Erhöht eine energetische Modernisierung die ortsübliche Vergleichsmiete?

Ja. Seit dem 01.05.2013 nennt § 558 Absatz 2 BGB die energetische Ausstattung und Beschaffenheit ausdrücklich als Vergleichskriterium. Eine energetische Modernisierung verbessert die energetische Beschaffenheit und hebt damit regelmäßig die für die Wohnung maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete; im Mietspiegel rückt die Wohnung in eine bessere Einstufung oder erhält einen energiebezogenen Zuschlag.

Kann der Vermieter sowohl § 559 BGB als auch § 558 BGB nutzen?

Beide Wege sind rechtlich unabhängig: Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB bleiben bei der 15-Monats-/Jahresfrist (§ 558 Absatz 1 Satz 3 BGB) und bei der Kappungsgrenze (§ 558 Absatz 3 BGB) außer Betracht. Derselbe Werterhöhungseffekt darf jedoch nicht doppelt abgerechnet werden. Wer die Modernisierungskosten bereits nach § 559 BGB umlegt, kann nicht zusätzlich den allein daraus folgenden Vergleichsmieten-Aufschlag verlangen.

Muss der Mietspiegel die energetische Beschaffenheit berücksichtigen?

Ja. Seit der Mietspiegelreform (in Kraft 01.07.2022) muss ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d BGB i. V. m. der Mietspiegelverordnung) die energetische Beschaffenheit methodisch erfassen. Vermieter und Mieter sind bei der Datenerhebung zur energetischen Ausstattung auskunftspflichtig; falsche oder unterlassene Auskünfte können mit Bußgeld bis 5.000 Euro geahndet werden.

Gibt es Ausnahmen bei Mietspiegel und energetische Modernisierung?

Preisgebundener Wohnraum: Für Sozialwohnungen gilt § 558 BGB nicht; die zulässige Miete richtet sich nach den Förderbedingungen (§ 558 Absatz 2 Satz 2 BGB). Erhaltungsmaßnahmen: Bloße Instandhaltung/Instandsetzung (§ 555a BGB) ist keine Modernisierung und erhöht weder die Umlage nach § 559 BGB noch typischerweise die energetische Einstufung im Mietspiegel.

Mietspiegel und energetische Modernisierung – Auswirkung auf die ortsübliche Vergleichsmiete

Mietrecht Mietspiegel Energetische Modernisierung Vergleichsmiete Deutschland Status: in Kraft

Kurzantwort Die energetische Beschaffenheit einer Wohnung ist seit dem 01.05.2013 ausdrücklich ein Merkmal der ortsüblichen Vergleichsmiete: § 558 Absatz 2 BGB nennt sie als Entgelte „einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit". Eine energetische Modernisierung hebt den Wohnwert und damit regelmäßig die Vergleichsmiete; im Mietspiegel ordnet sie die Wohnung einem höheren Wert zu. Der Vermieter kann deshalb statt oder nach einer Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB die Miete über § 558 BGB bis zur neuen, höheren Vergleichsmiete anheben. Beide Wege sind rechtlich unabhängig, dürfen aber denselben Effekt nicht doppelt abrechnen. Erhöhungen nach §§ 559–560 BGB bleiben bei Frist und Kappungsgrenze des § 558 BGB außer Betracht.

