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Erhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-09-12 · letzte Prüfung: 2026-09-12 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort § 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG zählt „die Ansammlung einer **angemessenen** Erhaltungsrücklage“ zu den Maßnahmen, die zur **ordnungsmäßigen Verwaltung** des gemeinschaftlichen Eigentums gehören. Das Gesetz nennt dabei **keine Mindesthöhe, keinen Prozentsatz und keine Berechnungsformel** – „angemessen“ ist ein unbestimmter Rechtsbegriff, den die Wohnungseigentümer durch Beschluss ausfüllen. Die **Zuführung** zur Rücklage wird nicht isoliert beschlossen, sondern über den **Wirtschaftsplan**: Nach § 28 Absatz 1 Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse „zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen“. Der Verwalter muss den **Stand** der Rücklage nach Ablauf des Kalenderjahres im **Vermögensbericht** nach § 28 Absatz 4 WEG ausweisen und diesen jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung stellen. Verteilt werden die Beiträge grundsätzlich nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Absatz 1 Satz 2, Absatz 2 Satz 1 WEG); einen abweichenden Schlüssel können die Eigentümer nach § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG beschließen.

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG [gesetze-im-internet.de]
Wortlaut„Zur ordnungsmäßigen Verwaltung und Benutzung gehören insbesondere … 4. die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage“ [§ 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG]
RechtsnaturRegelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung – das Wort „insbesondere“ in § 19 Absatz 2 WEG macht die Aufzählung nicht abschließend [§ 19 Absatz 2 WEG]
Vorrang der Vereinbarung§ 19 Absatz 1 WEG greift nur, soweit Verwaltung und Benutzung nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind [§ 19 Absatz 1 WEG]
Gesetzliche HöheKeine. Das WEG nennt weder einen Mindestbetrag noch einen Prozentsatz noch eine Formel; Maßstab ist allein die Angemessenheit [§ 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG]
Beschluss über die ZuführungÜber die Vorschüsse „zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen“ beschließen die Wohnungseigentümer [§ 28 Absatz 1 Satz 1 WEG]
Weitere Rücklagen möglichDer Zusatz „oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen“ in § 28 Absatz 1 Satz 1 WEG erlaubt neben der Erhaltungsrücklage weitere, gesondert beschlossene Rücklagen
WirtschaftsplanDer Verwalter stellt ihn jeweils für ein Kalenderjahr auf; er enthält darüber hinaus die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben [§ 28 Absatz 1 Satz 2 WEG]
Nach JahresablaufBeschluss über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse, gestützt auf die Jahresabrechnung [§ 28 Absatz 2 WEG]
FälligkeitDie Wohnungseigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind [§ 28 Absatz 3 WEG]
VermögensberichtDer Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, „der den Stand der in Absatz 1 Satz 1 bezeichneten Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält“ [§ 28 Absatz 4 Satz 1 WEG]
Zugang für Eigentümer„Der Vermögensbericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.“ [§ 28 Absatz 4 Satz 2 WEG]
Verteilungsschlüssel (Regel)Nach dem Verhältnis der im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsanteile [§ 16 Absatz 2 Satz 1 i. V. m. Absatz 1 Satz 2 WEG, § 47 GBO]
Verteilungsschlüssel (Abweichung)„Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen.“ [§ 16 Absatz 2 Satz 2 WEG]
Leitentscheidung zum SchlüsselBGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 128/23 (ECLI:DE:BGH:2025:140225UVZR128.23.0; berichtigt durch Beschluss vom 24.02.2025): Beschlusskompetenz nach § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG erfasst auch die Änderung des Verteilungsschlüssels für Beiträge zur Rücklage
Rechtsschutz gegen den BeschlussAnfechtungsklage oder Nichtigkeitsklage nach § 44 Absatz 1 Satz 1 WEG; bei Unterbleiben einer notwendigen Beschlussfassung Beschlussersetzungsklage nach § 44 Absatz 1 Satz 2 WEG
KlagegegnerDie Klagen sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten [§ 44 Absatz 2 Satz 1 WEG]; das Urteil wirkt für und gegen alle Wohnungseigentümer [§ 44 Absatz 3 WEG]
Begriff seit01.12.2020 – das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) vom 16.10.2020 (BGBl. I S. 2187) ersetzte die frühere „Instandhaltungsrückstellung“ durch die Erhaltungsrücklage
GesetzesfassungWohnungseigentumsgesetz i. d. F. der Bekanntmachung vom 12.01.2021 (BGBl. I S. 34), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 10.10.2024 (BGBl. 2024 I Nr. 306)
Orientierungsgröße außerhalb des WEG§ 28 Absatz 2 II. BV lässt je m² Wohnfläche und Jahr höchstens 7,10 € (Bezugsfertigkeit < 22 Jahre), 9 € (≥ 22 Jahre) bzw. 11,50 € (≥ 32 Jahre) als Instandhaltungskosten ansetzen, + 1 € bei maschinell betriebenem Aufzug – gilt für preisgebundenen Wohnraum, nicht für die WEG

