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Erhaltungsmaßnahmen in der Mietwohnung – Duldungspflicht, Ankündigung und Aufwendungsersatz (§ 555a BGB) In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-09-10 · letzte Prüfung: 2026-09-10 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort § 555a BGB enthält in Absatz 1 die Legaldefinition: „Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).“ Die Duldungspflicht ist die Kehrseite der Erhaltungspflicht des Vermieters aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB. Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter nach Absatz 2 **rechtzeitig** anzukündigen – das Gesetz nennt dafür **keine feste Frist und keine Form**; die Ankündigung entfällt bei nur unerheblicher Einwirkung auf die Mietsache und bei zwingend erforderlicher sofortiger Durchführung. Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter nach Absatz 3 in angemessenem Umfang zu ersetzen; auf Verlangen hat er **Vorschuss** zu leisten. Nach Absatz 4 ist eine zum Nachteil des Mieters von **Absatz 2 oder 3** abweichende Vereinbarung unwirksam. Anders als bei der Modernisierung gibt es bei Erhaltungsmaßnahmen **keine Drei-Monats-Frist, keine Textform, kein Sonderkündigungsrecht und keine Mieterhöhung** – und das Minderungsrecht des Mieters aus § 536 BGB bleibt unberührt, weil der dreimonatige Minderungsausschluss des § 536 Absatz 1a BGB nur für die energetische Modernisierung nach § 555b Nummer 1 BGB gilt.

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 555a BGB – Erhaltungsmaßnahmen [gesetze-im-internet.de]
Legaldefinition (Absatz 1)„Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache erforderlich sind (Erhaltungsmaßnahmen).“ [§ 555a Absatz 1 BGB]
Zwei UnterfälleInstandhaltung (vorbeugende Maßnahmen zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands) und Instandsetzung (Beseitigung eines bereits eingetretenen Mangels) – beide sind Erhaltungsmaßnahmen [§ 555a Absatz 1 BGB]
Gegenstück beim VermieterErhaltungspflicht nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter hat die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten [§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB]
Ankündigung (Absatz 2)„Erhaltungsmaßnahmen sind dem Mieter rechtzeitig anzukündigen“ [§ 555a Absatz 2 BGB]
Keine gesetzliche Frist§ 555a Absatz 2 BGB nennt keine Frist in Wochen oder Monaten – die Drei-Monats-Frist des § 555c Absatz 1 Satz 1 BGB gilt ausschließlich für Modernisierungsmaßnahmen
Keine Formvorschrift§ 555a Absatz 2 BGB verlangt keine Textform; die Textform ist nur für die Modernisierungsankündigung angeordnet [§ 555c Absatz 1 Satz 1 BGB]
Ausnahme 1 von der AnkündigungMaßnahmen, die „nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden“ sind [§ 555a Absatz 2 BGB]
Ausnahme 2 von der AnkündigungMaßnahmen, deren „sofortige Durchführung zwingend erforderlich“ ist – der Notfall (etwa Rohrbruch, Heizungsausfall im Winter) [§ 555a Absatz 2 BGB]
Aufwendungsersatz (Absatz 3 Satz 1)„Aufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme machen muss, hat der Vermieter in angemessenem Umfang zu ersetzen.“ [§ 555a Absatz 3 Satz 1 BGB]
Vorschuss (Absatz 3 Satz 2)„Auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten.“ – der Mieter muss also nicht in Vorleistung gehen [§ 555a Absatz 3 Satz 2 BGB]
Unabdingbarkeit (Absatz 4)„Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.“ – der Wortlaut erfasst Absatz 1 nicht [§ 555a Absatz 4 BGB]
Geltung für GewerberaumAuf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, ist § 555a Absatz 1 bis 3 entsprechend anzuwenden – Absatz 4 ist dort nicht genannt [§ 578 Absatz 2 Satz 1 BGB]
Minderungsrecht bleibtDer dreimonatige Minderungsausschluss gilt nur, „soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient“ – nicht bei Erhaltungsmaßnahmen [§ 536 Absatz 1a BGB]
Kein SonderkündigungsrechtDas außerordentliche Kündigungsrecht setzt den Zugang der Modernisierungsankündigung voraus [§ 555e Absatz 1 BGB]; bei Erhaltungsmaßnahmen greift es nicht
Keine MieterhöhungDie Erhöhung nach § 559 BGB setzt Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 BGB voraus [§ 559 Absatz 1 Satz 1 BGB]
Instandhaltungsanteil herausrechnen„Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln.“ [§ 559 Absatz 2 Satz 1 BGB]
Abgrenzung im Gesetz selbstModernisierung ist auch eine Maßnahme aufgrund vom Vermieter nicht zu vertretender Umstände, „die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind“ [§ 555b Nummer 6 BGB]
Verweis bei ModernisierungFür die Modernisierungsduldung gilt der Aufwendungsersatz entsprechend: „§ 555a Absatz 3 gilt entsprechend.“ [§ 555d Absatz 6 BGB]
Nachträgliche VereinbarungenNach Vertragsschluss dürfen die Parteien aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen über Durchführung, Gewährleistungs- und Aufwendungsersatzansprüche und die künftige Miethöhe treffen [§ 555f BGB]
Selbstvornahme durch den MieterZulässig bei Verzug des Vermieters oder wenn die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist [§ 536a Absatz 2 BGB]
LeitentscheidungBGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14 (BGHZ 205, 300; NJW 2015, 2419) – Wegfall des Minderungsrechts bei unberechtigter Verhinderung von Erhaltungsmaßnahmen; Ersatzfähigkeit von Aufwendungen und Umsatzausfall
AbgrenzungsentscheidungBGH, Urteile vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14 – der vom Vermieter veranlasste Einbau von Rauchwarnmeldern ist Modernisierung nach § 555b Nummer 4, 5, 6 BGB, nicht Erhaltung
Gültig seit01.05.2013 – § 555a BGB wurde durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11. März 2013 eingefügt; Übergangsrecht in Art. 229 § 29 EGBGB
Vorgängernorm§ 554 Absatz 1 und 2 BGB in der bis zum 1. Mai 2013 geltenden Fassung; § 554 BGB regelt heute Barrierereduzierung, E-Mobilität, Einbruchsschutz und Steckersolargeräte

