Ausnahmen für selbstnutzende Alteigentümer – Nachrüstpflichten nach GModG (§ 35 Abs. 3/4, § 69 Abs. 3/4) In Kraft

Q: Was regelt Ausnahmen für selbstnutzende Alteigentümer – Nachrüstpflichten nach GModG (§ 35 Abs. 3/4, § 69 Abs. 3/4)?

Wer ein Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen besitzt und darin am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnt hat, ist von den Nachrüstpflichten befreit, solange er Eigentümer bleibt – das ist die Schutzklausel für selbstnutzende Alteigentümer. Sie steht seit dem 29. Juli 2026 in § 35 Abs. 3 und § 69 Abs.

Kurzantwort Wer ein Wohngebäude mit **höchstens zwei Wohnungen** besitzt und darin am **1. Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnt hat**, ist von den Nachrüstpflichten befreit, solange er Eigentümer bleibt – das ist die Schutzklausel für selbstnutzende Alteigentümer. Sie steht seit dem 29. Juli 2026 in **§ 35 Abs. 3 und § 69 Abs. 3 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG)**; so heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz (GEG) seither, und der Bestandsteil ist dabei umnummeriert worden. Es geht heute nur noch um **zwei** Pflichten: die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 Abs. 1 GModG) und die Dämmung bisher ungedämmter, zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume (§ 69 Abs. 2 GModG). Die dritte, früher genannte Pflicht – der Austausch alter Konstanttemperatur-Heizkessel – **gibt es nicht mehr**: § 72 GEG und die zugehörige Selbstnutzer-Ausnahme des § 73 GEG sind weggefallen. Von der Schutzklausel **profitiert nicht**, wer mehr als zwei Wohnungen im Gebäude hat, das Haus am Stichtag vermietet oder unbewohnt gelassen hat oder erst nach dem 1.2.2002 Eigentümer geworden ist. Die Pflichten leben erst beim **Eigentümerwechsel** wieder auf und treffen dann den neuen Eigentümer binnen zwei Jahren. Für die Geschossdecke entfällt die Nachrüstung zusätzlich dauerhaft, wenn sie sich wirtschaftlich nicht rechnet (§ 35 Abs. 4 GModG); für die Rohrleitungsdämmung kennt § 69 GModG **keine** solche Wirtschaftlichkeitsklausel – dort hilft nur die Befreiung wegen unbilliger Härte nach § 102 GModG.

Kernfakten

Punkt	Wert
Rechtsgrundlage der Ausnahme	§ 35 Abs. 3 GModG (oberste Geschossdecke); § 69 Abs. 3 GModG (Rohrleitungsdämmung) – bis 28.7.2026: § 47 Abs. 3 und § 73 GEG
Begünstigte Gebäude	Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen [§ 35 Abs. 3 Satz 1; § 69 Abs. 3 GModG]
Persönliche Voraussetzung	Eigentümer bewohnte am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung darin [§ 35 Abs. 3 Satz 1; § 69 Abs. 3 GModG]
Betroffene Pflichten	nur noch zwei: oberste Geschossdecke (§ 35 Abs. 1 GModG) und Rohrleitungsdämmung außerhalb beheizter Räume (§ 69 Abs. 2 GModG)
Weggefallen	der Austausch alter Konstanttemperatur-Heizkessel – § 72 GEG ist weggefallen, ebenso die Selbstnutzer-Ausnahme des § 73 GEG
Wirkung	Pflichten ruhen, solange der Alteigentümer Eigentümer bleibt
Ende der Ausnahme	Eigentümerwechsel nach dem 1.2.2002 → neuer Eigentümer muss binnen 2 Jahren erfüllen [§ 35 Abs. 3 Satz 2; § 69 Abs. 4 GModG]
Wirtschaftlichkeitsklausel	nur für die Geschossdecke: § 35 Abs. 4 GModG erklärt die Absätze 1 bis 3 für unanwendbar, soweit sich die Aufwendungen nicht in angemessener Frist erwirtschaften lassen – für § 69 GModG gibt es keine Entsprechung
Auffangventil für die Rohrdämmung	Befreiung im Einzelfall wegen unbilliger Härte [§ 102 GModG]
Nicht begünstigt	mehr als zwei Wohnungen; am Stichtag vermietet oder nicht selbst bewohnt; Eigentumserwerb erst nach dem 1.2.2002
Sanktion bei Verstoß (nach Wegfall der Ausnahme)	Bußgeld bis 50.000 € – oberste Geschossdecke über § 108 Abs. 1 Nr. 2, Rohrleitungen über § 108 Abs. 1 Nr. 14, jeweils i. V. m. § 108 Abs. 2 Nr. 1 GModG

