Gibt es Ausnahmen bei Mietpreisbremse § 556d BGB?

Vier zentrale Ausnahmen (§§ 556e, 556f BGB): Vormiete: Wurde mit dem vorherigen Mieter eine höhere Miete wirksam vereinbart, darf diese fortgeschrieben werden. Modernisierung in den letzten 3 Jahren: Modernisierungsumlage zählt zur zulässigen Miete. Neubau: Erstvermietung nach dem 1. Oktober 2014 ist ausgenommen. Umfassende Modernisierung: Sanierung im Umfang eines Neubaus → Erstvermietung danach ausgenommen.

Welche häufigen Fehler gibt es bei Mietpreisbremse § 556d BGB?

„Vermieter muss von sich aus reduzieren." Nein, die Bremse wirkt erst, wenn der Mieter sie rügt (§ 556g Abs. 2 BGB). Ohne Rüge bleibt die vereinbarte Miete bestehen. „Ich kann jahrelang zurückfordern." Rückforderung greift ab dem Monat der Rüge, höchstens 2,5 Jahre rückwirkend nach BGH-Rechtsprechung (VIII ZR 17/23).

Mietpreisbremse § 556d BGB – Wiedervermietungsmiete in angespannten Wohnungsmärkten

Q: Für wen gilt Mietpreisbremse § 556d BGB?

Die Mietpreisbremse gilt nur für bestehende Wohngebäude in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Einstufung erfolgt per Landesverordnung anhand der Kriterien des § 556d Abs. 2 BGB: überproportional steigende Mieten, geringer Leerstand, hohe Nachfrage. Der Vermieter darf in betroffenen Gemeinden bei Vertragsabschluss keine höhere Miete vereinbaren als ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %.

Kurzantwort

In durch Landesverordnung als angespannt eingestuften Wohnungsmärkten darf die Miete bei Wiedervermietung höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB). Die Verordnungen der Länder gelten jeweils maximal 5 Jahre (§ 556d Abs. 2 BGB). Die Regelung wurde durch das Mietpreisbremsen-Verlängerungsgesetz bis 31. Dezember 2029 verlängert. Verstöße kann der Mieter rückwirkend rügen und überzahlte Miete zurückfordern (§ 556g BGB).

Kernfakten

Punkt	Wert
Rechtsgrundlage	§§ 556d–556g BGB – Vereinbarungen über die Miete [gesetze-im-internet.de, § 556d BGB]
Höchstmiete bei Wiedervermietung	ortsübliche Vergleichsmiete + 10 % [§ 556d Abs. 1 BGB]
Geltung	nur in von Landesverordnung als angespannt eingestuften Gemeinden [§ 556d Abs. 2 BGB]
Höchstdauer der Landesverordnung	5 Jahre [§ 556d Abs. 2 Satz 4 BGB]
Bundesweite Befristung	verlängert bis 31. Dezember 2029 [Mietpreisbremsen-Verlängerungsgesetz, BGBl. 2024]
Auskunftsanspruch des Mieters	Vermieter muss auf Verlangen Auskunft zu Vormiete, Modernisierung, Erstvermietung erteilen [§ 556g Abs. 1a BGB]
Rüge & Rückforderung	Mieter rügt schriftlich, Vermieter zahlt überzahlte Miete ab Rüge zurück [§ 556g Abs. 2 BGB]
Vormiete-Ausnahme	zulässig bleibt eine Miete in Höhe der wirksam vereinbarten Vormiete [§ 556e Abs. 1 BGB]
Modernisierungs-Ausnahme	Modernisierung in den letzten 3 Jahren begrenzt Bremse [§ 556e Abs. 2 BGB]
Neubau-Ausnahme	Neubau nach 01.10.2014: Mietpreisbremse gilt nicht [§ 556f Satz 1 BGB]
Umfassende Modernisierung	bei umfassender Modernisierung gilt Bremse nicht für erste Vermietung [§ 556f Satz 2 BGB]
Rückforderungs-Reichweite	bis zu 2,5 Jahre rückwirkend ab Rüge möglich [§ 556g Abs. 2 BGB, BGH VIII ZR 17/23]

Geltungsbereich

Die Mietpreisbremse gilt nur für bestehende Wohngebäude in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Einstufung erfolgt per Landesverordnung anhand der Kriterien des § 556d Abs. 2 BGB: überproportional steigende Mieten, geringer Leerstand, hohe Nachfrage. Der Vermieter darf in betroffenen Gemeinden bei Vertragsabschluss keine höhere Miete vereinbaren als ortsübliche Vergleichsmiete + 10 %. Die Rüge muss in Textform (§ 126b BGB) erfolgen; ein einfacher Brief, E-Mail oder Online-Formular genügt.

Ausnahmen

Vier zentrale Ausnahmen (§§ 556e, 556f BGB):

Vormiete: Wurde mit dem vorherigen Mieter eine höhere Miete wirksam vereinbart, darf diese fortgeschrieben werden.
Modernisierung in den letzten 3 Jahren: Modernisierungsumlage zählt zur zulässigen Miete.
Neubau: Erstvermietung nach dem 1. Oktober 2014 ist ausgenommen.
Umfassende Modernisierung: Sanierung im Umfang eines Neubaus → Erstvermietung danach ausgenommen.

Häufige Fehler

„Vermieter muss von sich aus reduzieren." Nein, die Bremse wirkt erst, wenn der Mieter sie rügt (§ 556g Abs. 2 BGB). Ohne Rüge bleibt die vereinbarte Miete bestehen.
„Ich kann jahrelang zurückfordern." Rückforderung greift ab dem Monat der Rüge, höchstens 2,5 Jahre rückwirkend nach BGH-Rechtsprechung (VIII ZR 17/23).
„Möbel im möblierten Wohnraum sind Teil der Bremse." Möblierungszuschlag muss transparent ausgewiesen werden, sonst Vermutung für Bremsverstoß.

Quellen

Gesetzestext § 556d BGB – Zulässige Höhe der Miete bei Mietbeginn:: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html A
Gesetzestext § 556e BGB – Berücksichtigung der Vormiete:: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556e.html A
Gesetzestext § 556f BGB – Ausnahmen Neubau und umfassende Modernisierung:: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556f.html A
Gesetzestext § 556g BGB – Rechtsfolgen, Auskunft, Rüge:: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556g.html A
BMJ – Pressemitteilung zum Mietpreisbremsen-Verlängerungsgesetz bis 2029:: https://www.bmj.de/SharedDocs/Gesetzgebungsverfahren/DE/2025_Mietpreisbremse.html B

Änderungsverlauf

2026-06-04: Erstveröffentlichung. Werte gegen §§ 556d–556g BGB (gesetze-im-internet.de) und Verlängerungsgesetz (BMJ-Pressemitteilung) geprüft. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin"

Stand

Stand: 2026-06-04
Gültig ab: 2015-06-01 (ursprüngliche Einführung)
Gültig bis: 31.12.2029 (Befristung Verlängerungsgesetz)
Status: aktuell
Quellenautorität: A (BGB, BMJ als Primärquellen)
Lizenz: CC BY 4.0

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