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Schönheitsreparaturen – wirksame und unwirksame Klauseln In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-09-07 · letzte Prüfung: 2026-09-07 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort Schönheitsreparaturen sind nach dem Gesetz **Sache des Vermieters**: Er trägt die Erhaltungslast für die Wohnung (**§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB**), und die Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch geht zu seinen Lasten (**§ 538 BGB**). Diese Pflicht lässt sich durch **Formularklausel** auf den Mieter übertragen, aber nur, wenn die Klausel der **Inhaltskontrolle nach § 307 BGB** standhält. Der Bundesgerichtshof hat dabei drei verbreitete Klauseltypen für unwirksam erklärt: **starre Fristenpläne** (BGH VIII ZR 361/03), die Abwälzung bei einer **unrenoviert übergebenen Wohnung ohne angemessenen Ausgleich** (BGH VIII ZR 185/14) und **formularmäßige Quotenabgeltungsklauseln** (BGH VIII ZR 242/13). Ist die Klausel unwirksam, entfällt sie **ersatzlos** – eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt; der Mieter schuldet dann **keine** Schönheitsreparaturen, und die Pflicht verbleibt nach § 535 BGB beim Vermieter.

Kernfakten

PunktWert
GrundregelErhaltungslast inkl. Schönheitsreparaturen liegt beim Vermieter [§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB]
Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauchträgt der Vermieter; Mieter haftet dafür nicht [§ 538 BGB]
Abwälzung auf den Mietergrundsätzlich durch Formularklausel möglich, unterliegt aber der AGB-Inhaltskontrolle [§ 307 BGB]
Definition SchönheitsreparaturenTapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, Streichen der Fußböden, Heizkörper einschl. Heizrohre, Innentüren sowie Fenster und Außentüren von innen [§ 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV]
Starre Fristenunwirksam [BGH VIII ZR 361/03, 23.06.2004]
Weiche Fristenwirksam (z. B. „in der Regel", „im Allgemeinen")
Unrenoviert übergeben ohne angemessenen AusgleichAbwälzung unwirksam [BGH VIII ZR 185/14, 18.03.2015]
Quotenabgeltungsklausel (formularmäßig)unwirksam [BGH VIII ZR 242/13, 18.03.2015]
Starre Endrenovierungsklausel (zustandsunabhängig)unwirksam
Farbvorgabe während der Mietzeitunwirksam; Rückgabe in neutralen, hellen Farben darf verlangt werden
Folge der UnwirksamkeitKlausel entfällt ersatzlos, keine geltungserhaltende Reduktion; Pflicht bleibt beim Vermieter [§ 535 BGB]
Unrenoviert + unwirksame KlauselMieter kann Durchführung verlangen, muss sich aber i. d. R. zur Hälfte (50 %) an den Kosten beteiligen [BGH VIII ZR 163/18 u. VIII ZR 270/18, 08.07.2020]

Geltungsbereich

Die Regeln betreffen die Wohnraummiete und vor allem Formularmietverträge (vom Vermieter gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen). Solche Klauseln unterliegen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB. Eine echte Individualvereinbarung, die zwischen den Parteien tatsächlich ausgehandelt wurde, unterliegt dieser AGB-Kontrolle nicht und kann deshalb auch Gestaltungen enthalten, die als Formularklausel unwirksam wären – etwa eine wirksame Quotenabgeltung (BGH, Urteil vom 6. März 2024 – VIII ZR 79/22). Das bloße Ausfüllen vorgedruckter Felder macht eine Klausel jedoch noch nicht zur Individualvereinbarung; der Vermieter muss den Klauselinhalt ernsthaft zur Disposition gestellt haben.

Was Schönheitsreparaturen umfassen

Den Begriff prägt § 28 Absatz 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV), auf den die Rechtsprechung zurückgreift. Erfasst sind das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Nicht zu den Schönheitsreparaturen gehören danach Arbeiten an der Substanz wie das Abschleifen und Versiegeln von Parkett, der Außenanstrich von Fenstern und Türen oder Reparaturen am Mauerwerk – diese verbleiben beim Vermieter und können dem Mieter nicht über eine Schönheitsreparaturklausel auferlegt werden.

Unwirksame Klauseln (BGH-Rechtsprechung)

Starre Fristen. Ein Fristenplan, der dem Mieter feste Renovierungsintervalle ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Erhaltungszustand vorschreibt (etwa „Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre"), benachteiligt den Mieter unangemessen und ist nach § 307 Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Nr. 1 BGB unwirksam (BGH, Urteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03). Zulässig sind nur weiche Fristen, die als Orientierung gelten und auf den konkreten Renovierungsbedarf abstellen („in der Regel", „im Allgemeinen", „üblicherweise").

Unrenoviert übergebene Wohnung. Wird die Wohnung dem Mieter unrenoviert überlassen, ist eine Formularklausel, die ihm gleichwohl die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14). Andernfalls müsste der Mieter die Wohnung gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben, als er sie erhalten hat. Im entschiedenen Fall genügte ein Nachlass von einer halben Monatsmiete für drei nicht renovierte Zimmer nicht als angemessener Ausgleich.

Quotenabgeltungsklausel. Eine Klausel, die den Mieter bei Auszug zur anteiligen Kostentragung für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen verpflichtet (Quotenabgeltung), ist in einem Formularvertrag unwirksam (BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 242/13), weil der auf den Mieter entfallende Anteil bei Vertragsschluss nicht verlässlich absehbar ist.

Starre Endrenovierungsklausel. Eine Klausel, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand und vom Zeitpunkt der letzten Renovierung bei Auszug zur Endrenovierung verpflichtet, benachteiligt ihn ebenfalls unangemessen und ist unwirksam.

Farbvorgaben während der Mietzeit. Eine Klausel, die dem Mieter während des Mietverhältnisses eine bestimmte Farbe oder Ausführung vorschreibt, ist unwirksam, weil sie ihn in der Gestaltung seines Wohnumfelds unangemessen einengt. Zulässig ist demgegenüber die Vorgabe, die Wohnung bei Rückgabe in neutralen, hellen Farben (z. B. Weiß) zu übergeben.

Folge der Unwirksamkeit

Ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam, entfällt sie vollständig und ersatzlos. Eine sogenannte geltungserhaltende Reduktion – also eine Rückführung auf den gerade noch zulässigen Inhalt – findet im AGB-Recht nicht statt. An die Stelle der unwirksamen Klausel tritt die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB. Der Mieter schuldet dann keine Schönheitsreparaturen, weder laufend noch bei Auszug.

Wurde die Wohnung unrenoviert überlassen und ist die Abwälzungsklausel unwirksam, kann der Mieter vom Vermieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen, sobald sich der Dekorationszustand wesentlich verschlechtert hat. Weil dadurch ein besserer Zustand entsteht als der (unrenovierte) bei Mietbeginn, muss sich der Mieter nach Treu und Glauben in der Regel zur Hälfte (50 %) an den Kosten beteiligen (BGH, Urteile vom 8. Juli 2020 – VIII ZR 163/18 und VIII ZR 270/18).

Häufige Fehler und Missverständnisse

Beispiel

Ein Mieter zieht in eine unrenoviert übergebene Wohnung ein. Der Formularmietvertrag überträgt ihm die Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan und enthält eine Quotenabgeltungsklausel.

Änderungsverlauf

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-09-07
Letzte Prüfung:
2026-09-07
In Kraft seit:
2001-09-01
Status:
In Kraft
Quellen-Autorität:
A
Lizenz:
CC BY 4.0
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