Darf ich meine Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters untervermieten?

Nein. Nach § 540 Absatz 1 Satz 1 BGB darf der Mieter den Gebrauch der Mietsache grundsätzlich nur mit Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen, insbesondere weitervermieten. Für Wohnraum gibt § 553 Absatz 1 BGB dem Mieter allerdings einen Anspruch auf die Erlaubnis, einen Teil des Wohnraums unterzuvermieten, wenn nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht.

Wann liegt ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vor?

Ein berechtigtes Interesse ist jeder vernünftige Grund von nicht ganz unbedeutendem Gewicht, der wirtschaftlich oder persönlich sein kann und nach Vertragsschluss entstanden ist. Anerkannt ist insbesondere der Wunsch, die eigenen Mietaufwendungen zu verringern. Kein berechtigtes Interesse besteht jedoch, wenn der Mieter durch die Untervermietung einen über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt (BGH, Urteil vom 28. Januar 2026 – VIII ZR 228/23).

Aus welchen Gründen darf der Vermieter die Untervermietung verweigern?

Nach § 553 Absatz 1 Satz 2 BGB darf der Vermieter die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum durch die Aufnahme überbelegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist. Außerdem kann er nach § 553 Absatz 2 BGB die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur unter dieser Voraussetzung zuzumuten ist.

Was passiert bei unerlaubter Untervermietung?

Die unerlaubte Überlassung an Dritte ist eine Pflichtverletzung. Der Vermieter kann zunächst abmahnen und anschließend ordentlich kündigen (§ 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB). Bei einer erheblichen Verletzung seiner Rechte kommt auch eine fristlose Kündigung nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BGB in Betracht.

Untervermietung – Erlaubnis und Verweigerung (§§ 540, 553 BGB)

Q: Kann ich auch ein Zimmer einer Einzimmerwohnung untervermieten?

Ja, das ist möglich. Der BGH legt den Begriff Teil des Wohnraums großzügig aus: Es genügt, dass der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt, etwa indem er ein Zimmer oder ein verschlossenes Behältnis für eigene Sachen behält. Damit kann selbst bei einer Einzimmerwohnung ein Anspruch auf Teiluntervermietung bestehen (BGH, Urteil vom 27. September 2023 – VIII ZR 88/22).

Mietrecht BGB § 540 BGB § 553 Untervermietung berechtigtes Interesse Deutschland

Kurzantwort Der Mieter darf den Gebrauch der Mietsache grundsätzlich nur mit Erlaubnis des Vermieters einem Dritten überlassen, insbesondere weitervermieten (§ 540 Absatz 1 Satz 1 BGB). Für Wohnraum gibt § 553 Absatz 1 BGB dem Mieter jedoch einen Anspruch auf Erlaubnis, einen Teil des Wohnraums unterzuvermieten, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht. Der Vermieter darf die Erlaubnis nur verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, der Wohnraum überbelegt würde oder ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist (§ 553 Absatz 1 Satz 2 BGB). Ein berechtigtes Interesse besteht nach dem BGH nicht, wenn der Mieter durch die Untervermietung einen über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt (BGH VIII ZR 228/23). Bei unerlaubter Untervermietung kann der Vermieter abmahnen und kündigen.

Kernfakten

Punkt	Wert
Grundregel	Gebrauchsüberlassung an Dritte nur mit Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Absatz 1 Satz 1 BGB) [gesetze-im-internet.de, § 540 BGB]
Anspruch bei Wohnraum	Erlaubnis für einen Teil des Wohnraums bei berechtigtem Interesse nach Vertragsschluss (§ 553 Absatz 1 Satz 1 BGB) [gesetze-im-internet.de, § 553 BGB]
Verweigerungsgründe	wichtiger Grund in der Person des Dritten, Überbelegung oder sonstige Unzumutbarkeit (§ 553 Absatz 1 Satz 2 BGB)
Berechtigtes Interesse	jeder vernünftige, wirtschaftliche oder persönliche Grund von nicht ganz unbedeutendem Gewicht; anerkannt ist der Wunsch nach Verringerung der Mietaufwendungen [BGH VIII ZR 228/23]
Grenze Gewinnerzielung	kein berechtigtes Interesse, wenn der Mieter einen über die eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden Gewinn erzielt [BGH 28.01.2026 – VIII ZR 228/23]
„Teil des Wohnraums"	großzügig auszulegen; genügt, wenn der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt (auch bei Einzimmerwohnung möglich) [BGH 27.09.2023 – VIII ZR 88/22]
Mieterhöhung	Vermieter kann die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung nur so zuzumuten ist (§ 553 Absatz 2 BGB)
Unwirksame Abweichung	zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 553 Absatz 3 BGB)
Sonderkündigungsrecht	verweigert der Vermieter die Erlaubnis, kann der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, sofern kein wichtiger Grund in der Person des Dritten vorliegt (§ 540 Absatz 1 Satz 2 BGB)
Haftung für den Dritten	der Mieter hat ein Verschulden des Dritten beim Gebrauch zu vertreten – auch bei erteilter Erlaubnis (§ 540 Absatz 2 BGB)
Folge bei unerlaubter Untervermietung	Pflichtverletzung; nach Abmahnung ordentliche Kündigung (§ 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB), bei erheblicher Rechtsverletzung fristlose Kündigung (§ 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 BGB)

Geltungsbereich

§ 540 BGB ist die allgemeine Vorschrift für alle Mietverhältnisse: Ohne Erlaubnis des Vermieters darf der Mieter den Gebrauch der Mietsache nicht einem Dritten überlassen. § 553 BGB ist die Sonderregel für Wohnraum und verschafft dem Mieter einen einklagbaren Anspruch auf die Untervermietungserlaubnis, allerdings nur für einen Teil des Wohnraums. Wer die gesamte Wohnung an Dritte überlassen und dabei selbst vollständig ausziehen will, hat keinen Anspruch nach § 553 BGB; hier bleibt es bei der Erlaubnisbedürftigkeit nach § 540 BGB, über die der Vermieter frei entscheidet.