Geltungsbereich

§ 19 WEG steht in Teil 1 Abschnitt 4 des Wohnungseigentumsgesetzes und regelt, was die Wohnungseigentümer durch Beschluss ordnen können. Absatz 1 formuliert den Grundsatz: Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums und die Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung und Benutzung. Absatz 2 zählt sechs Regelbeispiele auf, was dazu „insbesondere“ gehört – neben Hausordnung, ordnungsmäßiger Erhaltung, Versicherung, Vorschussfestsetzung und Verwalterbestellung eben auch die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (Nummer 4).

Was die Norm leistet – und was nicht. § 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG begründet die Beschlusskompetenz und zugleich den Maßstab: Ein Beschluss, der eine angemessene Rücklage ansammelt, entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Norm enthält aber keine Zahl. Wer nach einer gesetzlich vorgeschriebenen Höhe sucht, sucht vergeblich – das WEG überlässt die Bemessung bewusst der Gemeinschaft, weil Alter, Zustand, Bauart, Ausstattung und absehbarer Erhaltungsbedarf von Objekt zu Objekt völlig verschieden sind.

Der Weg in den Beschluss führt über § 28 WEG. Die Erhaltungsrücklage wird nicht als eigener Tagesordnungspunkt „Rücklage ja/nein“ beschlossen, sondern als Position im Wirtschaftsplan. § 28 Absatz 1 Satz 1 WEG nennt beides in einem Atemzug: Beschlossen wird über die Vorschüsse „zur Kostentragung und zu den nach § 19 Absatz 2 Nummer 4 oder durch Beschluss vorgesehenen Rücklagen“. Der Verwalter stellt den Wirtschaftsplan jeweils für ein Kalenderjahr auf (Satz 2). Nach Jahresablauf beschließen die Eigentümer nach § 28 Absatz 2 WEG über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse – hier wird also nachgesteuert, wenn sich die geplante Zuführung als zu niedrig erwiesen hat.

Transparenz über den Bestand: der Vermögensbericht. Seit dem WEMoG gibt es mit § 28 Absatz 4 WEG ein eigenes Instrument, das den Stand der Rücklage sichtbar macht. Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält, und er ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen. Anders als Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung wird der Vermögensbericht nicht beschlossen; er ist eine reine Informationspflicht des Verwalters.

Wer wie viel trägt. Für die Beiträge gilt der allgemeine Kostenschlüssel des § 16 Absatz 2 Satz 1 WEG: nach dem Verhältnis des Miteigentumsanteils, wie er gemäß § 47 der Grundbuchordnung im Grundbuch eingetragen ist (§ 16 Absatz 1 Satz 2 WEG). Satz 2 erlaubt den Eigentümern, „für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten“ eine abweichende Verteilung zu beschließen – und zwar auch abweichend von einer bestehenden Vereinbarung. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14. Februar 2025 – V ZR 128/23 entschieden, dass diese Beschlusskompetenz auch die Änderung des Verteilungsschlüssels für Beiträge zu Rücklagen erfasst und dass die Wendung „bestimmte Arten von Kosten“ lediglich das allgemeine Bestimmtheitsgebot betont, ohne zusätzliche Anforderungen aufzustellen.

