungen öffentlich geförderte zinsverbilligte Darlehen oder steuerfreie Zuschüsse (z. B. KfW 458, BAFA-BEG-EM, KfW 261) verwendet werden. Pro Maßnahme nur ein Förderweg.

Welche Maßnahmen sind nach § 35c EStG begünstigt?

Wärmedämmung von Wänden, Dachflächen und Geschossdecken, Erneuerung von Fenstern und Außentüren, Einbau oder Erneuerung einer Lüftungsanlage, Erneuerung der Heizungsanlage, Einbau digitaler Energieoptimierungs-Systeme sowie Optimierung bestehender Heizungsanlagen, die älter als zwei Jahre sind. Technische Mindestanforderungen in den Anlagen 1–7 der ESanMV.

Werden Energieberaterkosten zusätzlich gefördert?

Ja. Kosten für einen vom BAFA als förderberechtigt anerkannten Energieberater werden nach § 35c Abs. 1 Satz 4 EStG zu 50 % direkt im Abschlussjahr von der Einkommensteuer abgezogen – zusätzlich zur 20-%-Förderung der eigentlichen Sanierungskosten.

Welche häufigen Fehler gibt es bei § 35c EStG?

**„20 % auf einen Schlag" gibt es nicht.** Die 20 % verteilen sich zwingend auf drei Veranlagungszeiträume (7/7/6). Wer im Jahr 3 keine ausreichende Steuerschuld hat, verliert den Rest – ein Vortrag in spätere Jahre ist im Gesetz nicht vorgesehen. **Parallel-Antrag bei BAFA/KfW**: Wer für dieselbe Maßnahme einen BEG-Zuschuss oder einen KfW-Förderkredit beantragt hat, kann § 35c nicht zusätzlich nutzen.

§ 35c EStG – Steuerermäßigung für energetische Sanierung selbstgenutzter Wohngebäude

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Förderung Steuer § 35c EStG Energetische Sanierung Selbstnutzer ESanMV Deutschland 2026

Kurzantwort Wer ein eigenes, mindestens zehn Jahre altes Wohngebäude energetisch saniert, kann nach § 35c EStG insgesamt 20 % der Aufwendungen, höchstens 40.000 € pro Objekt, von der Einkommensteuer abziehen. Die Ermäßigung verteilt sich über drei Jahre: je 7 % (max. 14.000 €) im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr, 6 % (max. 12.000 €) im dritten Jahr. Voraussetzungen sind Ausführung durch ein Fachunternehmen, amtliche Bescheinigung nach BMF-Muster und Einhaltung der technischen Mindestanforderungen der ESanMV. Die Förderung ist eine Alternative zur BEG-Direktförderung von BAFA und KfW – mit diesen nicht kombinierbar.

Kernfakten

Punkt	Wert
Rechtsgrundlage	§ 35c EStG
Anwendungszeitraum	begonnene Maßnahmen 01.01.2020 – 31.12.2029
Maximale Steuerermäßigung pro Objekt	40.000 €
Gesamt-Förderquote	20 % der Aufwendungen, verteilt auf 3 Jahre
Jahr 1 (Abschlussjahr)	7 %, max. 14.000 €
Jahr 2	7 %, max. 14.000 €
Jahr 3	6 %, max. 12.000 €
Energieberaterkosten (BAFA-gelistet)	50 % der Kosten im Abschlussjahr direkt abziehbar
Mindestalter des Gebäudes	10 Jahre bei Beginn der Maßnahme
Nutzungsvoraussetzung	ausschließlich eigene Wohnzwecke im Jahr der Ermäßigung
Räumlicher Geltungsbereich	EU- oder EWR-Staat
Pflichtnachweis	Bescheinigung des Fachunternehmens nach amtlichem BMF-Muster
Technische Mindestanforderungen	ESanMV (Anlagen 1–7)
Verhältnis zu BEG / BAFA / KfW	nicht kombinierbar mit öffentlich geförderten Zuschüssen oder zinsverbilligten Darlehen

Geförderte Einzelmaßnahmen

Nach § 35c Abs. 1 Satz 3 EStG sind folgende energetische Einzelmaßnahmen begünstigt; die technischen Mindestanforderungen konkretisiert die ESanMV in den Anlagen 1–7:

Wärmedämmung von Wänden (Anlage 1 ESanMV)
Wärmedämmung von Dachflächen (Anlage 2 ESanMV)
Wärmedämmung von Geschossdecken (Anlage 3 ESanMV)
Erneuerung der Fenster oder Außentüren (Anlage 4 ESanMV)
Erneuerung oder Einbau einer Lüftungsanlage (Anlage 5 ESanMV)
Erneuerung der Heizungsanlage (Anlage 6 ESanMV)
Einbau digitaler Systeme zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung
Optimierung bestehender Heizungsanlagen (älter als 2 Jahre, Anlage 7 ESanMV)

Geltungsbereich

Begünstigt sind ausschließlich natürliche Personen, denen das Gebäude im Jahr der Steuerermäßigung gehört und die es selbst zu Wohnzwecken nutzen. Eine unentgeltliche Überlassung an Kinder, für die Anspruch auf Kindergeld oder ein Freibetrag besteht, zählt als Eigennutzung. Das Gebäude muss in einem EU- oder EWR-Mitgliedstaat liegen und bei Beginn der jeweiligen Maßnahme älter als zehn Jahre sein (maßgeblich ist der Beginn der Herstellung). Die Maßnahme muss von einem anerkannten Fachunternehmen ausgeführt werden; die Begriffe „Fachunternehmen" und „Sachkunde" definiert § 2 ESanMV.

