Gibt es Ausnahmen bei Werkmietwohnung und Werkdienstwohnung (§§ 576, 576a, 576b BGB)?

Zehn-Jahres-Grenze in Nummer 1: War der Wohnraum dem Mieter zehn Jahre oder länger überlassen, greift § 576 Absatz 1 Nummer 1 BGB nicht. Es bleibt dann bei den gestaffelten Fristen des § 573c Absatz 1 Satz 2 BGB, also nach acht Jahren bei neun Monaten. Bedarf für einen anderen Dienstverpflichteten: Beide Nummern setzen voraus, dass der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird.

Welche häufigen Fehler gibt es bei Werkmietwohnung und Werkdienstwohnung (§§ 576, 576a, 576b BGB)?

„Mit dem Arbeitsverhältnis endet automatisch auch die Wohnung." Falsch. Die Werkmietwohnung beruht auf einem eigenen Mietvertrag; sie endet erst durch eine wirksame Kündigung. § 576 BGB regelt allein die Frist. „§ 576 BGB ist selbst der Kündigungsgrund." Falsch. Die Norm weicht ausdrücklich nur von § 573c Absatz 1 Satz 2 BGB ab, also von der Fristverlängerung.

Werkmietwohnung und Werkdienstwohnung (§§ 576, 576a, 576b BGB) – verkürzte Kündigungsfristen nach Ende des Dienstverhältnisses In Kraft

Q: Was regelt Werkmietwohnung und Werkdienstwohnung (§§ 576, 576a, 576b BGB) – verkürzte Kündigungsfristen nach Ende des Dienstverhältnisses?

Ist Wohnraum mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet (Werkmietwohnung), kann der Vermieter nach Beendigung des Dienstverhältnisses abweichend von § 573c Absatz 1 Satz 2 BGB kündigen – die Verlängerung der Vermieterfrist nach fünf und acht Jahren entfällt also (§ 576 Absatz 1 BGB).

Q: Für wen gilt Werkmietwohnung und Werkdienstwohnung (§§ 576, 576a, 576b BGB)?

§ 576 BGB betrifft die Werkmietwohnung: Arbeitgeber und Beschäftigter schließen neben dem Dienst- oder Arbeitsvertrag einen eigenständigen Mietvertrag über Wohnraum, und die Vermietung erfolgt gerade mit Rücksicht auf das Dienstverhältnis. Solange das Dienstverhältnis läuft, gilt uneingeschränkt das allgemeine Wohnraummietrecht einschließlich der gestaffelten Vermieterfristen des § 573c Absatz 1 Satz 2 BGB.

Q: Wie sieht ein Praxisbeispiel für Werkmietwohnung und Werkdienstwohnung (§§ 576, 576a, 576b BGB) aus?

Ein Beschäftigter bewohnt seit sechs Jahren eine vom Arbeitgeber angemietete Werkmietwohnung. Das Arbeitsverhältnis endet zum 31. März; die Wohnung wird für die Nachfolgerin benötigt. Ohne § 576 BGB läge die Vermieterfrist nach § 573c Absatz 1 Satz 2 BGB bei sechs Monaten (Verlängerung nach fünf Jahren).

Kurzantwort Ist Wohnraum **mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses** vermietet (Werkmietwohnung), kann der Vermieter **nach Beendigung des Dienstverhältnisses** abweichend von § 573c Absatz 1 Satz 2 BGB kündigen – die Verlängerung der Vermieterfrist nach fünf und acht Jahren entfällt also (§ 576 Absatz 1 BGB). Nach **§ 576 Absatz 1 Nummer 1 BGB** bleibt es bei der Grundfrist von rund drei Monaten, wenn der Wohnraum dem Mieter **weniger als zehn Jahre** überlassen war und für einen **anderen zur Dienstleistung Verpflichteten** benötigt wird. Nach **§ 576 Absatz 1 Nummer 2 BGB** verkürzt sich die Frist auf **rund einen Monat**, wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach eine Wohnung **in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte** erforderte und sie aus demselben Grund für einen anderen Dienstverpflichteten gebraucht wird. § 576 BGB verkürzt ausschließlich die **Frist** – ein **berechtigtes Interesse** nach § 573 BGB muss der Vermieter zusätzlich haben und im Kündigungsschreiben angeben. Von §§ 576, 576a und 576b BGB abweichende Vereinbarungen sind **zum Nachteil des Mieters unwirksam**.

