§ 559f BGB – Mieterhöhung nach Einbau einer Wärmepumpe: Nachweis der Jahresarbeitszahl 2,5 (Stand 2026) In Kraft

Q: Was regelt § 559f BGB – Mieterhöhung nach Einbau einer Wärmepumpe: Nachweis der Jahresarbeitszahl 2,5 (Stand 2026)?

Baut ein Vermieter in eine vermietete Wohnung eine Wärmepumpe ein, darf er die Modernisierungskosten nur dann in voller Höhe auf die Miete umlegen, wenn er nachweist, dass die Jahresarbeitszahl (JAZ) der Wärmepumpe mindestens 2,5 beträgt (§ 559f Abs. 1 Satz 1 BGB).

Q: Für wen gilt § 559f BGB?

§ 559f BGB gilt für Wohnraummietverhältnisse. Er greift immer dann, wenn der Vermieter eine Wärmepumpe einbaut oder aufstellt und daraus eine Mieterhöhung ableiten will – gleichgültig, ob er die reguläre Modernisierungsumlage nach § 559 Abs. 1 BGB (8 % der aufgewendeten Kosten) oder die Sonderumlage für geförderte Heizungen nach § 559e Abs. 1 BGB (10 % nach Abzug der Drittmittel) geltend macht. Über § 549 Abs.

Kurzantwort Baut ein Vermieter in eine vermietete Wohnung eine **Wärmepumpe** ein, darf er die Modernisierungskosten **nur dann in voller Höhe** auf die Miete umlegen, wenn er **nachweist, dass die Jahresarbeitszahl (JAZ) der Wärmepumpe mindestens 2,5 beträgt** (§ 559f Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Nachweis muss von einem **Fachunternehmer** stammen und wird **in der Regel vor der Inbetriebnahme** nach der Richtlinie **VDI 4650 Blatt 1, Berichtigung 2024-08** (oder einem vergleichbaren Verfahren) ermittelt – **nicht** anhand späterer Betriebswerte (§ 559f Abs. 1 Satz 3 und 4 BGB). **Fehlt dieser Nachweis, darf der Vermieter der Mieterhöhung nur die Hälfte der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zugrunde legen** (§ 559f Abs. 2 BGB). Die Vorschrift gilt sowohl für die reguläre Modernisierungsumlage nach § 559 Abs. 1 BGB als auch für die geförderte Heizungsumlage nach § 559e Abs. 1 BGB. Der Nachweis ist **entbehrlich**, wenn das Gebäude eine von **vier** alternativen Voraussetzungen erfüllt (§ 559f Abs. 1 Satz 2 BGB) – im Kern: Baujahr nach 1996, Wärmeschutzniveau der Wärmeschutzverordnung 1994/95, Sanierung mindestens auf das Niveau des § 38 GModG oder eine **Vorlauftemperatur von höchstens 55 °C** bei lokaler Norm-Außentemperatur. § 559f BGB ist am **29. Juli 2026** in Kraft getreten und übernimmt inhaltlich die Regelung des früheren **§ 71o GEG**, die mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) aus dem Energierecht in das Mietrecht verlagert wurde.

