Kostenverteilung bei energetischer Sanierung in der WEG – § 16 WEG und geänderter Verteilerschlüssel

Kurzantwort

In der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) werden die Kosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile (MEA) verteilt (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Welcher Maßstab bei einer energetischen Sanierung gilt, hängt davon ab, ob die Maßnahme eine Erhaltung (Instandhaltung/-setzung, ggf. modernisierende Erhaltung) oder eine bauliche Veränderung ist: Für Erhaltungskosten kann die Gemeinschaft seit der WEG-Reform 2020 mit einfacher Mehrheit einen abweichenden Verteilerschlüssel beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG); für die Kosten echter baulicher Veränderungen gilt dagegen das Sonderregime des § 21 WEG (§ 16 Abs. 3 WEG). Der Bundesgerichtshof hat mit zwei Urteilen vom 14. Februar 2025 (V ZR 236/23 und V ZR 128/23) klargestellt, dass die Beschlusskompetenz nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG weit reicht – sie umfasst auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage und gilt selbst dann, wenn Eigentümer erstmals mit Kosten belastet werden. Eine in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte objektbezogene Kostentrennung darf jedoch nur aus einem sachlichen Grund durch Beschluss geändert werden.

Kernfakten

Geltungsbereich

Die Regeln gelten für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen – etwa Dämmung der Fassade, Fenstertausch, Heizungstausch oder Dachsanierung. Entscheidend für den anzuwendenden Verteilungsmaßstab ist die rechtliche Einordnung der Maßnahme:

• Erhaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) – Instandhaltung und Instandsetzung, einschließlich der „modernisierenden Erhaltung", bei der ein schadhaftes Bauteil durch ein zeitgemäßes, energetisch besseres ersetzt wird. Für diese Kosten gilt der Verteilungsmaßstab des § 16 Abs. 2 WEG; ein abweichender Schlüssel ist nach Satz 2 beschließbar.
• Bauliche Veränderung (§ 20 WEG) – Maßnahmen, die über die bloße Erhaltung hinausgehen (z. B. erstmalige Dämmung, Austausch einer funktionsfähigen Heizung gegen eine Wärmepumpe). Für ihre Kosten verweist § 16 Abs. 3 WEG ausdrücklich auf das eigenständige Verteilungsregime des § 21 WEG.

Welche Mehrheit eine bauliche Veränderung erfordert und wer sie nach § 21 WEG bezahlt, ist in der Themenseite „WEG-Beschluss für energetische Sanierung" ausführlich dargestellt. Diese Seite konzentriert sich auf den Verteilerschlüssel selbst und seine Änderung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.

Wann darf der Verteilerschlüssel geändert werden?

Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Eigentümer „für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten" eine vom gesetzlichen oder vereinbarten Maßstab abweichende Verteilung beschließen – mit einfacher Mehrheit. Der BGH hat am 14. Februar 2025 die Reichweite präzisiert:

• Die Formulierung „bestimmte Arten von Kosten" stellt nur das allgemeine Bestimmtheitserfordernis klar und begründet keine zusätzlichen Hürden (V ZR 128/23).
• Die Kompetenz erfasst auch die Zuführung zur Erhaltungsrücklage – anders als nach altem Recht (V ZR 128/23).
• Sie besteht auch, wenn der Kreis der Kostenschuldner sich ändert und Eigentümer erstmals mit Kosten belastet werden (V ZR 236/23, unter Verweis auf V ZR 81/23).
• Ein Beschluss, der eine privilegierende Verteilung beendet, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn es für die Privilegierung keinen sachlichen Grund gab (V ZR 128/23).

Grenze – objektbezogene Kostentrennung: Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass nur bestimmte Einheiten die Kosten eines Gebäudeteils tragen (z. B. Tiefgarage), widerspricht es in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung, durch Beschluss auch die übrigen Eigentümer zu beteiligen. Zulässig ist das nur bei einem sachlichen Grund – etwa wenn der Schaden vom übrigen Gemeinschaftseigentum herrührt oder eine Gesamtsanierung der ganzen Anlage beschlossen wird (V ZR 236/23).

