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← Alle News · Rechtsprechung · Ereignis: 2026-08-27 · Publiziert: 2026-08-29

BFH II R 1/24 — Kompensationszahlung an Dritte ist nur bei starker Rechtsposition Gegenleistung nach § 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG

Kurzmeldung

Der II. Senat des Bundesfinanzhofs hat mit Urteil vom 17. Juni 2026 (II R 1/24) die Anforderungen an § 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG bestätigt und geschärft: Zahlungen des Grundstückserwerbers an einen Dritten gehören nur dann zur grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung, wenn der Dritte in einer so starken Rechtsposition ist, dass er den Erwerb verhindern kann und will, und der Erwerber in Kenntnis dieser Lage leistet. Der BFH hob das der Klage stattgebende Urteil des FG Berlin-Brandenburg auf und verwies zurück, weil das FG sich keine eigene Überzeugung zur Wirksamkeit des ausgeübten Wiederkaufsrechts gebildet hatte. Veröffentlicht wurde die Entscheidung am 27. August 2026 (NV).

Kernfakten

PunktWert
DatumUrteil: 2026-06-17 — BFH-Veröffentlichung: 2026-08-27
Gericht/InstitutionBundesfinanzhof, II. Senat
AktenzeichenII R 1/24 (ECLI:DE:BFH:2026:U.170626.IIR1.24.0)
Rechtsgrundlage§ 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG; § 96 Abs. 1 Satz 1 FGO
VorinstanzFG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 02.11.2023 — 12 K 12052/21 (EFG 2024, 963)
StreitfallGrundstückskaufvertrag vom 28.03.2017; Kompensationszahlung an frühere Erwerber
TenorVorentscheidung aufgehoben, Zurückverweisung an das FG Berlin-Brandenburg
VeröffentlichungsstatusNV (nicht zur amtlichen Veröffentlichung bestimmt)

Was das bedeutet

§ 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG erfasst Leistungen, die der Erwerber nicht an den Veräußerer, sondern an Dritte erbringt, damit diese auf den Erwerb des Grundstücks verzichten. „Verzicht" meint dabei nicht das Unterlassen eines Vermögenserwerbs nach § 517 BGB, sondern das Absehen von einem Erwerb. Der BFH bestätigt seine Linie aus II R 39/01 (2003) und II R 57/06 (2008): Der Dritte muss willens und tatsächlich — und damit auch rechtlich — in der Lage sein, das Eigentum anstelle des Erwerbers zu erlangen. Wer den Erwerb nur verzögern oder erschweren kann, löst die Steuerpflicht der Zahlung nicht aus.

Neu ist die ausdrückliche Übertragung auf die Wiederkaufs-Konstellation: Hat der Veräußerer ein Wiederkaufsrecht ausgeübt und veräußert er anschließend weiter, gehört eine Zahlung des neuen Erwerbers an den ursprünglichen Erwerber nur dann zur Gegenleistung, wenn dieser den Neuerwerb trotz der Ausübung des Wiederkaufsrechts verhindern konnte.

Verfahrensrechtlich liegt der eigentliche Hebel bei § 96 Abs. 1 Satz 1 FGO: Das FG hatte lediglich den Sachstand der parallelen Zivilprozesse vor LG und OLG referiert und daraus geschlossen, der Ausgang sei „nicht absehbar" gewesen. Das genügt dem BFH nicht. Übernimmt das Finanzgericht Beweisergebnisse aus anderen Verfahren, muss dem Urteil zu entnehmen sein, dass es sich eine eigene Überzeugung gebildet hat. Ob das Wiederkaufsrecht wirksam ausgeübt wurde, ist im zweiten Rechtsgang festzustellen: War es unwirksam, spräche das für eine starke Position der Alt-Erwerber (Zahlung steuerpflichtig); war es wirksam, wären die Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG nicht erfüllt.

Für die Praxis der Projektentwicklung wichtig ist der Hinweis für den zweiten Rechtsgang: Allein die Höhe einer Kompensationszahlung — hier ein Vielfaches des Kaufpreises — belegt nicht, dass der Dritte den Erwerb hätte verhindern können. Wer bei Grundstücksübernahmen Altansprüche durch Vergleich ablöst, sollte die Rechtsposition des Zahlungsempfängers dokumentieren; ebenso, welche Grundstücke die Ablösesumme überhaupt betrifft, wenn — wie hier — nur Teilflächen erworben werden.

Für vertiefte Information

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