Geltungsbereich

§ 555a BGB steht im Bürgerlichen Gesetzbuch im Untertitel 2 „Mietverhältnisse über Wohnraum“, Kapitel 1a „Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ (§§ 555a bis 555f BGB). Über die Verweisungsnorm des § 578 Absatz 2 Satz 1 BGB sind auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, unter anderem „§ 555a Absatz 1 bis 3“ entsprechend anzuwenden. Das ist eine bewusste Begrenzung: Absatz 4 – die Unabdingbarkeit – wird dort nicht genannt. In der Gewerberaummiete lässt sich von der Ankündigungspflicht und vom Aufwendungsersatz also abweichen, in der Wohnraummiete nicht.

Was eine Erhaltungsmaßnahme ist. Absatz 1 fasst zwei Fallgruppen zusammen. Die Instandhaltung hält den vertragsgemäßen Zustand aufrecht, bevor ein Mangel entsteht – etwa die Wartung der Heizungsanlage oder ein neuer Fassadenanstrich. Die Instandsetzung beseitigt einen bereits eingetretenen Mangel – etwa die Reparatur eines Rohrbruchs oder der Austausch eines defekten Fensters. Beides ist erfasst, wenn die Maßnahme zur Erhaltung „erforderlich“ ist. Maßstab ist der vertragsgemäße Zustand, den der Vermieter nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB während der gesamten Mietzeit schuldet. Die Duldungspflicht des Mieters ist damit kein Sonderopfer, sondern die notwendige Voraussetzung dafür, dass der Vermieter seine eigene Hauptpflicht überhaupt erfüllen kann.

Die Ankündigung nach Absatz 2. Erhaltungsmaßnahmen sind „rechtzeitig“ anzukündigen. Das Gesetz verzichtet hier bewusst auf jede Zahl und auf jede Form. „Rechtzeitig“ ist die Ankündigung, wenn sich der Mieter auf die Maßnahme einstellen und seine eigenen Dispositionen treffen kann – wie viel Vorlauf das im Einzelfall verlangt, hängt vom Umfang der Arbeiten ab. Der Kontrast zur Modernisierung ist scharf: § 555c Absatz 1 Satz 1 BGB verlangt für sie eine Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform mit einem gesetzlich aufgezählten Mindestinhalt. Nichts davon gilt für § 555a BGB.

Zwei Ausnahmen nennt Absatz 2 selbst:

  1. Unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache. Kleinere Arbeiten, die den Mietgebrauch praktisch nicht beeinträchtigen, müssen nicht angekündigt werden.
  2. Zwingend erforderliche sofortige Durchführung. Der Notfall – Rohrbruch, Wasserschaden, Heizungsausfall in der Heizperiode, Gefahr für die Substanz oder für Personen. Hier würde eine Ankündigungsfrist den Zweck der Maßnahme vereiteln.