Kernfakten

Punkt	Wert
Rechtsgrundlage Vergleichsmiete	§ 558 Absatz 2 BGB – ortsübliche Vergleichsmiete „einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit" [§ 558 Abs. 2 BGB, gesetze-im-internet.de]
Energetisches Kriterium seit	01.05.2013, eingefügt durch das Mietrechtsänderungsgesetz vom 11.03.2013 [BGBl. I 2013 S. 434]
Wirkung der Modernisierung	erhöht den Wohnwert → höhere ortsübliche Vergleichsmiete der modernisierten Wohnung [§ 558 Abs. 2 BGB]
Mieterhöhung über Vergleichsmiete	Zustimmung verlangbar, wenn Miete seit 15 Monaten unverändert; frühestens 1 Jahr nach letzter Erhöhung [§ 558 Abs. 1 BGB]
Modernisierungsumlage (Alternative)	jährlich 8 % der aufgewendeten Modernisierungskosten [§ 559 Abs. 1 BGB]
Verhältnis § 559 zu § 558	rechtlich unabhängig; §§ 559–560-Erhöhungen bleiben bei Frist und Kappungsgrenze des § 558 außer Betracht [§ 558 Abs. 1 S. 3, Abs. 3 BGB]
Kappungsgrenze § 558	max. 20 % in 3 Jahren, 15 % in angespannten Gebieten – ohne §§ 559–560-Erhöhungen [§ 558 Abs. 3 BGB]
Anrechnung Fördermittel	vom fiktiven Jahresbetrag der Vergleichsmieten-Erhöhung sind Drittmittel i. S. d. § 559a abzuziehen [§ 558 Abs. 5 BGB]
Mietspiegel-Pflichtmerkmal	qualifizierter Mietspiegel muss die energetische Beschaffenheit erfassen [§ 558d BGB i. V. m. MsV; Mietspiegelreformgesetz, in Kraft 01.07.2022]
Auskunftspflicht zur Erhebung	Vermieter und Mieter müssen u. a. zur energetischen Ausstattung Auskunft geben; Bußgeld bis 5.000 € [Mietspiegelreformgesetz, in Kraft 01.07.2022]

Geltungsbereich

Die Regelung betrifft frei finanzierten Wohnraum, für den der Vermieter eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB anstrebt. Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 558 Absatz 2 BGB). Seit dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 zählt die energetische Ausstattung und Beschaffenheit ausdrücklich zu den Vergleichskriterien. Wird die Vergleichsmiete über einen Mietspiegel begründet (§ 558a Absatz 2 Nummer 1 BGB), schlägt sich die energetische Qualität dort nieder – entweder über eigene energiebezogene Zu- und Abschläge oder über die Einordnung in eine höhere Baualters-/Ausstattungsklasse. Seit der Mietspiegelreform (in Kraft 01.07.2022) muss ein qualifizierter Mietspiegel die energetische Beschaffenheit methodisch berücksichtigen; Vermieter und Mieter sind bei der Datenerhebung dazu auskunftspflichtig.

Wie die Modernisierung auf die Vergleichsmiete wirkt

Eine energetische Modernisierung im Sinne des § 555b BGB (etwa Wärmedämmung, Fenstertausch, Einbau einer effizienteren Heizung) verbessert die energetische Beschaffenheit der Wohnung. Da diese Beschaffenheit nach § 558 Absatz 2 BGB ein Vergleichskriterium ist, steigt regelmäßig auch die für die modernisierte Wohnung maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete. Im Mietspiegel zeigt sich das so:

Zu-/Abschlagssysteme: Manche Mietspiegel weisen energiebezogene Zuschläge (gute energetische Beschaffenheit) oder Abschläge (schlechte Beschaffenheit) aus, häufig anknüpfend an Kennwerte aus dem Energieausweis.
Spanneneinordnung: In Tabellenmietspiegeln rückt die Wohnung nach der Modernisierung innerhalb der Spanne nach oben oder in eine bessere Ausstattungs-/Baualtersklasse.

Verhältnis zur Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB)

Der Vermieter hat nach einer energetischen Modernisierung zwei voneinander unabhängige Wege:

§ 559 BGB (Modernisierungsumlage): jährlich 8 % der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten, ohne Zustimmung des Mieters, mit eigenen Kappungsregeln.
§ 558 BGB (Vergleichsmiete): Anhebung bis zur – durch die Modernisierung gestiegenen – ortsüblichen Vergleichsmiete, mit Zustimmungserfordernis und Kappungsgrenze.

Beide Verfahren stehen nebeneinander: Nach § 558 Absatz 1 Satz 3 BGB bleiben Erhöhungen nach §§ 559–560 BGB bei der Berechnung der 15-Monats-/Jahresfrist außer Betracht, und nach § 558 Absatz 3 BGB zählen sie nicht in die Kappungsgrenze hinein. Der Vermieter darf jedoch denselben Werterhöhungseffekt nicht doppelt abrechnen: Wer die Modernisierungskosten bereits über § 559 BGB umlegt, kann nicht zusätzlich den allein aus dieser Modernisierung resultierenden Vergleichsmieten-Aufschlag verlangen. In der Praxis wählt der Vermieter daher meist einen Weg pro Modernisierung.

