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§ 35c EStG – Steuerermäßigung für energetische Sanierung selbstgenutzter Wohngebäude

Inhaltlich verantwortet von Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · zuletzt geprüft am 2026-05-30 · Quellenautorität A (amtliche Primärquelle) Fehler melden ✉

Kurzantwort

Wer ein eigenes, mindestens zehn Jahre altes Wohngebäude energetisch saniert, kann nach § 35c EStG insgesamt 20 % der Aufwendungen, höchstens 40.000 € pro Objekt, von der Einkommensteuer abziehen. Die Ermäßigung verteilt sich über drei Jahre: je 7 % (max. 14.000 €) im Jahr des Abschlusses und im Folgejahr, 6 % (max. 12.000 €) im dritten Jahr. Voraussetzung sind die Ausführung durch ein Fachunternehmen, eine amtliche Bescheinigung nach Muster des BMF und die Einhaltung der technischen Mindestanforderungen der Energetische-Sanierungsmaßnahmen-Verordnung (ESanMV). Die Förderung ist eine Alternative zur BEG-Direktförderung von BAFA und KfW – sie ist mit diesen nicht kombinierbar.

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 35c EStG [gesetze-im-internet.de]
Anwendungs­zeitraumbegonnene Maßnahmen 01.01.2020 – 31.12.2029 [§ 52 Abs. 35a EStG]
Maximale Steuer­ermäßigung pro Objekt40.000 € [§ 35c Abs. 1 Satz 5 EStG]
Gesamt-Förderquote20 % der Aufwendungen, verteilt auf 3 Jahre [§ 35c Abs. 1 EStG]
Jahr 1 (Abschlussjahr)7 %, max. 14.000 € [§ 35c Abs. 1 Satz 1 EStG]
Jahr 27 %, max. 14.000 € [§ 35c Abs. 1 Satz 1 EStG]
Jahr 36 %, max. 12.000 € [§ 35c Abs. 1 Satz 2 EStG]
Energieberater­kosten (BAFA-gelistet)50 % der Kosten direkt im Abschlussjahr [§ 35c Abs. 1 Satz 4 EStG]
Mindestalter des Gebäudes10 Jahre bei Beginn der Maßnahme [§ 35c Abs. 1 Satz 2 EStG]
Nutzungs­voraussetzungausschließliche Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Ermäßigung [§ 35c Abs. 1 Satz 1 EStG]
Räumlicher Geltungs­bereichGebäude in der EU oder im EWR [§ 35c Abs. 1 Satz 1 EStG]
Pflicht­nachweisBescheinigung des Fachunternehmens nach amtlichem Muster [BMF-Schreiben 23.12.2024]
Technische Mindest­anforderungenESanMV (Verordnung vom 02.01.2020, mit Anlagen 1–7) [gesetze-im-internet.de]
Verhältnis zu BEG/BAFA/KfWnicht kombinierbar mit öffentlich geförderten Maßnahmen (Zuschüsse, zinsverbilligte Darlehen) [§ 35c Abs. 3 EStG]

Geförderte Einzelmaßnahmen

Nach § 35c Abs. 1 Satz 3 EStG sind folgende energetische Einzelmaßnahmen begünstigt, deren technische Mindestanforderungen die ESanMV in den Anlagen 1–7 konkretisiert:

Geltungsbereich

Begünstigt sind ausschließlich natürliche Personen, denen das Gebäude im Jahr der Steuerermäßigung gehört und die es selbst zu Wohnzwecken nutzen. Eine unentgeltliche Überlassung an Kinder, für die Anspruch auf Kindergeld oder ein Freibetrag besteht, zählt als Eigennutzung. Das Gebäude muss in einem EU- oder EWR-Mitgliedstaat liegen und bei Beginn der jeweiligen Maßnahme älter als zehn Jahre sein (maßgeblich ist der Beginn der Herstellung). Die Maßnahme muss von einem anerkannten Fachunternehmen ausgeführt werden; die Begriffe „Fachunternehmen" und „Sachkunde" definiert § 2 ESanMV.

Ausnahmen / Kombinationsverbot

§ 35c Abs. 3 EStG schließt die Steuerermäßigung in mehreren Konstellationen aus:

Häufige Fehler

Beispiel

Eine Eigentümerin saniert 2026 ihr 1995 errichtetes Einfamilienhaus: Außenwanddämmung, Fenstertausch und neue Wärmepumpe. Aufwendungen insgesamt 80.000 €. Sie verzichtet auf den KfW-458-Zuschuss und nutzt § 35c EStG.

Zusätzlich hat sie 2.500 € für einen BAFA-gelisteten Energieberater (iSFP-Erstellung, Baubegleitung) gezahlt. Diese werden im Abschlussjahr (2026) zu 50 % = 1.250 € direkt auf die Steuerschuld angerechnet (§ 35c Abs. 1 Satz 4 EStG).

Quellen

Änderungsverlauf

Stand