Kernfakten

Punkt	Wert
Rechtsgrundlage	§§ 576, 576a, 576b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) [gesetze-im-internet.de, §§ 576–576b BGB]
Werkmietwohnung	Wohnraum, der mit Rücksicht auf das Bestehen eines Dienstverhältnisses vermietet ist – neben dem Dienstvertrag besteht ein eigener Mietvertrag [§ 576 Abs. 1 BGB]
Werkdienstwohnung	Wohnraum, der im Rahmen eines Dienstverhältnisses überlassen ist – kein eigener Mietvertrag [§ 576b Abs. 1 BGB]
Voraussetzung der Sonderfristen	Beendigung des Dienstverhältnisses; vorher gelten die allgemeinen Fristen des § 573c BGB [§ 576 Abs. 1 BGB]
Abweichung von § 573c	nur von § 573c Abs. 1 Satz 2 (Verlängerung nach 5 und 8 Jahren) [§ 576 Abs. 1 BGB]
Frist nach § 576 Abs. 1 Nr. 1	spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (rund 3 Monate) – nur bei Überlassung unter 10 Jahren und Bedarf für einen anderen Dienstverpflichteten [§ 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB]
Frist nach § 576 Abs. 1 Nr. 2	spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf dieses Monats (rund 1 Monat) – nur bei funktions- und ortsgebundenem Wohnraum [§ 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB]
Kündigungsgrund	§ 576 BGB ersetzt nicht das berechtigte Interesse nach § 573 Abs. 1 BGB; Gründe sind im Kündigungsschreiben anzugeben [§ 573 Abs. 1, Abs. 3 BGB]
Betriebsbedarf als berechtigtes Interesse	setzt voraus, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen und die Wohnung für die betrieblichen Abläufe von wesentlicher Bedeutung ist [BGH, Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16, Leitsatz 1]
Sozialklausel bei Werkmietwohnungen	§§ 574–574c BGB gelten, jedoch sind auch die Belange des Dienstberechtigten zu berücksichtigen [§ 576a Abs. 1 BGB]
Ausschluss des Widerspruchsrechts	§§ 574–574c BGB gelten nicht bei Kündigung nach § 576 Abs. 1 Nr. 2 sowie bei vom Mieter zu verantwortender Beendigung des Dienstverhältnisses [§ 576a Abs. 2 Nr. 1 und 2 BGB]
Werkdienstwohnung: Mietrecht entsprechend	wenn der Dienstverpflichtete den Wohnraum überwiegend mit eigenen Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat oder dort mit Familie bzw. auf Dauer angelegtem gemeinsamem Haushalt lebt [§ 576b Abs. 1 BGB]
Abweichende Vereinbarungen	zum Nachteil des Mieters unwirksam [§ 576 Abs. 2, § 576a Abs. 3, § 576b Abs. 2 BGB]
Fassung	Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001, maßgeblicher Stichtag 1. September 2001 [Art. 229 § 3 EGBGB]

Geltungsbereich

§ 576 BGB betrifft die Werkmietwohnung: Arbeitgeber und Beschäftigter schließen neben dem Dienst- oder Arbeitsvertrag einen eigenständigen Mietvertrag über Wohnraum, und die Vermietung erfolgt gerade mit Rücksicht auf das Dienstverhältnis. Solange das Dienstverhältnis läuft, gilt uneingeschränkt das allgemeine Wohnraummietrecht einschließlich der gestaffelten Vermieterfristen des § 573c Absatz 1 Satz 2 BGB. Erst nach Beendigung des Dienstverhältnisses öffnet § 576 Absatz 1 BGB die beiden verkürzten Fristen.

§ 576b BGB betrifft die Werkdienstwohnung: Hier ist die Wohnung unmittelbar Teil des Dienstverhältnisses, ein eigener Mietvertrag besteht nicht. Für die Beendigung des Rechtsverhältnisses hinsichtlich des Wohnraums gelten die mietrechtlichen Vorschriften dann entsprechend, wenn eine der beiden gesetzlichen Alternativen erfüllt ist: überwiegende Ausstattung mit eigenen Einrichtungsgegenständen oder Zusammenleben mit der Familie beziehungsweise in einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt.