Kernfakten

Punkt	Wert
Norm	§ 559f BGB – „Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Wärmepumpe" [dejure.org/gesetze/BGB/559f]
In Kraft seit	29.07.2026 [dejure.org; BGBl. 2026 I Nr. 226]
Eingefügt durch	Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes … vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226 (verkündet 28.07.2026) [recht.bund.de]
Vorgängerregelung	§ 71o GEG (mit dem GModG ins BGB verlagert) [BBSR-GModG-Infoportal]
Erfasste Maßnahme	Einbau oder Aufstellung einer Wärmepumpe [§ 559f Abs. 1 Satz 1 BGB]
Betroffene Erhöhungstatbestände	§ 559 Abs. 1 BGB (8 %) und § 559e Abs. 1 BGB (10 % bei Förderung) [§ 559f Abs. 1 Satz 1 BGB]
Mindest-Jahresarbeitszahl	2,5 [§ 559f Abs. 1 Satz 1 BGB]
Rechtsfolge ohne Nachweis	Nur 50 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten sind umlagefähig [§ 559f Abs. 2 BGB]
Wer erbringt den Nachweis	Fachunternehmer [§ 559f Abs. 1 Satz 3 BGB]
Ermittlungsverfahren	VDI 4650 Blatt 1, Berichtigung 2024-08 oder vergleichbares Verfahren [§ 559f Abs. 1 Satz 4 BGB]
Zeitpunkt der Ermittlung	in der Regel vor Inbetriebnahme, ausdrücklich nicht anhand von Betriebswerten [§ 559f Abs. 1 Satz 4 BGB]
Ausnahme 1 – Baujahr	Gebäude nach 1996 errichtet [§ 559f Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB]
Ausnahme 2 – Wärmeschutz	Errichtung mindestens nach der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 (BGBl. I S. 2121) in der bis 31.01.2002 geltenden Fassung – oder Nachweis eines nicht höheren Jahres-Heizwärmebedarfs [§ 559f Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB]
Ausnahme 3 – Sanierung	Gebäude entspricht nach Sanierung mindestens den Anforderungen des § 38 GModG [§ 559f Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB]
Ausnahme 4 – Vorlauftemperatur	Beheizbarkeit mit höchstens 55 °C Vorlauftemperatur bei lokaler Norm-Außentemperatur [§ 559f Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 BGB]
Kappungsgrenze Heizungsumlage (unberührt)	max. 0,50 €/m² Wohnfläche in sechs Jahren [§ 559 Abs. 3a Satz 3, § 559e Abs. 3 BGB]

Geltungsbereich

§ 559f BGB gilt für Wohnraummietverhältnisse. Er greift immer dann, wenn der Vermieter eine Wärmepumpe einbaut oder aufstellt und daraus eine Mieterhöhung ableiten will – gleichgültig, ob er die reguläre Modernisierungsumlage nach § 559 Abs. 1 BGB (8 % der aufgewendeten Kosten) oder die Sonderumlage für geförderte Heizungen nach § 559e Abs. 1 BGB (10 % nach Abzug der Drittmittel) geltend macht. Über § 549 Abs. 1 BGB erstreckt sich die Vorschrift auf die allgemeinen Wohnraummietverhältnisse.

Die Norm ist eine Deckelungsregel für die Bemessungsgrundlage, kein eigener Erhöhungstatbestand: Sie ändert nichts an den formalen Anforderungen der Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB), der Erhöhungserklärung in Textform und der Wirksamkeit ab dem dritten Monat nach Zugang (§ 559b BGB) oder an den Kappungsgrenzen des § 559 Abs. 3a BGB – insbesondere nicht an der besonderen Grenze von **0,50 €/m² in sechs Jahren** für Heizungsmaßnahmen. Details dazu auf der Seite [Modernisierungsumlage nach § 559 BGB](/fakten/modernisierungsumlage-559-bgb.html).

Für Gas- und Ölheizungen nach § 43 GModG gelten stattdessen eigene Mieterschutzregeln: der Wegfall des 15-%-Pauschalabzugs in § 559e Abs. 2 Satz 2 BGB sowie die hälftige Aufteilung von Netzentgelten, CO2-Kosten und Bio-Brennstoffanteil nach §§ 5a ff. CO2KostAufG – siehe [Mieterschutz bei neuer Gas- oder Ölheizung](/fakten/mieterschutz-gas-oelheizung-co2kostaufg-5a.html).

Wie der Nachweis funktioniert

Die Jahresarbeitszahl beschreibt das Verhältnis der über ein Jahr abgegebenen Nutzwärme zur dafür eingesetzten Antriebsenergie. Eine JAZ von 2,5 bedeutet: Aus einer Kilowattstunde Strom werden 2,5 Kilowattstunden Wärme. Der Gesetzgeber knüpft die volle Umlagefähigkeit an diesen Wert, weil eine ineffizient betriebene Wärmepumpe die Betriebskosten des Mieters stärker erhöhen kann als die Modernisierung ihm nützt.

Maßgeblich ist ausdrücklich eine Prognoserechnung, nicht die spätere Messung: § 559f Abs. 1 Satz 4 BGB verweist auf VDI 4650 Blatt 1 in der Berichtigung 2024-08 und stellt klar, dass die Ermittlung „in der Regel vor der Inbetriebnahme der Anlage und nicht anhand von den Werten im Betrieb" erfolgt. Ein „vergleichbares Verfahren" ist zulässig. Aussteller muss ein Fachunternehmer sein (§ 559f Abs. 1 Satz 3 BGB); eine Eigenerklärung des Vermieters genügt nicht.