Häufige Fehler / Missverständnisse

• „Der Verteilerschlüssel lässt sich für alle Kosten generell umstellen." Nein – § 16 Abs. 2 Satz 2 erlaubt die Änderung für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten, nicht eine pauschale Generalumstellung ohne hinreichende Bestimmtheit.
• „Für die Kosten baulicher Veränderungen gilt § 16 Abs. 2." Nein – dafür verweist § 16 Abs. 3 WEG auf das eigene Regime des § 21 WEG.
• „Eine objektbezogene Kostentrennung kann die Mehrheit einfach aufheben." Nur mit sachlichem Grund; sonst widerspricht der Beschluss in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung (BGH V ZR 236/23).
• „Rücklagen-Zuführungen kann man nicht abweichend verteilen." Das war die alte Rechtslage; seit der Reform ist auch das von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gedeckt (BGH V ZR 128/23).

Beispiel

Eine Anlage besteht aus 30 Wohnungen und mehreren Gewerbeeinheiten. Laut Teilungserklärung werden Betriebs- und Erhaltungskosten nach Miteigentumsanteilen verteilt; durch die Anteilszuteilung tragen die Gewerbeeinheiten – gemessen an ihrer Fläche – nur etwa ein Viertel der Kosten. Die Gemeinschaft beschließt 2021 mehrheitlich, die Kosten künftig nach der beheizbaren Wohnfläche zu verteilen und diesen Schlüssel auch für die Erhaltungsrücklage anzuwenden. Der BGH bestätigt den Beschluss (V ZR 128/23): Die Kompetenz aus § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG umfasst auch die Rücklage, und die alte, sachlich nicht gerechtfertigte Privilegierung der Gewerbeeinheiten durfte beendet werden.

Rechtsprechungs-Hinweis

• BGH, Urteile vom 14. Februar 2025 – V ZR 236/23 und V ZR 128/23: Voraussetzungen und Grenzen einer von der Gemeinschaftsordnung abweichenden Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG. Beschlusskompetenz auch für Rücklagen und bei erstmaliger Kostenbelastung; objektbezogene Kostentrennung nur bei sachlichem Grund änderbar.
• BGH, V ZR 81/23: Beschlusskompetenz besteht auch, wenn der Kreis der Kostenschuldner verändert wird (in PM 033/2025 in Bezug genommen).

Für die konkrete Zulässigkeit eines Beschlusses kommt es stets auf die Gemeinschaftsordnung und den Einzelfall an.

Quellen

• § 16 WEG (Nutzungen, Lasten und Kosten – Verteilungsmaßstab): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__16.html A
• § 21 WEG (Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html A
• § 20 WEG (Bauliche Veränderungen): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html A
• § 19 WEG (Verwaltung und Benutzung, ordnungsmäßige Erhaltung): https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html A
• BGH, Pressemitteilung Nr. 033/2025 zu den Urteilen vom 14.02.2025 (V ZR 236/23, V ZR 128/23): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2025/2025033.html A
• BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 128/23 (Volltext): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2023/V_ZR_128-23.pdf?__blob=publicationFile&v=1 A
• BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 236/23 (Volltext): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2023/V_ZR_236-23.pdf?__blob=publicationFile&v=1 A

Änderungsverlauf

• 2026-06-23: Erstveröffentlichung. Volltext §§ 16, 19, 20, 21 WEG (gesetze-im-internet.de) ausgewertet; BGH-Aktenzeichen V ZR 236/23 und V ZR 128/23 (PM 033/2025, 14.02.2025) sowie Bezugnahme V ZR 81/23 verifiziert; alle Quellen-URLs mit curl auf HTTP 200 geprüft (BGH per GET/Browser-UA, 400/000 nur bei HEAD); Frontmatter (legal_status: in_force, authority_level: A, wikidata_subjects) gesetzt. | change_type=initial_publication field=topic_lifecycle new=published reviewed_by="Andreas Warkentin"

Stand

• Stand: 2026-06-23
• Gültig ab: 2020-12-01 (WEG-Reform / WEMoG, neue Fassung der §§ 16, 21 WEG)
• Status: aktuell
• Quellenautorität: A (WEG-Gesetzestext, BGH-Rechtsprechung)
• Lizenz: CC BY 4.0