Beide Vorschriften ändern nichts daran, dass der Vermieter für die ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse nach § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB benötigt und dieses nach § 573 Absatz 3 BGB im Kündigungsschreiben angeben muss. In der Praxis stützt sich die Kündigung einer Werkmietwohnung regelmäßig auf Betriebsbedarf als Fall des § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB. Der Bundesgerichtshof verlangt dafür, dass betriebliche Gründe die Nutzung gerade der gekündigten Wohnung notwendig machen und die Wohnung nach den Aufgaben der Bedarfsperson für die betrieblichen Abläufe von wesentlicher Bedeutung ist; das kann bei einem Angestellten mit Concierge-Aufgaben der Fall sein, nicht aber bei einem Hausmeister, der mehrere Objekte betreut und ohnehin bereits in der Nähe eines der Objekte wohnt (BGH, Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16, Leitsatz 1, im Anschluss an BGH, Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 122/06).

Ausnahmen

Zehn-Jahres-Grenze in Nummer 1: War der Wohnraum dem Mieter zehn Jahre oder länger überlassen, greift § 576 Absatz 1 Nummer 1 BGB nicht. Es bleibt dann bei den gestaffelten Fristen des § 573c Absatz 1 Satz 2 BGB, also nach acht Jahren bei neun Monaten.
Bedarf für einen anderen Dienstverpflichteten: Beide Nummern setzen voraus, dass der Wohnraum für einen anderen zur Dienstleistung Verpflichteten benötigt wird. Fehlt dieser Bedarf, gibt es keine verkürzte Frist.
Funktions- und Ortsbindung in Nummer 2: Die Monatsfrist gilt nur, wenn das Dienstverhältnis seiner Art nach die Überlassung von Wohnraum in unmittelbarer Beziehung oder Nähe zur Arbeitsstätte erfordert hat und der Wohnraum aus dem gleichen Grund erneut gebraucht wird.
Kein Widerspruchsrecht (§ 576a Absatz 2 BGB): Die Sozialklausel der §§ 574 bis 574c BGB gilt nicht, wenn nach § 576 Absatz 1 Nummer 2 BGB gekündigt wurde oder wenn der Mieter das Dienstverhältnis ohne gesetzlich begründeten Anlass gelöst beziehungsweise durch sein Verhalten Anlass zur Auflösung gegeben hat.
§ 576b BGB nur bei Eigenmöblierung oder Haushaltsgemeinschaft: Liegt keine der beiden Alternativen vor, findet die entsprechende Anwendung des Mietrechts auf die Werkdienstwohnung nicht statt.
Werkswohnung über einen Zwischenvermieter: Mietet ein Arbeitgeber Wohnungen an, um sie seinen Beschäftigten als Werkswohnung zu überlassen, liegt eine gewerbliche Weitervermietung nach § 565 BGB vor – auch ohne Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung selbst. Der Eigentümer tritt dann bei Ende des Hauptmietverhältnisses in das Untermietverhältnis ein (BGH, Urteil vom 17.01.2018 – VIII ZR 241/16, amtlicher Leitsatz).

Häufige Fehler

„Mit dem Arbeitsverhältnis endet automatisch auch die Wohnung." Falsch. Die Werkmietwohnung beruht auf einem eigenen Mietvertrag; sie endet erst durch eine wirksame Kündigung. § 576 BGB regelt allein die Frist.
„§ 576 BGB ist selbst der Kündigungsgrund." Falsch. Die Norm weicht ausdrücklich nur von § 573c Absatz 1 Satz 2 BGB ab, also von der Fristverlängerung. Das berechtigte Interesse nach § 573 Absatz 1 BGB bleibt eigenständige Wirksamkeitsvoraussetzung und ist im Kündigungsschreiben zu begründen (§ 573 Absatz 3 BGB).
„Der Bedarf des Betriebs genügt pauschal." Nach BGH, Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16 muss gerade diese Wohnung für die betrieblichen Abläufe von wesentlicher Bedeutung sein; bei einem Hausmeister mit mehreren Objekten und ohnehin nahe gelegener Wohnung hat der Senat das verneint.
„Die Monatsfrist der Nummer 2 gilt für jede Dienstwohnung." Nein – sie setzt die besondere Funktions- und Ortsbindung voraus und ist zudem der einzige Fall, in dem § 576a Absatz 2 Nummer 1 BGB den Härtewiderspruch ausschließt.
„Werkmietwohnung und Werkdienstwohnung sind dasselbe." Die Abgrenzung entscheidet über die anwendbaren Vorschriften: § 576 und § 576a BGB gelten für die vermietete Wohnung, § 576b BGB für die im Rahmen des Dienstverhältnisses überlassene.
„Im Vertrag kann man das frei regeln." Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind nach § 576 Absatz 2, § 576a Absatz 3 und § 576b Absatz 2 BGB unwirksam.

