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Grenzen der Untervermietung – Touristen und Gewinnerzielung (§§ 540, 553 BGB) In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-09-06 · letzte Prüfung: 2026-09-06 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort Eine erteilte Untervermietungserlaubnis deckt die **tageweise Vermietung an Touristen** nicht ab: Der Mieter kann ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine solche Nutzung umfasst (BGH, Urteil vom 08.01.2014 – VIII ZR 210/13). Und ein **Anspruch** auf Erlaubnis nach § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB besteht nicht, wenn der Mieter durch die Untervermietung einen über die Deckung seiner eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehenden **Gewinn** erzielt (BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23). Wer ohne Erlaubnis untervermietet, verletzt seine Vertragspflichten aus § 540 Absatz 1 Satz 1 BGB; ob das eine ordentliche Kündigung nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB trägt, entscheidet eine Würdigung der Umstände des Einzelfalls. Im Fall VIII ZR 228/23 hat der BGH die Räumungsverurteilung bestätigt.

Kernfakten

PunktWert
ErlaubnispflichtGebrauchsüberlassung an Dritte nur mit Erlaubnis des Vermieters (§ 540 Absatz 1 Satz 1 BGB) [gesetze-im-internet.de]
Reichweite einer erteilten Erlaubnisamtlicher Leitsatz im Wortlaut: „Erteilt der Vermieter dem Mieter eine Erlaubnis zur Untervermietung, so kann dieser ohne besondere Anhaltspunkte nicht davon ausgehen, dass die Erlaubnis eine tageweise Vermietung an Touristen umfasst." [BGH 08.01.2014 – VIII ZR 210/13]
Grund der AbgrenzungUntervermietung findet üblicherweise auf unbestimmte Zeit oder für einen nach Monaten/Jahren befristeten Zeitraum statt, „jedenfalls für eine gewisse Dauer" [BGH VIII ZR 210/13, Rn. 11]
Anspruch auf Erlaubnisnur für einen Teil des Wohnraums und nur bei nach Vertragsschluss entstandenem berechtigtem Interesse (§ 553 Absatz 1 Satz 1 BGB)
Berechtigtes Interessejedes Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht [BGH VIII ZR 228/23, Rn. 19]
AnerkanntWunsch nach Verringerung der Mietaufwendungen – unabhängig davon, ob der Mieter darauf wirtschaftlich angewiesen ist [BGH VIII ZR 228/23, Leitsatz 1]
Nicht anerkanntGewinnerzielung über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinaus [BGH VIII ZR 228/23, Leitsatz 2]
Keine Gewinnbeteiligung des Vermietersauf eine Teilhabe des Vermieters am Untermietertrag kommt es nicht an – dafür findet sich „im Gesetz ohnehin keine Stütze" [BGH VIII ZR 228/23, Rn. 27]
Verfassungsrechtlicher Bezugdie wirtschaftliche Verwertung der Wohnung ist durch Artikel 14 Absatz 1 Satz 1 GG dem Eigentümer zugewiesen [BGH VIII ZR 228/23, Rn. 29]
Folge unerlaubter Untervermietungschuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung → ordentliche Kündigung nach § 573 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Nummer 1 BGB möglich; Erheblichkeit nach Einzelfallwürdigung [BGH VIII ZR 228/23, Rn. 15, 17]
Rückgabepflichtnach Beendigung Rückgabe der Mietsache (§ 546 Absatz 1 BGB); der Untermieter ist ebenfalls zur Herausgabe verpflichtet (§ 546 Absatz 2 BGB)
Stellung des Untermietersgenießt nach der Wertentscheidung des Gesetzgebers geringeren Bestandsschutz als der Hauptmieter [BGH VIII ZR 228/23, Rn. 31]

Geltungsbereich

Die Seite betrifft Mietverhältnisse über Wohnraum. Zwei Fragen sind auseinanderzuhalten.

Die erste ist die Auslegungsfrage: Wie weit reicht eine Erlaubnis, die der Vermieter bereits erteilt hat? Der BGH hat 2014 entschieden, dass eine allgemein gefasste Untervermietungserlaubnis die tageweise Überlassung an Feriengäste nicht mit umfasst. Der Senat begründet das mit dem üblichen Bild der Untervermietung: Sie erfolgt auf unbestimmte Zeit oder für einen nach Monaten oder Jahren befristeten Zeitraum, jedenfalls für eine gewisse Dauer. Die Überlassung an wechselnde Touristen unterscheidet sich davon „grundlegend". Wer an Feriengäste vermieten will, braucht deshalb eine ausdrückliche Erlaubnis für genau diese Nutzung.

Die zweite ist die Anspruchsfrage: Muss der Vermieter die Erlaubnis erteilen? § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB gibt dem Mieter diesen Anspruch nur für einen Teil des Wohnraums und nur, wenn nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entstanden ist. Mit dem Urteil vom 28.01.2026 hat der BGH die Reichweite dieses Interesses begrenzt: Der Wunsch, die eigene Mietbelastung zu senken, ist anerkannt – auch dann, wenn der Mieter darauf wirtschaftlich nicht angewiesen ist. Eine darüber hinausgehende Gewinnerzielung ist es nicht.