Beide Ausnahmen betreffen nur die Ankündigung, nicht die Duldungspflicht selbst. Auch die unangekündigte Notmaßnahme muss der Mieter dulden – der Vermieter darf sich deshalb aber nicht ohne Weiteres selbst Zutritt verschaffen.

Aufwendungsersatz und Vorschuss nach Absatz 3. Ersatzfähig sind Aufwendungen, die der Mieter „infolge“ der Erhaltungsmaßnahme machen muss – also durch die Maßnahme veranlasste, notwendige Ausgaben. In Betracht kommen etwa Kosten für das Abrücken und Abdecken von Möbeln, für die zeitweise Einlagerung von Hausrat, für eine Ersatzunterkunft bei Unbewohnbarkeit oder für zusätzliche Reinigung. Ersetzt wird nur der angemessene Umfang. Satz 2 nimmt dem Mieter das Vorfinanzierungsrisiko: Auf Verlangen hat der Vermieter Vorschuss zu leisten. Für die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen ordnet § 555d Absatz 6 BGB dieselbe Regelung an.

Abgrenzung: Erhaltung oder Modernisierung?

Die Einordnung entscheidet über Frist, Form, Kündigungsrecht und Miete – sie ist deshalb der praktisch wichtigste Punkt.

| Kriterium | Erhaltungsmaßnahme (§ 555a BGB) | Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB) | |---|---|---| | Zweck | Erhalt des vertragsgemäßen Zustands | bauliche Veränderung mit Verbesserung | | Ankündigung | „rechtzeitig“, formfrei | spätestens 3 Monate vorher, Textform, Pflichtinhalte (§ 555c BGB) | | Duldungspflicht | § 555a Absatz 1 BGB | § 555d Absatz 1 BGB, mit Härteeinwand nach § 555d Absatz 2 bis 5 BGB | | Sonderkündigungsrecht | nein | ja, § 555e BGB | | Mieterhöhung | nein | ja, § 559 BGB (8 Prozent der aufgewendeten Kosten, Kappung nach § 559 Absatz 3a BGB) | | Minderungsausschluss | nein | drei Monate, aber nur bei energetischer Modernisierung nach § 555b Nummer 1 BGB (§ 536 Absatz 1a BGB) | | Aufwendungsersatz | § 555a Absatz 3 BGB | § 555d Absatz 6 BGB (Verweis auf § 555a Absatz 3 BGB) |

Das Gesetz zieht die Grenze an zwei Stellen ausdrücklich. § 555b Nummer 6 BGB erklärt Maßnahmen, die auf Umständen beruhen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, nur dann zur Modernisierung, wenn sie „keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind“ – die Erhaltung hat also Vorrang in der Prüfungsreihenfolge. Und § 559 Absatz 2 BGB verlangt, den Erhaltungsanteil aus der Modernisierungsmieterhöhung herauszurechnen: Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen ohnehin erforderlich gewesen wären, sind keine umlagefähigen Modernisierungskosten; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln, wobei der Abnutzungsgrad der erneuerten Bauteile angemessen zu berücksichtigen ist.

Praxisbeispiel aus der Rechtsprechung. Den vom Vermieter veranlassten Einbau von Rauchwarnmeldern hat der Bundesgerichtshof am 17. Juni 2015 in zwei Parallelverfahren (VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14) nicht als Erhaltungs-, sondern als Modernisierungsmaßnahme eingeordnet: Der Einbau verbessert die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer (§ 555b Nummer 5 BGB) und beruht zugleich auf einer vom Vermieter nicht zu vertretenden bauordnungsrechtlichen Pflicht (§ 555b Nummer 6 BGB). Der Mieter muss ihn nach § 555d Absatz 1 BGB dulden – und zwar auch dann, wenn er selbst bereits eigene Geräte angebracht hat, weil erst die einheitliche Ausstattung und Wartung durch den Vermieter ein für alle Bewohner gleich hohes Sicherheitsniveau schafft. Wegen der geringfügigen Einwirkung war dort keine Modernisierungsankündigung erforderlich (§ 555c Absatz 4 BGB).

