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Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten (§ 556a BGB) – Flächenmaßstab, Verbrauchsumlage, einseitige Umstellung In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-09-07 · letzte Prüfung: 2026-09-07 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort § 556a BGB beantwortet nicht, **welche** Betriebskosten umgelegt werden dürfen (das regeln § 556 BGB und die BetrKV), sondern **nach welchem Schlüssel** sie auf die Mieter verteilt werden. Die Norm greift nur, wenn die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart haben: Dann gilt nach Absatz 1 Satz 1 – vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften – der **Anteil der Wohnfläche** als Auffangmaßstab. Kosten, die von einem **erfassten** Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, sind nach Absatz 1 Satz 2 vorrangig danach umzulegen – das setzt aber voraus, dass für **alle** Mieter erfasst wird (BGH, Urteil vom 12.03.2008 – VIII ZR 188/07, Rn. 12). Ist ein abweichender Maßstab vereinbart, darf der Vermieter nach Absatz 2 **einseitig in Textform** auf einen verbrauchs- oder verursachungsabhängigen Maßstab umstellen, jedoch nur **vor Beginn eines Abrechnungszeitraums**. Bei vermietetem Wohnungseigentum gilt seit dem 01.12.2020 nach Absatz 3 der **wohnungseigentumsrechtliche Verteilerschlüssel**, sofern er nicht billigem Ermessen widerspricht. Unabdingbar ist nach Absatz 4 allein Absatz 2.

Kernfakten

PunktWert
Norm§ 556a BGB – Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten [gesetze-im-internet.de]
Anwendungsvoraussetzunggreift nur, soweit die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben (Absatz 1 Satz 1, Absatz 3 Satz 1)
Gesetzlicher Auffangmaßstab„nach dem Anteil der Wohnfläche" [§ 556a Absatz 1 Satz 1 BGB]
Ausdrücklicher Vorbehalt„vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften" – insbesondere §§ 6 bis 9 HeizkostenV [§ 556a Absatz 1 Satz 1 BGB]
Vorrangiger VerbrauchsmaßstabBetriebskosten, „die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen", sind nach einem Maßstab umzulegen, „der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt" [§ 556a Absatz 1 Satz 2 BGB]
Bedingung für Satz 2Erfassung muss für alle Mieter stattfinden: „Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind." [BGH 12.03.2008 – VIII ZR 188/07, amtlicher Leitsatz a]
Kein Anspruch auf MessgeräteDer Mieter hat „keinen zivilrechtlichen Anspruch auf Einbau von Geräten zur Verbrauchserfassung, zum Beispiel (Kalt-)Wasseruhren" [BT-Drs. 14/4553, S. 51]
Änderungsanspruch des Mietersnur bei krasser Unbilligkeit über § 242 BGB; bloße „Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Maßstabs" genügen nicht [BGH VIII ZR 188/07, amtlicher Leitsatz b und Rn. 14; BT-Drs. 14/4553, S. 51]
Abdingbarkeit von Absatz 1„Im Umkehrschluss ist § 556a Abs. 1 BGB in vollem Umfang abdingbar." [BGH 05.11.2014 – VIII ZR 257/13, Rn. 22]
Zulässige Vertragsgestaltungeinseitiges Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters nach billigem Ermessen ist wirksam vereinbar [BGH VIII ZR 257/13, amtlicher Leitsatz]; Kontrolle nach §§ 315, 316 BGB, deshalb kein Verstoß gegen § 307 Absatz 2 BGB (Rn. 24)
Einseitige Umstellung durch den Vermieternur „durch Erklärung in Textform" und nur auf einen Maßstab, „der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt" [§ 556a Absatz 2 Satz 1 BGB]
Zeitpunkt der Umstellung„Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig." [§ 556a Absatz 2 Satz 2 BGB]
Folge bei Brutto-/Teilinklusivmietewaren die Kosten bisher in der Miete enthalten, „so ist diese entsprechend herabzusetzen" [§ 556a Absatz 2 Satz 3 BGB]
Vermietetes WohnungseigentumUmlage „nach dem für die Verteilung zwischen den Wohnungseigentümern jeweils geltenden Maßstab"; widerspricht dieser billigem Ermessen, gilt Absatz 1 [§ 556a Absatz 3 BGB]
Inkrafttreten von Absatz 3eingefügt durch das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz vom 16. Oktober 2020 (BGBl. I S. 2187), anwendbar ab 01.12.2020; der bisherige Absatz 3 wurde Absatz 4 [BT-Drs. 19/18791, Artikel 2 Nummer 3; § 47 WEG]
Unabdingbarkeit„Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam." [§ 556a Absatz 4 BGB] – nur Absatz 2, nicht Absatz 1 und nicht Absatz 3
Vorrang der HeizkostenV„gehen die Vorschriften dieser Verordnung rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor" [§ 2 HeizkostenV]; Heizkosten sind zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch zu verteilen [§ 7 Absatz 1 Satz 1 HeizkostenV]
Anerkannter Umlagemaßstab „Personenmonate"„Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb unwirksam, weil eine – nicht näher erläuterte – Umlage nach ,Personenmonaten' erfolgt." [BGH 22.10.2014 – VIII ZR 97/14, amtlicher Leitsatz]
Verbrauchswerte und Eichungbei geeichtem Messgerät spricht „eine tatsächliche Vermutung" für die Richtigkeit; bei nicht (mehr) geeichtem Gerät nicht [BGH 17.11.2010 – VIII ZR 112/10, amtliche Leitsätze b und c]