Beispiel

Ein Beschäftigter bewohnt seit sechs Jahren eine vom Arbeitgeber angemietete Werkmietwohnung. Das Arbeitsverhältnis endet zum 31. März; die Wohnung wird für die Nachfolgerin benötigt.

Ohne § 576 BGB läge die Vermieterfrist nach § 573c Absatz 1 Satz 2 BGB bei sechs Monaten (Verlängerung nach fünf Jahren).
Nach § 576 Absatz 1 Nummer 1 BGB – Überlassung unter zehn Jahren, Bedarf für eine andere Dienstverpflichtete – entfällt diese Verlängerung: Geht die Kündigung bis zum 3. Werktag im April zu, endet das Mietverhältnis zum 30. Juni.
Erforderte das Dienstverhältnis seiner Art nach eine Wohnung in unmittelbarer Nähe zur Arbeitsstätte und wird sie aus demselben Grund wieder gebraucht, gilt § 576 Absatz 1 Nummer 2 BGB: Zugang bis zum 3. Werktag im April, Mietende bereits zum 30. April. In diesem Fall ist zugleich der Härtewiderspruch nach §§ 574 bis 574c BGB ausgeschlossen (§ 576a Absatz 2 Nummer 1 BGB).
In allen Varianten muss die Kündigung ein berechtigtes Interesse nach § 573 Absatz 1 BGB tragen und dieses nach § 573 Absatz 3 BGB benennen.

Änderungsverlauf

2026-09-16: Erstveröffentlichung der Faktenseite. Normwortlaut der §§ 576, 576a, 576b, 573, 573c, 574 BGB und des Art. 229 § 3 EGBGB am Volltext auf gesetze-im-internet.de geprüft; BGH VIII ZR 44/16, VIII ZR 122/06 und VIII ZR 241/16 mit Entscheidungsart, Verkündungsdatum und Aktenzeichen am amtlichen Volltext verifiziert; alle Quellen-URLs auf HTTP 200 und korrekten Body geprüft. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin"

Stand

Stand: 2026-09-16
Gültig ab: 2001-09-01 (Fassung durch das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001)
Status: aktuell
Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, Bundesgerichtshof, rechtsprechung-im-internet.de)
Lizenz: CC BY 4.0

Quellen

gesetze-im-internet.de – § 576 BGB (Fristen der ordentlichen Kündigung bei Werkmietwohnungen): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__576.html A
gesetze-im-internet.de – § 576a BGB (Besonderheiten des Widerspruchsrechts bei Werkmietwohnungen): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__576a.html A
gesetze-im-internet.de – § 576b BGB (Entsprechende Geltung des Mietrechts bei Werkdienstwohnungen): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__576b.html A
gesetze-im-internet.de – § 573 BGB (ordentliche Kündigung des Vermieters, berechtigtes Interesse): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html A
gesetze-im-internet.de – § 573c BGB (Fristen der ordentlichen Kündigung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html A
gesetze-im-internet.de – § 574 BGB (Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574.html A
gesetze-im-internet.de – Art. 229 § 3 EGBGB (Übergangsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001): https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__3.html A
Bundesgerichtshof – Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16 (Kündigung wegen Betriebsbedarfs, Volltext-PDF): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2016/VIII_ZR__44-16.pdf?__blob=publicationFile A
rechtsprechung-im-internet.de – BGH, Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16 (amtlicher Volltext, BMJ/BfJ): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE308062017&psml=bsjrsprod.psml&max=true A
Bundesgerichtshof – Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 122/06 (berechtigtes Interesse einer KG, Betriebsablauf, Volltext-PDF): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2006/VIII_ZR_122-06.pdf?__blob=publicationFile A
rechtsprechung-im-internet.de – BGH, Urteil vom 17.01.2018 – VIII ZR 241/16 (Werkswohnung als gewerbliche Weitervermietung, § 565 BGB): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE304342018&psml=bsjrsprod.psml&max=true A

Letzte Änderung:: 2026-09-16
Letzte Prüfung:: 2026-09-16
In Kraft seit:: 2001-09-01
Status:: In Kraft
Quellen-Autorität:: A
Lizenz:: CC BY 4.0

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