Wer profitiert von der Ausnahme?

Die Schutzklausel ist bewusst eng gefasst. Begünstigt ist nur, wer alle folgenden Bedingungen erfüllt (§ 35 Abs. 3 Satz 1 GModG, § 69 Abs. 3 GModG):

Das Gebäude ist ein Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen (Ein- oder Zweifamilienhaus).
Der Eigentümer hat darin am 1. Februar 2002 selbst eine Wohnung bewohnt – dieser Stichtag ist starr und knüpft an die Selbstnutzung genau zu diesem Datum an.
Der Eigentümer ist seither Eigentümer geblieben (kein Eigentümerwechsel nach dem 1.2.2002).

Trifft das zu, ruhen die beiden verbliebenen Nachrüstpflichten – die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Dämmung bisher ungedämmter, zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume –, solange dieser Alteigentümer das Haus besitzt. Eine dritte Pflicht, der Austausch alter Konstanttemperatur-Heizkessel, bestand bis zum 28. Juli 2026 nach § 72 GEG; sie ist mit dem Wegfall dieser Vorschrift entfallen und lebt auch beim Eigentümerwechsel nicht wieder auf.

Wer profitiert nicht?

Die Ausnahme greift nicht, sobald eine der Voraussetzungen fehlt:

Mehr als zwei Wohnungen: Bei Wohngebäuden mit drei oder mehr Wohnungen gelten die Nachrüstpflichten unmittelbar und unabhängig von Selbstnutzung oder Stichtag.
Keine Selbstnutzung am Stichtag: Wer das Haus am 1.2.2002 vermietet hatte, leer stehen ließ oder noch gar nicht besaß, fällt nicht unter die Klausel. Auch ein späterer Einzug (z. B. 2010) heilt das nicht – maßgeblich ist die Selbstnutzung am 1. Februar 2002.
Neuer Eigentümer nach dem 1.2.2002: Wer nach diesem Datum gekauft, geerbt oder geschenkt bekommen hat, ist der „neue Eigentümer" im Sinne der Norm. Für ihn leben die Pflichten auf; er muss sie binnen zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1.2.2002 erfüllen.

Für alle diese Fälle bestehen die Nachrüstpflichten also fort – die Schutzklausel schützt ausschließlich den ursprünglichen, selbstnutzenden Bestandseigentümer.

Die zweite Ausnahme: Wirtschaftlichkeit (§ 35 Abs. 4 GModG)

Neben der personenbezogenen Schutzklausel gibt es eine sachliche Ausnahme: Nach § 35 Abs. 4 GModG sind die Absätze 1 bis 3 bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt, nicht anzuwenden, soweit die für eine Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können. Diese Wirtschaftlichkeitsklausel ist an keinen Stichtag gebunden – anders als die Schutzklausel des Absatzes 3 setzt sie nur die aktuelle Selbstnutzung voraus, nicht die am 1. Februar 2002.

Wichtig ist die Reichweite: Die Klausel steht in § 35 GModG und gilt deshalb nur für die oberste Geschossdecke. Für die Rohrleitungsdämmung nach § 69 Abs. 2 GModG gibt es keine Wirtschaftlichkeitsklausel; die frühere Brücke über § 73 Abs. 3 GEG zu § 72 Abs. 4 GEG existiert nicht mehr, weil beide Vorschriften weggefallen sind. Wer die Rohrdämmung für unzumutbar hält, ist auf die Befreiung im Einzelfall nach § 102 GModG (unbillige Härte) verwiesen – und die setzt einen Antrag bei der zuständigen Behörde voraus. Im Zweifel sollte eine Energieberatung die Unwirtschaftlichkeit dokumentieren.