Föderalismus-Hinweis: Das Wohnungseigentumsgesetz ist Bundesrecht und gilt bundesweit einheitlich; für die Erhaltungsrücklage gibt es keine landesrechtlichen Sonderregelungen. Landesrecht kann allerdings mittelbar auf den Bedarf durchschlagen – etwa über landesrechtliche Pflichten zu Rauchwarnmeldern oder über Landesförderprogramme für die Sanierung. Die in der Praxis häufig als Orientierung herangezogene Zweite Berechnungsverordnung ist ebenfalls Bundesrecht, gilt aber für preisgebundenen Wohnraum und nicht für die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Ausnahmen

Häufige Fehler

Beispiel

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus 12 Einheiten mit zusammen 900 m² Wohnfläche, Baujahr 1988, ohne Aufzug. Der Verwalter legt den Wirtschaftsplan für das Kalenderjahr vor.

Schritt 1 – Zuführung im Wirtschaftsplan ansetzen (§ 28 Absatz 1 WEG). Der Wirtschaftsplan weist neben den laufenden Bewirtschaftungskosten eine Position „Zuführung zur Erhaltungsrücklage“ aus. Die Gemeinschaft orientiert sich an § 28 Absatz 2 Nummer 3 II. BV – Bezugsfertigkeit liegt mehr als 32 Jahre zurück, dort höchstens 11,50 € je m² und Jahr – und setzt bewusst darunter an, weil Dach und Fenster vor sechs Jahren erneuert wurden: 8,00 € je m² und Jahr. Das ergibt 900 m² × 8,00 € = 7.200 € im Jahr, also 600 € im Monat für die gesamte Gemeinschaft.

Schritt 2 – Beschluss fassen (§ 28 Absatz 1 Satz 1 WEG). Die Eigentümerversammlung beschließt die Vorschüsse zur Kostentragung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage in einem Beschluss über den Wirtschaftsplan.

Schritt 3 – Verteilen (§ 16 Absatz 2 Satz 1 WEG). Eine Einheit mit einem Miteigentumsanteil von 85/1000 trägt 8,5 % der Zuführung: 7.200 € × 0,085 = 612 € im Jahr, also 51 € im Monat, die über das Hausgeld eingezogen werden.

Schritt 4 – Fälligkeit (§ 28 Absatz 3 WEG). Die Gemeinschaft hat beschlossen, dass das Hausgeld monatlich im Voraus zum dritten Werktag fällig wird. Diese Möglichkeit eröffnet § 28 Absatz 3 WEG ausdrücklich.

Schritt 5 – Bestand ausweisen (§ 28 Absatz 4 WEG). Nach Jahresablauf erstellt der Verwalter den Vermögensbericht, der den Stand der Erhaltungsrücklage und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält, und stellt ihn jedem Eigentümer zur Verfügung. Ein Beschluss darüber ist nicht vorgesehen.

Schritt 6 – Nachsteuern (§ 28 Absatz 2 WEG). Fällt im Folgejahr die Fassadensanierung an und reicht die angesammelte Rücklage nicht, beschließen die Eigentümer nach § 28 Absatz 2 WEG über Nachschüsse oder die Anpassung der Vorschüsse; für den konkreten Fehlbetrag wird zusätzlich ein Vorschuss („Sonderumlage“) auf derselben Grundlage beschlossen.

Abwandlung – abweichender Schlüssel. Die Gemeinschaft hat zwei Teileigentumseinheiten im Erdgeschoss, die nach der Gemeinschaftsordnung an den Kosten des Treppenhauses nicht beteiligt sind. Für die Beiträge zur Erhaltungsrücklage beschließen die Eigentümer nach § 16 Absatz 2 Satz 2 WEG einen abweichenden Schlüssel. Dass die Beschlusskompetenz auch Rücklagenbeiträge erfasst, hat der BGH mit Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 128/23 klargestellt.

*Die Wohnfläche, der Ansatz von 8,00 € je m², der Miteigentumsanteil von 85/1000 und alle daraus abgeleiteten Beträge sind frei gewählte Rechengrößen zur Veranschaulichung. Normativ vorgegeben sind allein die Höchstsätze des § 28 Absatz 2 II. BV (7,10 € / 9 € / 11,50 € je m² und Jahr, + 1 € bei maschinell betriebenem Aufzug) – und diese gelten für preisgebundenen Wohnraum, nicht für die WEG.*

Siehe auch

Änderungsverlauf

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-09-12
Letzte Prüfung:
2026-09-12
In Kraft seit:
2020-12-01
Status:
In Kraft
Quellen-Autorität:
A
Lizenz:
CC BY 4.0
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