Erfüllt das Gebäude eine der vier Ausnahmen des § 559f Abs. 1 Satz 2 BGB, entfällt die Nachweispflicht vollständig. Praktisch am einfachsten zu belegen ist meist Nr. 1 (Errichtung nach 1996) über die Bauakte oder den Energieausweis; bei Altbauten ist Nr. 4 (Vorlauftemperatur ≤ 55 °C bei lokaler Norm-Außentemperatur) der gängige Weg, der ohnehin eine raumweise Heizlastberechnung und einen hydraulischen Abgleich voraussetzt – siehe [Pflicht zum hydraulischen Abgleich](/fakten/hydraulischer-abgleich-pflicht.html).

Rechenbeispiel

Für eine 70-m²-Wohnung entfallen auf den Wärmepumpeneinbau nach Abzug des Erhaltungsanteils (§ 559 Abs. 2 BGB) 8.000 € umlagefähige Kosten. Der Vermieter rechnet ohne Förderung nach § 559 Abs. 1 BGB mit 8 %. Die Kappungsgrenze für Heizungsmaßnahmen beträgt 0,50 €/m² × 70 m² = 35 €/Monat (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB).

Mit JAZ-Nachweis (≥ 2,5): 8 % von 8.000 € = 640 €/Jahr = 53,33 €/Monat.

Die Kappungsgrenze greift, zulässig sind 35,00 €/Monat.

Ohne JAZ-Nachweis: Bemessungsgrundlage nur 50 % = 4.000 € (§ 559f Abs. 2 BGB).

8 % davon = 320 €/Jahr = 26,67 €/Monat. Die Kappungsgrenze greift hier nicht; zulässig sind 26,67 €/Monat.

Das Beispiel zeigt zweierlei: Bei hoher Investitionssumme je Quadratmeter wirkt oft schon die 0,50-€-Kappung, sodass der fehlende Nachweis sich gar nicht auswirkt. Erst unterhalb dieser Schwelle schlägt die Halbierung nach § 559f Abs. 2 BGB voll durch. Die Zahlen illustrieren die Rechenlogik und sind keine Erfahrungswerte.

Ungeklärt: Wird zusätzlich nach § 559e Abs. 1 BGB gerechnet, ist die Reihenfolge von Halbierung (§ 559f Abs. 2 BGB), Drittmittelabzug (§ 559a BGB) und 15-%-Erhaltungspauschale (§ 559e Abs. 2 Satz 1 BGB) im Gesetzeswortlaut nicht ausdrücklich geregelt; hierzu liegt noch keine Rechtsprechung vor.

Häufige Fehler und Missverständnisse

„Ohne JAZ-Nachweis ist die Mieterhöhung unwirksam." Nein. § 559f Abs. 2 BGB

sperrt die Erhöhung nicht, sondern halbiert die Bemessungsgrundlage. Eine Erhöhungserklärung, die trotzdem die vollen Kosten ansetzt, ist allerdings insoweit überhöht und in Höhe des Überschreitungsbetrags unbegründet.

„Die Jahresarbeitszahl wird nach einem Betriebsjahr gemessen." Falsch.

§ 559f Abs. 1 Satz 4 BGB schließt Betriebswerte ausdrücklich aus und verlangt eine Berechnung nach VDI 4650 Blatt 1 (Berichtigung 2024-08) in der Regel vor Inbetriebnahme.

„Der Vermieter kann den Nachweis selbst ausstellen." Nein – § 559f Abs. 1 Satz 3

BGB verlangt einen Fachunternehmer.

„Die vier Ausnahmen müssen kumulativ vorliegen." Nein. § 559f Abs. 1 Satz 2 BGB

ist eine Alternativenliste; es genügt eine erfüllte Nummer.

„§ 559f BGB ersetzt die Kappungsgrenzen." Nein. Die Grenzen des § 559 Abs. 3a BGB

– insbesondere die Sondergrenze von 0,50 €/m² in sechs Jahren für Heizungsmaßnahmen – gelten unverändert daneben.