Der Senat leitet das aus der Normgeschichte ab. § 553 BGB entspricht der Vorgängerregelung § 549 Absatz 2 BGB alter Fassung, die 1964 eingeführt wurde, um dem Mieter das Hauptmietverhältnis bei einer wesentlichen Änderung seiner Lebensverhältnisse zu erhalten. Schon der historische Gesetzgeber hatte mit § 14 des Reichsmietengesetzes von 1922 die Untermiete an die Hauptmiete gebunden und damit deutlich gemacht, dass die Untervermietung dem Mieter keine Gewinnmöglichkeit verschaffen soll (BGH VIII ZR 228/23, Rn. 21 bis 25).

Ausnahmen

Ausdrückliche Erlaubnis. Der Leitsatz von 2014 gilt „ohne besondere Anhaltspunkte". Gestattet der Vermieter die Vermietung an Feriengäste erkennbar, ist die Nutzung gedeckt. Im entschiedenen Fall sprach ein Umstand sogar gegen eine solche Auslegung: Die Vermieterin hatte verlangt, dass der Mieter den Untermietern Postvollmacht für Willenserklärungen der Hausverwaltung erteilt – eine Funktion, die Touristen offensichtlich nicht wahrnehmen können (BGH VIII ZR 210/13, Rn. 11).

Gesamte Wohnung. § 553 BGB erfasst nur die Überlassung eines *Teils* des Wohnraums. Wer die Wohnung vollständig aufgeben will, hat keinen Anspruch nach § 553 BGB; es bleibt bei der Erlaubnisbedürftigkeit nach § 540 BGB.

Zusatzleistungen des Mieters. Ob Leistungen, die der Mieter über die Überlassung des Wohnraums hinaus erbringt, bei der Gewinnberechnung zu berücksichtigen sind, hat der BGH ausdrücklich offengelassen – im Streitfall kam es darauf nicht an, weil das Berufungsgericht Leistungen in ausgleichender Höhe nicht feststellen konnte (VIII ZR 228/23, Rn. 35).

Mietpreisbremse. Ob ein berechtigtes Interesse auch deshalb entfällt, weil die vereinbarte Untermiete gegen die §§ 556d ff. BGB verstößt, hat der BGH ebenfalls offengelassen (VIII ZR 228/23, Rn. 36). Das Berufungsgericht hatte den Verstoß bejaht; tragend war er für die Revisionsentscheidung nicht.

Föderalismus-Hinweis: Neben dem Mietrecht des BGB steht das Zweckentfremdungsrecht. Ob und unter welchen Voraussetzungen Wohnraum als Ferienwohnung genutzt werden darf, richtet sich nach Landesrecht und teils nach kommunaler Satzung; die Regelungen unterscheiden sich von Land zu Land erheblich. Diese Seite behandelt ausschließlich das bundesrechtliche Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter, nicht die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit einer Ferienwohnungsnutzung. Für Letztere ist das jeweilige Landesrechtsportal maßgeblich.

Häufige Fehler

Beispiel

Der vom BGH am 28.01.2026 entschiedene Fall (VIII ZR 228/23): Der Mieter einer Berliner Zweizimmerwohnung schuldete eine Nettokaltmiete von 460 Euro monatlich, ab dem 01.09.2021 497,35 Euro. Wegen eines verlängerten Auslandsaufenthalts vermietete er die Wohnung ab dem 02.02.2020 an zwei Untermieter – vereinbart waren 962 Euro Nettokaltmiete zuzüglich Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung, insgesamt 1.100 Euro monatlich. Eine Erlaubnis für diesen Zeitraum hatte er nicht; seine Anfrage vom 28.01.2020 blieb unbeantwortet.

Nach erfolgloser Abmahnung vom 12.01.2022 erklärte die Vermieterin am 28.02.2022 die fristlose und zugleich fristgemäße Kündigung. Der BGH hat die Revision des Mieters zurückgewiesen: Die vereinbarte Untermiete betrug mehr als das Doppelte der eigenen Miete, zusätzlich wurden die Betriebskosten weitergegeben. Damit lag eine gewinnbringende Untervermietung vor, ein Anspruch auf Erlaubnis nach § 553 Absatz 1 Satz 1 BGB bestand nicht, und die ordentliche Kündigung nach § 573 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Nummer 1 BGB war wirksam.

Der Fall von 2014 (VIII ZR 210/13) lag anders: Dort bestand eine Untervermietungserlaubnis, erteilt 2008 gegen einen Untervermietungszuschlag von 13 Euro monatlich. Der Mieter bot die Wohnung ab Mai 2011 im Internet zur tageweisen Anmietung durch bis zu vier Feriengäste an. Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und zurückverwiesen: Die Erlaubnis deckte diese Nutzung nicht.

Abgrenzung

Diese Seite behandelt die Grenzen der Untervermietung: die Reichweite einer bereits erteilten Erlaubnis und den Ausschluss der Gewinnerzielung vom berechtigten Interesse. Den Erlaubnisanspruch und die Verweigerungsgründe der §§ 540, 553 BGB im Überblick behandelt die Seite [Untervermietung – Erlaubnis und Verweigerung](/fakten/untervermietung-erlaubnis.html).

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Letzte Änderung:
2026-09-06
Letzte Prüfung:
2026-09-06
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