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§ 559e BGB – Umlage der Heizungsmodernisierung auf den Mieter (10 % und 0,50 €/m²-Kappung) In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-09-16 · letzte Prüfung: 2026-09-16 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort Hat der Vermieter eine förderfähige Heizungsanlage eingebaut (Modernisierung nach § 555b Nr. 1a BGB) und dafür öffentliche Drittmittel in Anspruch genommen, darf er die Jahresmiete nach § 559e Abs. 1 BGB um 10 Prozent der aufgewendeten Kosten abzüglich der Fördermittel erhöhen – statt der regulären 8 Prozent nach § 559. Von den Kosten werden zuvor pauschal 15 Prozent als ersparte Instandhaltung abgezogen (§ 559e Abs. 2 Satz 1) – **nicht** jedoch, soweit die Kosten durch den Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des § 43 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) entstanden sind (§ 559e Abs. 2 Satz 2). Die monatliche Miete darf sich dadurch um höchstens 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen (§ 559e Abs. 3). Die Vorschrift wurde mit der GEG-Reform zum 1. Januar 2024 eingeführt; eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (Abs. 5).

Kernfakten

PunktWert
Umlagesatz10 % der aufgewendeten Kosten abzüglich der in Anspruch genommenen Drittmittel pro Jahr [§ 559e Abs. 1 Satz 1 BGB]
Voraussetzung MaßnahmeEinbau/Aufstellung einer Heizungsanlage nach § 555b Nr. 1a BGB, die dem Grunde nach förderfähig ist [§ 559e Abs. 1 Satz 1 BGB]
Voraussetzung FörderungEs müssen tatsächlich Drittmittel nach § 559a BGB (z. B. BAFA-/KfW-Zuschuss) in Anspruch genommen worden sein [§ 559e Abs. 1 Satz 1 BGB]
Erhaltungspauschalepauschal 15 % der Kosten gelten als ersparte Instandhaltung und sind herauszurechnen [§ 559e Abs. 2 Satz 1 BGB i. V. m. § 559 Abs. 2 Satz 1 BGB]
Ausnahme von der PauschaleDie 15-Prozent-Pauschale gilt nicht, soweit Kosten durch den Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des § 43 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) entstanden sind [§ 559e Abs. 2 Satz 2 BGB]
Sonder-Kappungsgrenzemax. 0,50 €/m² Wohnfläche in 6 Jahren [§ 559e Abs. 3 Satz 1 BGB]
Bei zusätzlichen § 559-MaßnahmenGesamtgrenze 3 €/m² (bzw. 2 €/m² bei Ausgangsmiete < 7 €/m²) darf nicht überschritten werden [§ 559e Abs. 3 Satz 2 i. V. m. § 559 Abs. 3a BGB]
Keine Förderung trotz Förderfähigkeitdann Erhöhung nur nach § 559 (8 %), nicht nach § 559e [§ 559e Abs. 1 Satz 2 BGB]
Ankündigung, Härtefall, Wirkung§§ 559b–559d sowie § 559 Abs. 3, 4, 5 gelten entsprechend (3-Monats-Ankündigung, Mieterhöhung ab 3. Monat, Härteeinwand) [§ 559e Abs. 4 BGB]
Abweichende Vereinbarungzum Nachteil des Mieters unwirksam [§ 559e Abs. 5 BGB]
Inkrafttreten1. Januar 2024 (eingefügt durch GEG-Änderungsgesetz vom 16.10.2023, BGBl. I Nr. 280) [§ 559e BGB]

Geltungsbereich

§ 559e BGB gilt für vermieteten Wohnraum, wenn der Vermieter eine Heizungsanlage im Sinne des § 555b Nr. 1a BGB neu eingebaut oder aufgestellt hat, diese Maßnahme die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllt und der Vermieter tatsächlich Drittmittel (Fördermittel) nach § 559a BGB in Anspruch genommen hat. Nur dann öffnet sich der erhöhte Umlagesatz von 10 Prozent. Der Hintergrund: Die GEG-Reform 2024 verlangt beim Heizungstausch zunehmend klimafreundliche Anlagen (z. B. Wärmepumpen); im Gegenzug erlaubt § 559e eine etwas höhere Umlage, deckelt die Mehrbelastung für Mieter aber strikt bei 0,50 €/m².

So wird gerechnet

  1. Gesamtkosten der Heizungsmaßnahme ermitteln (für die jeweilige Wohnung, ggf. anteilig).
  2. 15 % Erhaltungspauschale abziehen – diese gelten kraft Gesetzes als ersparte Instandhaltung und gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten (§ 559e Abs. 2 Satz 1). Der Abzug entfällt jedoch, soweit die Kosten durch den Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des § 43 GModG entstanden sind (§ 559e Abs. 2 Satz 2) – in diesem Umfang ist der Erhaltungsanteil also nicht pauschal, sondern nach § 559 Abs. 2 BGB konkret zu ermitteln.
  3. Drittmittel/Fördermittel abziehen (z. B. BAFA-Heizungsförderung), soweit in Anspruch genommen (§ 559e Abs. 1 i. V. m. § 559a).
  4. 10 % des verbleibenden Betrags als jährliche Mieterhöhung ansetzen.
  5. Sonder-Kappung prüfen: Die Erhöhung darf 0,50 €/m² in sechs Jahren nicht überschreiten (§ 559e Abs. 3 Satz 1). Werden parallel weitere Modernisierungen nach § 559 umgelegt, gilt zusätzlich die Gesamtgrenze von 3 €/m² (bzw. 2 €/m²).

Abgrenzung zu § 559 BGB

| Merkmal | § 559 BGB (Regelfall) | § 559e BGB (geförderte Heizung) | |---|---|---| | Umlagesatz | 8 % pro Jahr | 10 % pro Jahr | | Erhaltungsanteil | konkret abzuziehen (ggf. Schätzung) | pauschal 15 % | | Sonder-Kappung | 0,50 €/m² nur für Heizungseinbau (§ 559 Abs. 3a S. 3) | 0,50 €/m² als eigene Grenze (Abs. 3) | | Bedingung | Modernisierung nach § 555b | zusätzlich: Förderfähigkeit + tatsächlicher Drittmitteleinsatz |

Häufige Fehler

Beispiel

Eine 70-m²-Wohnung erhält eine förderfähige Wärmepumpe. Gesamtkosten 30.000 €, davon 18.000 € BAFA-Zuschuss (Drittmittel).

Die Mieterhöhung ist im Beispiel also auf 35 € monatlich begrenzt, obwohl 10 % rechnerisch mehr ergäben.

Rechtsprechungs-Hinweis

§ 559e BGB ist erst zum 1. Januar 2024 in Kraft getreten. Eine gefestigte höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs speziell zu dieser Norm liegt bislang (Stand 2026-06) nicht vor. Für die – über § 559e Abs. 4 entsprechend anwendbaren – Grundsätze des § 559 (etwa Abzug ersparter Instandhaltung, Anforderungen an die Erhöhungserklärung) gilt die bisherige BGH-Rechtsprechung zur Modernisierungsmieterhöhung fort.

Änderungsverlauf

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-09-16
Letzte Prüfung:
2026-09-16
In Kraft seit:
2024-01-01
Status:
In Kraft
Quellen-Autorität:
A
Lizenz:
CC BY 4.0
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