„Das steht doch in § 71o GEG." § 71o GEG existiert seit dem 29.07.2026 nicht mehr;

die Regelung wurde in § 559f BGB überführt – siehe [GModG-Paragraphen-Konkordanz](/fakten/gmodg-paragraphen-konkordanz.html).

„Die Regel gilt auch für Gewerberaum." § 559f BGB steht im Untertitel

„Mietverhältnisse über Wohnraum" und gilt für Wohnraum; auf Gewerbemietverträge ist er nicht anwendbar.

Offene Punkte / Vorbehalt

Der Wortlaut des § 559f BGB wurde aus der Normdatenbank von dejure.org

entnommen (Fassung „eingefügt durch das Gesetz … vom 23.07.2026, BGBl. I Nr. 226, in Kraft getreten am 29.07.2026") und inhaltlich gegen die amtliche Darstellung des BBSR-GModG-Infoportals abgeglichen. Beide Quellen stimmen in allen Kernwerten überein (JAZ 2,5; vier Ausnahmen; Halbierung ohne Nachweis; Fachunternehmer). Die Einzelnorm-Lesefassung auf gesetze-im-internet.de war beim Aufbau dieser Seite noch nicht als eigenständige Seite abrufbar (vgl. den entsprechenden Vorbehalt auf der Konkordanz-Seite vom 18.08.2026); der amtliche Volltext ist bei nächster Gelegenheit nachzuziehen. Deshalb `factcheck_status=review_needed`.

Der Inhalt des in § 559f Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB in Bezug genommenen § 38 GModG

(nach der Verschiebung der §§ 46 bis 51 GEG in die §§ 34 bis 39 GModG die Nachfolgevorschrift des früheren § 50 GEG, „140-Prozent-Regel") ist hier nicht am amtlichen Volltext verifiziert, sondern aus der BBSR-Konkordanz und Sekundärquellen abgeleitet. Die konkreten Anforderungswerte des § 38 GModG sollten vor einer Detailaussage separat belegt werden.

Zu § 559f BGB liegt naturgemäß noch keine Rechtsprechung vor. Die bei dejure.org

unter der Norm gelisteten Entscheidungen betreffen ältere Fassungen benachbarter Vorschriften und sind für § 559f BGB nicht einschlägig; sie werden hier bewusst nicht zitiert.

Änderungsverlauf

2026-08-21: Erstveröffentlichung der Faktenseite. Normwortlaut des § 559f BGB. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin"

(Jahresarbeitszahl 2,5, vier Ausnahmetatbestände, Nachweis durch Fachunternehmer, VDI 4650 Blatt 1 Berichtigung 2024-08, Halbierung der Bemessungsgrundlage nach Abs. 2) gegen dejure.org und die amtliche Darstellung des BBSR-GModG-Infoportals abgeglichen; Inkrafttreten 29.07.2026 und Fundstelle BGBl. 2026 I Nr. 226 gegen recht.bund.de belegt. factcheck_status=review_needed, weil die Einzelnorm-Lesefassung auf gesetze-im-internet.de noch nicht abrufbar war und der Inhalt des in Bezug genommenen § 38 GModG nicht am amtlichen Volltext verifiziert ist. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin"

Stand

Stand: 2026-08-21
Gültig ab: 2026-07-29 (Inkrafttreten des § 559f BGB, Artikel 5 des Änderungsgesetzes)
Gültig bis: offen
Status: aktuell
Quellenautorität: A (BBSR-GModG-Infoportal, Bundesgesetzblatt) ergänzt um die

Normdatenbank dejure.org für den Volltext

Lizenz: CC BY 4.0
Hinweis: factcheck_status=review_needed – siehe Abschnitt „Offene Punkte / Vorbehalt".

Quellen

§ 559 BGB – Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (Kappungsgrenzen): https://dejure.org/gesetze/BGB/559.html A
Nichtamtliche Lesefassung des GModG (für § 38 und § 43 GModG, Autorität A): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/index.html A

Letzte Änderung:: 2026-08-21
Letzte Prüfung:: 2026-08-21
In Kraft seit:: 2026-07-29
Status:: In Kraft
Quellen-Autorität:: A
Lizenz:: CC BY 4.0

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