Die vier Absätze im Überblick

Absatz 1 – der gesetzliche Auffangmaßstab. Er greift nur bei einer Regelungslücke. Das Mietrechtsreformgesetz hat ihn 2001 eingeführt, weil der Vermieter den Maßstab zuvor mangels Vereinbarung nach §§ 315, 316 BGB einseitig bestimmen konnte und „dies häufig zu Streit" führte (BT-Drs. 14/4553, S. 51). Satz 1 nennt den Flächenmaßstab, Satz 2 stellt den Verbrauchs- bzw. Verursachungsmaßstab davor – aber nur für Kosten, die von einer tatsächlich erfassten Größe abhängen.

Absatz 2 – das einseitige Umstellungsrecht. Haben die Parteien einen abweichenden Maßstab vereinbart (etwa Personenzahl oder Wohnungsanzahl), kann der Vermieter davon abrücken, wenn er künftig verbrauchs- oder verursachungsabhängig abrechnen will – typischerweise nach dem Einbau von Wasserzählern oder der Zuteilung eigener Müllbehälter je Wohnung. Drei Grenzen: Textform, nur in diese eine Richtung (nicht zurück zum Flächenmaßstab) und nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums. Eine unterjährige Umstellung ist ausgeschlossen.

Absatz 3 – vermietetes Wohnungseigentum. Der Gesetzgeber wollte den „Doppelschlüssel" beseitigen: Der vermietende Wohnungseigentümer musste bis 2020 die Gesamtkosten des Grundstücks ermitteln und nach Wohnfläche umlegen, obwohl er selbst nach dem WEG-Schlüssel belastet wurde – das führte dazu, dass „die Betriebskostenabrechnung den Mieter entweder mit höheren oder mit niedrigeren Kosten belastet, als dem Vermieter entstanden sind" (BT-Drs. 19/18791, Begründung zu Artikel 2 Nummer 3). Maßgeblich ist nun der Schlüssel, der in der Gemeinschaft gilt – aus Vereinbarung, aus wirksamem Beschluss oder aus dem Gesetz (§ 16 Absatz 2 WEG). Satz 2 ist das Korrektiv: Widerspricht der Maßstab billigem Ermessen, wird nach Absatz 1 umgelegt.

Absatz 4 – Unabdingbarkeit. Sie erfasst allein Absatz 2. Absatz 1 ist dagegen „in vollem Umfang abdingbar" (BGH VIII ZR 257/13, Rn. 22). Hinweis zur Zitierung: In Entscheidungen vor Dezember 2020 – etwa VIII ZR 257/13 – trägt diese Unabdingbarkeitsregel noch die Bezeichnung „§ 556a Abs. 3 BGB"; gemeint ist der heutige Absatz 4.

