WEG-Beschluss für energetische Sanierung – Mehrheit und Kostenverteilung (§§ 20, 21 WEG) In Kraft

Kernfakten

Geltungsbereich

Die Regeln gelten für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Zu unterscheiden sind zwei Kategorien:

• Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG – z. B. Reparatur einer defekten Heizung oder Erneuerung eines schadhaften Dachs. Sie gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung und wird mit einfacher Mehrheit beschlossen; die Kosten tragen stets alle Eigentümer nach Anteilen.
• Bauliche Veränderung nach § 20 WEG – Maßnahmen, die über die bloße Erhaltung hinausgehen, etwa eine erstmalige Fassadendämmung, der Austausch einer funktionierenden Heizung gegen eine Wärmepumpe oder der Einbau einer Photovoltaikanlage. Hier gilt das oben beschriebene Mehrheits- und Kostenregime.

Bei energetischen Sanierungen ist die Abgrenzung wichtig, weil viele Maßnahmen zugleich Erhaltungs- und Modernisierungselemente enthalten („modernisierende Instandsetzung"). Maßgeblich für die Kostenfolge ist, mit welcher Mehrheit der Beschluss zustande kommt.

Mehrheiten und Kostenverteilung im Überblick

| Konstellation | Beschluss möglich mit | Wer zahlt? | |---|---|---| | Einfache Mehrheit (z. B. 51 %) | einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1) | nur die zustimmenden Eigentümer (§ 21 Abs. 3) | | > 2/3 der Stimmen und 1/2 aller Miteigentumsanteile | einfache Mehrheit genügt; das 2/3-Quorum betrifft nur die Kostenfolge | alle Eigentümer nach Anteilen (§ 21 Abs. 2 Nr. 1) | | Kosten amortisieren sich in angemessener Zeit | einfache Mehrheit | alle Eigentümer nach Anteilen (§ 21 Abs. 2 Nr. 2) | | Privilegierte Maßnahme (§ 20 Abs. 2, z. B. Wallbox) | Anspruch des einzelnen Eigentümers; Durchführung per Beschluss | grundsätzlich der verlangende Eigentümer (§ 21 Abs. 1) |

Wichtig: Die 2/3-Schwelle ist keine Beschlussvoraussetzung, sondern nur die Bedingung dafür, dass die Kosten auf alle Eigentümer verteilt werden. Beschlossen werden kann die Maßnahme bereits mit einfacher Mehrheit.

Häufige Fehler / Missverständnisse

• „Für energetische Sanierung braucht man eine doppelt qualifizierte Mehrheit." Das war die alte Rechtslage (§ 22 Abs. 2 WEG a. F. bis 30.11.2020). Seit der WEG-Reform genügt für den Beschluss die einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG).
• „2/3 der Anwesenden reichen für die Kostenverteilung auf alle." Nein – § 21 Abs. 2 Nr. 1 verlangt mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen UND die Hälfte ALLER Miteigentumsanteile, nicht nur der anwesenden. Das „mehr als" bezieht sich im Normtext allein auf die Stimmen; beim Anteilsquorum genügt die Hälfte.
• „Wer dagegen stimmt, muss trotzdem zahlen." Nur bei einem qualifizierten 2/3-Beschluss (§ 21 Abs. 2) oder bei Amortisation. Bei einfacher Mehrheit tragen nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten (§ 21 Abs. 3).
• „Die Mehrheit kann alles beschließen." Grenze ist § 20 Abs. 4 WEG: keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage, keine unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer.

Beispiel

Eine Eigentümergemeinschaft mit 10 Einheiten stimmt über eine Fassadendämmung ab. Anwesend sind Eigentümer mit zusammen 8 Stimmen.

• Variante A: 6 von 8 stimmen zu (75 % der abgegebenen Stimmen) und diese 6 repräsentieren 60 % aller Miteigentumsanteile. → Quorum des § 21 Abs. 2 Nr. 1 erfüllt (> 2/3 der Stimmen und mindestens 1/2 aller Anteile): Alle 10 Eigentümer tragen die Kosten nach Anteilen.
• Variante B: 5 von 8 stimmen zu (knappe einfache Mehrheit), repräsentieren aber nur 45 % aller Anteile. → Beschluss wirksam, aber 2/3-Quorum nicht erreicht: Die Kosten tragen nur die zustimmenden Eigentümer (§ 21 Abs. 3), sofern sich die Kosten nicht ohnehin in angemessener Zeit amortisieren.