Häufige Fehler / Missverständnisse

„Ich wohne selbst drin, also bin ich immer befreit." Nur, wenn Sie am 1. Februar 2002 bereits Eigentümer waren und dort wohnten. Wer später gekauft und ist eingezogen ist, gehört zu den „neuen Eigentümern" und ist pflichtig.
„Die Ausnahme geht beim Verkauf auf den Käufer über." Nein – sie ist personengebunden. Mit dem Eigentümerwechsel endet die Schutzwirkung; der Erwerber muss binnen zwei Jahren nachrüsten.
„Auch ein Dreifamilienhaus ist geschützt, wenn ich selbst drin wohne." Nein – die Klausel gilt nur für Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen.
„Vermietete Doppelhaushälfte zählt auch." Nur, wenn der Eigentümer am Stichtag eine der beiden Wohnungen selbst bewohnte. Reine Vermietung schließt die Ausnahme aus.
„Die Schutzklausel bedeutet, ich muss nie dämmen." Sie schützt nur so lange, wie Sie Eigentümer bleiben. Spätestens der nächste Eigentümer muss die Pflichten erfüllen; unabhängig davon kann die Wirtschaftlichkeitsklausel (§ 35 Abs. 4 GModG) greifen oder eben nicht.
„Auch die alte Heizung darf der Käufer behalten, solange die zwei Jahre laufen." Die Frage stellt sich nicht mehr: Das Betriebsverbot für alte Konstanttemperatur-Heizkessel (§ 72 GEG) ist am 29. Juli 2026 weggefallen, ebenso die dazugehörige Selbstnutzer-Ausnahme (§ 73 GEG). Geblieben sind die Optionsvorgaben der §§ 42 bis 46 GModG, die aber erst greifen, wenn eine Heizungsanlage ersetzt wird.
„Die Wirtschaftlichkeitsklausel rettet mich auch bei den Rohrleitungen." Nein. § 35 Abs. 4 GModG betrifft nur die oberste Geschossdecke; § 69 GModG enthält keine Entsprechung.

Beispiel

Herr M. hat 1990 ein Zweifamilienhaus gekauft, bewohnt seither die obere Wohnung selbst und vermietet die untere. Am 1. Februar 2002 wohnte er dort. Damit ist er selbstnutzender Alteigentümer: Die Dämmung der obersten Geschossdecke und die Rohrleitungsdämmung sind für ihn nicht verpflichtend, solange er Eigentümer bleibt. Verkauft er das Haus 2027, muss der Käufer die beiden Nachrüstpflichten binnen zwei Jahren erfüllen – die Geschossdecke und die Rohrleitungsdämmung. Sein alter Öl-Konstanttemperaturkessel ist davon nicht mehr erfasst: Das Betriebsverbot des § 72 GEG ist weggefallen. Hätte Herr M. das Haus dagegen am Stichtag vermietet und selbst woanders gewohnt, wäre er nie von der Ausnahme erfasst gewesen – die Pflichten hätten von Anfang an bestanden.