Das berechtigte Interesse muss nach Abschluss des Mietvertrags entstehen. Anerkannt sind wirtschaftliche Gründe (etwa die Verringerung der Mietlast nach Wegfall eines Mitbewohners), persönliche Gründe (Aufnahme eines Lebensgefährten, Pflege) oder beruflich bedingte längere Abwesenheit. Nach dem BGH ist der Begriff „Teil des Wohnraums" großzügig zu verstehen: Es reicht aus, dass der Mieter den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgibt – etwa indem er ein Zimmer oder ein verschlossenes Behältnis für eigene Sachen behält. Damit kann selbst bei einer Einzimmerwohnung ein Anspruch auf Teiluntervermietung bestehen (BGH VIII ZR 88/22).

Ausnahmen – erlaubnisfreie Aufnahme

Nicht jede Aufnahme einer weiteren Person ist erlaubnispflichtig. Den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner sowie enge Familienangehörige (insbesondere Kinder und Eltern) darf der Mieter in die Wohnung aufnehmen, ohne dass es einer Erlaubnis bedarf – sie gelten insoweit nicht als „Dritte" im Sinne der erlaubnispflichtigen Gebrauchsüberlassung. Auch der bloße Besuch ist erlaubnisfrei. Für die Aufnahme eines nicht ehelichen Lebenspartners ist zwar grundsätzlich die Erlaubnis erforderlich, auf die der Mieter wegen seines berechtigten Interesses aber regelmäßig einen Anspruch hat (§ 553 BGB).

Verweigerung und Gewinnerzielung (BGH-Rechtsprechung)

Der Vermieter darf die Erlaubnis nur aus den in § 553 Absatz 1 Satz 2 BGB genannten Gründen verweigern: wichtiger Grund in der Person des Dritten, drohende Überbelegung des Wohnraums oder sonstige Unzumutbarkeit. Mit Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) hat der BGH klargestellt, dass ein berechtigtes Interesse nicht besteht, wenn der Mieter durch die Untervermietung einen Gewinn erzielt, der über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht. Zweck des § 553 BGB ist, dem Mieter die Wohnung bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten – nicht, ihm eine Gewinnerzielung zu ermöglichen. Im entschiedenen Fall hatte der Mieter eine Berliner Zweizimmerwohnung (eigene Nettokaltmiete 460 €) ohne Erlaubnis für 962 € nettokalt untervermietet; die ordentliche Kündigung des Vermieters war wirksam.

Häufige Fehler und Missverständnisse

„Ich darf meine Wohnung jederzeit ohne Zustimmung untervermieten" – falsch. Die Gebrauchsüberlassung an Dritte bedarf grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Absatz 1 BGB).
„Ich habe Anspruch darauf, die ganze Wohnung unterzuvermieten" – nein. § 553 BGB gibt nur einen Anspruch auf Überlassung eines Teils des Wohnraums; die vollständige Überlassung ist nicht erfasst.
„Mit der Untervermietung kann ich Geld verdienen" – nicht im Rahmen des § 553 BGB. Eine über die eigenen Wohnkosten hinausgehende Gewinnerzielung begründet kein berechtigtes Interesse (BGH VIII ZR 228/23).
„Meinen Ehepartner muss ich anmelden lassen" – nein. Ehegatte, eingetragener Lebenspartner und enge Familienangehörige dürfen erlaubnisfrei aufgenommen werden.
„Der Vermieter darf für die Erlaubnis keinen Aufschlag verlangen" – doch, unter Umständen. Er kann die Erlaubnis von einer angemessenen Mieterhöhung abhängig machen, wenn ihm die Überlassung sonst nicht zuzumuten ist (§ 553 Absatz 2 BGB).

Quellen

gesetze-im-internet.de – § 540 BGB (Gebrauchsüberlassung an Dritte, Sonderkündigungsrecht): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__540.html A
gesetze-im-internet.de – § 553 BGB (Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte, berechtigtes Interesse): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__553.html A
Bundesgerichtshof, Pressemitteilung Nr. 024/2026 zum Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23 (keine gewinnbringende Untervermietung): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2026/2026024.html A
BGH, Urteil vom 27.09.2023 – VIII ZR 88/22 (Teiluntervermietung, großzügige Auslegung „Teil des Wohnraums"): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=27.09.2023&Aktenzeichen=VIII+ZR+88/22 D

Stand:: 2026-06-08
Gültig ab:: 2001-09-01 (heutige Fassung der §§ 540, 553 BGB durch das Mietrechtsreformgesetz)
Status:: aktuell
Quellenautorität:: A (gesetze-im-internet.de, BGH-Rechtsprechung)
Lizenz:: CC BY 4.0

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