Rangfolge der Maßstäbe

| Rang | Maßstab | Grundlage | |---|---|---| | 1 | Zwingendes Verordnungsrecht – Heiz- und Warmwasserkosten mindestens 50, höchstens 70 Prozent nach erfasstem Verbrauch | § 2, §§ 6 bis 9 HeizkostenV; Vorbehalt in § 556a Absatz 1 Satz 1 BGB | | 2 | Vertragliche Vereinbarung der Parteien (auch ein Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen) | § 556a Absatz 1 Satz 1 Halbsatz 1; BGH VIII ZR 257/13 | | 3 | Wohnungseigentumsrechtlicher Verteilerschlüssel bei vermietetem Sondereigentum | § 556a Absatz 3 Satz 1 BGB | | 4 | Erfasster Verbrauch bzw. erfasste Verursachung | § 556a Absatz 1 Satz 2 BGB | | 5 | Anteil der Wohnfläche | § 556a Absatz 1 Satz 1 BGB |

Der Rang 3 gilt nur für vermietetes Wohnungseigentum und weicht ausdrücklich von Absatz 1 ab; ist der WEG-Schlüssel unbillig, fällt die Umlage auf die Ränge 4 und 5 zurück.

Wann der Mieter eine Änderung verlangen kann

Häufige Fehler

Beispiel

Fall 1 – Umstellung auf Wasserzähler. Im Mietvertrag ist die Umlage der Wasserkosten nach Personenzahl vereinbart. Der Vermieter lässt im Oktober 2026 in allen zwölf Wohnungen Kaltwasserzähler einbauen; der Abrechnungszeitraum entspricht dem Kalenderjahr. Will er ab 2027 nach Verbrauch abrechnen, muss die Erklärung nach § 556a Absatz 2 Satz 1 und 2 BGB dem Mieter vor dem 1. Januar 2027 in Textform zugehen – eine E-Mail genügt. Geht sie erst im Februar 2027 zu, wirkt sie frühestens für den Abrechnungszeitraum 2028; für 2027 bleibt es beim vereinbarten Personenschlüssel.

Fall 2 – nur eine Wohnung ohne Zähler. Elf von zwölf Wohnungen sind mit Wasserzählern ausgestattet, ein Mieter verweigert den Einbau. Der Vermieter rechnet weiter nach Wohnfläche ab. Das ist zulässig: § 556a Absatz 1 Satz 2 BGB setzt eine Erfassung für alle Mieter voraus, und der BGH hat ausdrücklich entschieden, dass dies auch dann gilt, wenn der Verbrauch lediglich in einer Wohnung nicht erfasst werden kann (VIII ZR 188/07, Rn. 12). Zweifel des zählerbestückten Mieters an der Billigkeit reichen für ein Änderungsverlangen nicht aus (Leitsatz b).

Fall 3 – vermietete Eigentumswohnung. Die Wohnung hat 60 Quadratmeter bei 1.000 Quadratmetern Gesamtwohnfläche (6 Prozent), der Miteigentumsanteil beträgt 55/1000 (5,5 Prozent). Ist im Mietvertrag nichts zum Umlagemaßstab vereinbart, sind die nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten seit dem 01.12.2020 nach § 556a Absatz 3 Satz 1 BGB mit 5,5 Prozent umzulegen – dem Schlüssel, der zwischen den Wohnungseigentümern gilt (§ 16 Absatz 2 Satz 1 WEG) –, nicht mit 6 Prozent nach Wohnfläche. Der Vermieter legt damit genau das um, was ihm die Gemeinschaft in Rechnung stellt. Erst wenn dieser Schlüssel billigem Ermessen widerspräche, käme nach Satz 2 der Flächenmaßstab des Absatzes 1 zum Zug.

Fall 4 – Heizkosten. Für Heizung und Warmwasser spielt § 556a BGB praktisch keine Rolle: § 2 HeizkostenV geht rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor, und § 7 Absatz 1 Satz 1 HeizkostenV verlangt mindestens 50 und höchstens 70 Prozent Verbrauchsanteil. Ein Mietvertrag, der die Heizkosten vollständig nach Wohnfläche verteilt, setzt sich darüber nicht hinweg.

*Die Beispiele veranschaulichen die Prüfungsschritte der zitierten Normen und Entscheidungen und sind keine Rechtsberatung.*

Änderungsverlauf

Siehe auch

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-09-07
Letzte Prüfung:
2026-09-07
In Kraft seit:
2001-09-01
Status:
In Kraft
Quellen-Autorität:
A
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CC BY 4.0
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