Änderungsverlauf

2026-07-10: Erstveröffentlichung. § 47 Abs. 3/4 und § 73 GEG im Volltext geprüft; Fokus auf persönlichen Anwendungsbereich der Schutzklausel (wer profitiert / wer nicht). Alle Quellen-URLs auf HTTP 200 getestet. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin"
2026-09-15: Grundlegende Überarbeitung nach Faktencheck am amtlichen Volltext (gesetze-im-internet.de, Abruf über den In-App-Browser). Verbatim gegengelesen: §§ 35, 42, 69 und 108 GModG sowie die Inhaltsübersicht der Gesamtausgabe mit Vollzitat und Standangabe. Drei Korrekturen: (1) Das Gesetz heißt seit dem 29.07.2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), und der Bestandsteil ist umnummeriert – aus § 47 GEG wurde § 35 GModG; Titel, Kurzantwort, Kernfakten und alle Belegklammern sind umgestellt. (2) Die Seite nannte drei ruhende Nachrüstpflichten. Es sind nur noch zwei: § 72 GEG (Betriebsverbot für alte Konstanttemperatur-Heizkessel) ist ebenso weggefallen wie § 73 GEG (die Selbstnutzer-Ausnahme für Rohrdämmung und Heizkessel); das ist an der amtlichen Inhaltsübersicht abgelesen, die §§ 71 bis 73 als „(weggefallen)" führt. Die Seite stellte ein nicht mehr existierendes Betriebsverbot als geltendes Recht dar. (3) Die Schutzklausel für die Rohrleitungsdämmung ist nicht ersatzlos entfallen, sondern in die Sachnorm gewandert: § 69 Abs. 3 GModG enthält jetzt selbst die Selbstnutzer-Ausnahme und Abs. 4 die Zweijahresfrist, beide im Wortlaut deckungsgleich mit § 35 Abs. 3. Eine sachliche Verschärfung ist damit verbunden und jetzt ausdrücklich benannt: Die Wirtschaftlichkeitsklausel steht allein in § 35 Abs. 4 GModG und gilt damit nur für die oberste Geschossdecke; die frühere Brücke des § 73 Abs. 3 GEG zu § 72 Abs. 4 GEG gibt es nicht mehr, für § 69 GModG bleibt nur § 102 GModG. Entfernt wurde außerdem die nicht mehr belegbare Bußgeldkette „§ 108 Abs. 1 Nr. 2, 11, 20": Nach geltendem § 108 GModG ist die Geschossdecke Nummer 2 und die Rohrleitung Nummer 14, beide über Abs. 2 Nr. 1 mit bis zu 50.000 Euro bewehrt; Nummer 11 ist heute der hydraulische Abgleich und Nummer 20 die Datenrichtigkeit im Energieausweis. valid_from von 2024-01-01 auf 2026-07-29 gesetzt, weil die beschriebene Rechtslage erst mit dem Änderungsgesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) diese Gestalt bekommen hat. Quellenlage: Normwortlaut Autoritätsniveau A, Inkrafttretensdatum A-nah (BMWSB-Ressortdarstellung, wie in den Läufen vom 14.09.2026). Der Verweis auf die Schwesterseite zum Betriebsverbot bleibt stehen, weil diese bereits auf „weggefallen seit 29.07.2026" umgestellt ist. | change_type=factcheck field="factcheck_status" old="review_proposed" new="ok" reviewed_by="Nexvyra-Faktenchecker (Freigabe-Aufholer 15.09.2026)"

Stand

Stand: 2026-09-15
Gültig ab: 2026-07-29 (Fassung des GModG nach dem Gesetz vom 23. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 226)
Status: aktuell (in_force)
Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de – GModG §§ 35, 69, 102, 108, verbatim gegengelesen 15.09.2026)
Lizenz: CC BY 4.0

Quellen

§ 35 GModG (Nachrüstung, Abs. 3: Schutzklausel Selbstnutzer, Abs. 4: Wirtschaftlichkeit), Abruf 15.09.2026: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__35.html A
§ 69 GModG (Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, Abs. 2: Nachrüstpflicht, Abs. 3 und 4: Schutzklausel und Zweijahresfrist), Abruf 15.09.2026: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__69.html A
§ 102 GModG (Befreiungen wegen unbilliger Härte): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__102.html A
§ 108 GModG (Bußgeldvorschriften): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__108.html A
GModG Gesamtausgabe mit Vollzitat und Inhaltsübersicht (belegt den Wegfall der §§ 47, 71, 72 und 73): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/BJNR172810020.html A
BBSR – GEG-Infoportal, Nachrüstungspflichten: https://www.bbsr-geg.bund.de/GEGPortal/DE/GEGRegelungen/Gebaeudebestand/Nachruestungspflichten/Nachruestungspflichten-node.html A

Letzte Änderung:: 2026-09-15
Letzte Prüfung:: 2026-09-15
In Kraft seit:: 2026-07-29
Status:: In Kraft
Quellen-Autorität:: A
Lizenz:: CC BY 4.0

Fehler gefunden? Bitte melden an info@nexvyra.fr.