Ausnahmen und Kombinationsverbot

§ 35c Abs. 3 EStG schließt die Steuerermäßigung in mehreren Konstellationen aus:

Wenn für dieselben Aufwendungen eine Steuerbegünstigung nach § 10f EStG (Baudenkmäler, Sanierungsgebiete) oder eine Steuerermäßigung nach § 35a EStG (Handwerkerleistungen) in Anspruch genommen wird.
Wenn für die Maßnahme öffentliche Förderungen in Form zinsverbilligter Darlehen oder steuerfreier Zuschüsse in Anspruch genommen werden – insbesondere die BEG-Förderprodukte von BAFA und KfW (z. B. KfW 458, KfW 261, BAFA-BEG-EM-Zuschüsse).
Wenn die Aufwendungen Betriebsausgaben, Werbungskosten oder Sonderausgaben sind, d. h. das Gebäude (auch teilweise) vermietet oder betrieblich genutzt wird.

Häufige Fehler

„20 % auf einen Schlag" gibt es nicht. Die 20 % verteilen sich zwingend auf drei Veranlagungszeiträume (7 / 7 / 6). Wer im dritten Jahr keine ausreichende Steuerschuld hat, verliert den Rest – ein Vortrag in spätere Jahre ist im Gesetz nicht vorgesehen.
Parallel-Antrag bei BAFA oder KfW: Wer für dieselbe Maßnahme einen BEG-Zuschuss oder einen KfW-Förderkredit beantragt hat, kann § 35c nicht zusätzlich nutzen. Faustregel: pro Maßnahme nur ein Förderweg.
Fehlende Fachunternehmer-Bescheinigung: Ohne das amtliche Muster nach BMF-Schreiben vom 23.12.2024 erkennt das Finanzamt die Maßnahme nicht an. Eigene Rechnungstexte ersetzen die Bescheinigung nicht.
Eigenleistung: Selbst durchgeführte Arbeiten (Material- und Eigenarbeit) sind nicht begünstigt – nur Aufwendungen für Leistungen eines Fachunternehmens.

Beispiel

Eine Eigentümerin saniert 2026 ihr 1995 errichtetes Einfamilienhaus: Außenwanddämmung, Fenstertausch und neue Wärmepumpe. Aufwendungen insgesamt 80.000 €. Sie verzichtet auf den KfW-458-Zuschuss und nutzt § 35c EStG:

Maximaler Förderbetrag: 20 % von 80.000 € = 16.000 € (unterhalb der 40.000-€-Grenze).
Veranlagungszeitraum 2026: Steuerermäßigung 7 % von 80.000 € = 5.600 €.
Veranlagungszeitraum 2027: Steuerermäßigung 7 % von 80.000 € = 5.600 €.
Veranlagungszeitraum 2028: Steuerermäßigung 6 % von 80.000 € = 4.800 €.

Zusätzlich zahlt sie 2.500 € an einen BAFA-gelisteten Energieberater (iSFP-Erstellung, Baubegleitung). Diese werden im Abschlussjahr 2026 zu 50 % = 1.250 € direkt auf die Steuerschuld angerechnet (§ 35c Abs. 1 Satz 4 EStG).

Quellen

§ 35c EStG – Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden: gesetze-im-internet.de A
Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV), Stammfassung vom 02.01.2020: gesetze-im-internet.de A
BMF-Schreiben vom 23.12.2024 – Amtliches Muster der Bescheinigung des Fachunternehmens (gilt für Maßnahmen ab 01.01.2025): bundesfinanzministerium.de B
BMF-Schreiben vom 21.08.2025 – Einzelfragen zu § 35c EStG (Neufassung): bundesfinanzministerium.de B

Stand:: 2026-05-30
Gültig ab:: 2020-01-01 (Einführung § 35c EStG)
Gültig bis:: 2029-12-31 (zeitliche Befristung nach § 52 Abs. 35a EStG)
Status:: aktuell
Quellenautorität:: A (gesetze-im-internet.de – § 35c EStG, ESanMV)
Lizenz:: CC BY 4.0

Hinweis: Diese Seite ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Die konkrete Anrechnung hängt vom Einzelfall ab; bei höheren Beträgen oder Kombination mit anderen Programmen empfehlen wir die Rücksprache mit einer Steuerberatung oder einem Energieberater.