Ausnahmen

Preisgebundener Wohnraum: Für Sozialwohnungen gilt § 558 BGB nicht; die zulässige Miete richtet sich nach den Förderbedingungen (§ 558 Absatz 2 Satz 2 BGB).
Erhaltungsmaßnahmen: Bloße Instandhaltung/Instandsetzung (§ 555a BGB) ist keine Modernisierung und erhöht weder die Umlage nach § 559 BGB noch typischerweise die energetische Einstufung im Mietspiegel.
Fördermittel: Werden für die Modernisierung Zuschüsse oder zinsverbilligte Darlehen gewährt, sind die Drittmittel i. S. d. § 559a BGB auch von der über § 558 BGB verlangbaren Erhöhung abzuziehen (§ 558 Absatz 5 BGB).

Häufige Fehler und Missverständnisse

„Modernisierung und Vergleichsmiete schließen sich aus." – Nein. Beide Wege sind rechtlich unabhängig (§ 558 Absatz 1 Satz 3 BGB); nur eine doppelte Abrechnung desselben Effekts ist unzulässig.
„Eine Modernisierungsmieterhöhung zählt in die Kappungsgrenze." – Nein. Erhöhungen nach §§ 559–560 BGB bleiben bei der Kappungsgrenze des § 558 Absatz 3 BGB außer Betracht.
„Die energetische Qualität spielt für den Mietspiegel keine Rolle." – Doch. Sie ist seit 2013 Vergleichskriterium (§ 558 Absatz 2 BGB) und seit der Reform 2022 methodisch im qualifizierten Mietspiegel zu berücksichtigen.
„Fördermittel bleiben bei der Vergleichsmiete unberücksichtigt." – Nein. § 558 Absatz 5 BGB ordnet den Abzug von Drittmitteln i. S. d. § 559a BGB an.
„Jede Sanierung erhöht die Vergleichsmiete." – Nicht jede. Reine Erhaltungsmaßnahmen (§ 555a BGB) verbessern die energetische Einstufung in der Regel nicht.

Beispiel

Ein Vermieter dämmt die Fassade und tauscht die Fenster eines Mehrfamilienhauses (energetische Modernisierung nach § 555b BGB). Vor der Maßnahme fiel die Wohnung im qualifizierten Mietspiegel in eine Spalte mit schlechter energetischer Beschaffenheit (Abschlag); nach der Maßnahme erfüllt sie die Kriterien für eine gute energetische Beschaffenheit (Zuschlag). Statt die Kosten über § 559 BGB umzulegen, stützt der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB auf den höheren Mietspiegelwert. Da die Miete seit mehr als 15 Monaten unverändert ist und die Erhöhung innerhalb der Kappungsgrenze (20 % bzw. 15 % in drei Jahren) bleibt, ist die Anhebung bis zur neuen, energetisch begründeten Vergleichsmiete zulässig – die Zustimmung des Mieters vorausgesetzt.

Quellen

gesetze-im-internet.de – § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete; Absatz 2: „einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit"; Frist Absatz 1; Kappungsgrenze Absatz 3; Drittmittel Absatz 5): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html A
gesetze-im-internet.de – § 558d BGB (qualifizierter Mietspiegel, anerkannte wissenschaftliche Grundsätze, Vermutungswirkung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558d.html A
gesetze-im-internet.de – § 558c BGB (einfacher Mietspiegel): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558c.html A
gesetze-im-internet.de – § 558a BGB (Begründungsmittel, Mietspiegel): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558a.html A
gesetze-im-internet.de – § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung, 8 %): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html A
gesetze-im-internet.de – § 555b BGB (Begriff der Modernisierungsmaßnahme, energetische Modernisierung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555b.html A
bbsr.bund.de – Hinweise zur Integration der energetischen Beschaffenheit und Ausstattung von Wohnraum in Mietspiegeln: https://www.bbsr.bund.de/BBSR/DE/veroeffentlichungen/ministerien/bmvbs/sonderveroeffentlichungen/2013/Mietspiegel.html D

Stand:: 2026-06-26
Gültig ab:: 2013-05-01 (energetisches Vergleichskriterium in § 558 Absatz 2 BGB; Mietspiegelreform seit 01.07.2022)
Status:: aktuell
Quellenautorität:: A (gesetze-im-internet.de; ergänzend BBSR)
Lizenz:: CC BY 4.0

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