Föderalismus-Hinweis: Die Rauchwarnmelderpflicht selbst ist Landesrecht. Sie steht in den Landesbauordnungen der 16 Länder (im entschiedenen Fall § 47 der Bauordnung des Landes Sachsen-Anhalt) und unterscheidet sich von Land zu Land in Einbaupflicht, betroffenen Räumen, Übergangsfristen und der Frage, wer die Wartung schuldet. Für die mietrechtliche Einordnung nach §§ 555a, 555b BGB gilt Bundesrecht; die Frage, ob eingebaut werden muss, beantwortet dagegen die jeweilige Landesbauordnung.

Ausnahmen

Häufige Fehler

Beispiel

In einem Mehrfamilienhaus tritt im Steigstrang eine undichte Stelle auf. Der Vermieter lässt den Strang austauschen; dafür müssen in zwei Wohnungen Wandschlitze geöffnet werden, die Arbeiten dauern voraussichtlich acht Werktage, Bad und Küche sind währenddessen zeitweise nicht nutzbar.

1. Einordnung. Der Austausch des schadhaften Strangs beseitigt einen Mangel und stellt den vertragsgemäßen Zustand wieder her. Das ist eine Instandsetzung und damit eine Erhaltungsmaßnahme nach § 555a Absatz 1 BGB. Es handelt sich nicht um eine bauliche Veränderung mit Verbesserung im Sinne des § 555b BGB – also keine Modernisierung.

2. Ankündigung. Weil die Einwirkung erheblich ist und kein Notfall vorliegt, muss der Vermieter die Maßnahme nach § 555a Absatz 2 BGB rechtzeitig ankündigen. Eine gesetzliche Frist gibt es nicht; der Vorlauf muss so bemessen sein, dass sich die Mieter einrichten können. Textform ist nicht vorgeschrieben, aus Beweisgründen aber sinnvoll. Wäre der Strang dagegen gebrochen und stünde Wasser im Keller, dürfte der Vermieter nach der zweiten Ausnahme des Absatzes 2 sofort handeln.

3. Duldung. Die Mieter müssen die Arbeiten dulden (§ 555a Absatz 1 BGB). Ein Härteeinwand wie bei der Modernisierung (§ 555d Absatz 2 BGB) ist für Erhaltungsmaßnahmen gesetzlich nicht vorgesehen.

4. Miete. Solange Bad und Küche nicht nutzbar sind, ist die Tauglichkeit gemindert. Der Minderungsausschluss des § 536 Absatz 1a BGB greift nicht, weil er nur für energetische Modernisierungen nach § 555b Nummer 1 BGB gilt. Es bleibt bei § 536 Absatz 1 Satz 2 BGB: angemessen herabgesetzte Miete für die Dauer der Beeinträchtigung; eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt nach Satz 3 außer Betracht.

5. Kosten der Mieter. Müssen Möbel abgerückt, abgedeckt und nach den Arbeiten gereinigt werden oder ist eine Ersatzunterkunft nötig, sind das Aufwendungen „infolge“ der Erhaltungsmaßnahme. Der Vermieter hat sie nach § 555a Absatz 3 Satz 1 BGB in angemessenem Umfang zu ersetzen; auf Verlangen hat er nach Satz 2 Vorschuss zu leisten. Eine Klausel im Mietvertrag, die diesen Anspruch ausschließt, ist bei Wohnraum nach § 555a Absatz 4 BGB unwirksam.

6. Keine Mieterhöhung. Nach Abschluss der Arbeiten kann der Vermieter die Miete nicht nach § 559 BGB erhöhen – die Vorschrift setzt eine Modernisierungsmaßnahme voraus. Würde er den Strang bei dieser Gelegenheit zugleich energetisch aufwerten, dürfte er nur den echten Modernisierungsanteil umlegen; die Kosten, die für die reine Erhaltung ohnehin angefallen wären, sind nach § 559 Absatz 2 Satz 1 BGB herauszurechnen und notfalls zu schätzen.

Abwandlung: Verweigern die Mieter den Handwerkern grundlos den Zutritt und verzögert sich die Reparatur dadurch um mehrere Wochen, können sie sich für den durch ihre Weigerung verursachten Zeitraum nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht mehr auf die Minderung berufen; das entspricht der Linie des Bundesgerichtshofs in BGH, Urteil vom 13.05.2015 – XII ZR 65/14 (BGHZ 205, 300).

Siehe auch

Änderungsverlauf

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-09-10
Letzte Prüfung:
2026-09-10
In Kraft seit:
2013-05-01
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