Rechtsprechungs-Hinweis

Der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das reformierte Recht mehrfach konkretisiert:

• BGH, Urteile vom 9. Februar 2024 – V ZR 244/22 und V ZR 33/23: Maßstab für bauliche Veränderungen nach neuem WEG; die Grenze der „grundlegenden Umgestaltung" und der „unbilligen Benachteiligung" (§ 20 Abs. 4 WEG) ist eng auszulegen, gerade bei privilegierten Maßnahmen wie der Barrierereduzierung.
• BGH, Urteil vom 17. Mai 2024 – V ZR 1/24: Eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums setzt einen Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 1 WEG voraus; fehlt er, kann sogar der vermietende Eigentümer als mittelbarer Störer haften. Ein Eingriff in die Bausubstanz ist für eine bauliche Veränderung nicht erforderlich.

Für die genaue Mehrheits- und Kostenfolge im Einzelfall kommt es auf die konkrete Maßnahme und das Abstimmungsergebnis an.

Änderungsverlauf

• 2026-09-16: Turnusmäßiger Faktencheck abgeschlossen und freigegeben (Status war `stale`). § 20 und § 21 WEG wurden am 16.09.2026 im Volltext am amtlichen Wortlaut auf gesetze-im-internet.de gegengelesen (Quellenautorität A, Abruf über den Browser-Pane). Unverändert bestätigt: bauliche Veränderungen als Beschlussgegenstand (§ 20 Abs. 1), der Katalog der privilegierten Maßnahmen einschließlich Steckersolargeräten (§ 20 Abs. 2 Nr. 1–5), die Gestattung bei Einverständnis der Betroffenen (§ 20 Abs. 3), die Grenze der grundlegenden Umgestaltung und der unbilligen Benachteiligung (§ 20 Abs. 4), die Kostentragung durch den verlangenden Eigentümer (§ 21 Abs. 1), der Amortisationstatbestand und der Vorbehalt unverhältnismäßiger Kosten (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 Halbsatz 2 und Nr. 2), die Kostentragung durch die zustimmenden Eigentümer (§ 21 Abs. 3), der Verteilungsmaßstab nach § 16 Abs. 1 Satz 2 und die abweichende Verteilung durch Beschluss (§ 21 Abs. 5). Korrigiert: Das Doppelquorum des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG wurde an vier Stellen zu streng wiedergegeben. Der Normtext lautet „die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde" – das „mehr als" bezieht sich nur auf die Stimmen; beim Anteilsquorum genügt genau die Hälfte. Die Seite verlangte durchgehend „mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile". | change_type=factcheck field="factcheck_status" old="stale" new="ok" reason="Normtext der §§ 20, 21 WEG bestätigt; Anteilsquorum des § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG an den Wortlaut angepasst" source=https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html reviewed_by="Nexvyra Freigabe-Aufholer"
• 2026-06-17: Erstveröffentlichung. Volltext §§ 19, 20, 21, 16 WEG (gesetze-im-internet.de) ausgewertet; Quellen-URLs mit curl auf HTTP 200 geprüft (BGH per GET/Browser-UA, 400 nur bei HEAD); BGH-Aktenzeichen V ZR 244/22, V ZR 33/23 (PM 26/2024) und V ZR 1/24 verifiziert; Frontmatter (legal_status: in_force, authority_level: A, wikidata_subjects) gesetzt. | change_type=initial_publication field=topic_lifecycle new=published reviewed_by="Andreas Warkentin"

Stand

• Stand: 2026-09-16
• Gültig ab: 2020-12-01 (WEG-Reform / WEMoG, neue Fassung der §§ 20, 21 WEG)
• Status: aktuell
• Quellenautorität: A (WEG-Gesetzestext, BGH-Rechtsprechung)
• Lizenz: CC BY 4.0

Quellen

• § 20 WEG (Bauliche Veränderungen): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html A
• § 21 WEG (Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html A
• § 19 WEG (Verwaltung und Benutzung, ordnungsmäßige Erhaltung): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html A
• § 16 WEG (Nutzungen, Lasten und Kosten, Verteilungsmaßstab): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__16.html A
• BGH, Pressemitteilung Nr. 26/2024 zu den Urteilen vom 9.2.2024 (V ZR 244/22, V ZR 33/23) – bauliche Veränderungen zur Barrierereduzierung: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2024/2024026.html A
• BGH, Urteil vom 17.5.2024 – V ZR 1/24 (Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 1 WEG, Volltext): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2024/V_ZR___1-24.pdf?__blob=publicationFile&v=1 A