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Aufwendungsersatz und Wegnahmerecht des Mieters (§ 539 BGB) – Einbauten, Wegnahme, Abwendung durch Entschädigung In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-09-18 · letzte Prüfung: 2026-09-18 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort § 539 BGB regelt, was mit dem geschieht, was der Mieter **über die Mangelbeseitigung hinaus** in die Mietsache investiert hat. Nach **Absatz 1** kann er Aufwendungen, die der Vermieter ihm nicht schon nach § 536a Absatz 2 BGB zu ersetzen hat, „nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen" – das ist also **kein eigener Anspruch**, sondern eine Rechtsgrundverweisung auf die §§ 677 ff. BGB, deren Voraussetzungen vollständig vorliegen müssen. Nach **Absatz 2** ist der Mieter „berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat"; nimmt er weg, muss er die Sache nach § 258 Satz 1 BGB **auf seine Kosten in den vorigen Stand setzen**. Der Vermieter kann die Ausübung des Wegnahmerechts nach § 552 Absatz 1 BGB durch Zahlung einer **angemessenen Entschädigung abwenden** – aber nur, wenn der Mieter kein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat; ein formularvertraglicher **Ausschluss** des Wegnahmerechts ist nach § 552 Absatz 2 BGB nur wirksam, „wenn ein angemessener Ausgleich vorgesehen ist". Beide Ansprüche des Mieters verjähren nach § 548 Absatz 2 BGB **in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses**. Für Aufwendungen zur **Mangelbeseitigung** ist § 539 Absatz 1 BGB dagegen nach dem amtlichen Leitsatz von **BGH, Urteil vom 16.01.2008 – VIII ZR 222/06** versperrt, wenn die Voraussetzungen des § 536a Absatz 2 BGB fehlen.

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 539 BGB („Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters") [gesetze-im-internet.de/bgb/__539.html]
Normwortlaut Absatz 1„Der Mieter kann vom Vermieter Aufwendungen auf die Mietsache, die der Vermieter ihm nicht nach § 536a Abs. 2 zu ersetzen hat, nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt verlangen."
Normwortlaut Absatz 2„Der Mieter ist berechtigt, eine Einrichtung wegzunehmen, mit der er die Mietsache versehen hat."
Rechtsnatur des Absatzes 1Verweisung auf die §§ 677 ff. BGB – der Ersatz richtet sich nach berechtigter (§ 683 Satz 1 i. V. m. §§ 677, 670 BGB) oder unberechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 684 Satz 1 i. V. m. §§ 812 ff. BGB)
Umfang bei berechtigter GoADer Geschäftsführer „kann wie ein Beauftragter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen" (§ 683 Satz 1 BGB), also Ersatz der Aufwendungen, die er „den Umständen nach für erforderlich halten darf" (§ 670 BGB)
Umfang bei unberechtigter GoAHerausgabe des Erlangten nach Bereicherungsrecht (§ 684 Satz 1 BGB); bei Unmöglichkeit der Herausgabe Wertersatz, begrenzt durch den Wegfall der Bereicherung (§ 818 Absatz 2 und 3 BGB)
Typischer Anwendungsfall des Absatzes 1Nach den Gesetzesmaterialien „Fälle, in denen der Mieter Einbauten vornimmt, die in erster Linie im eigenen Interesse liegen, wie zum Beispiel die Ausstattung von Küchen und Badezimmern" [BGH 16.01.2008 – VIII ZR 222/06, Randnummer 21, unter Verweis auf BT-Drucksache 14/4553, S. 42]
Sperre gegenüber MangelbeseitigungBeseitigt der Mieter einen Mangel eigenmächtig, ohne Verzug des Vermieters (§ 536a Absatz 2 Nummer 1 BGB) und ohne Notmaßnahme (Nummer 2), kann er die Aufwendungen „weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen" [BGH 16.01.2008 – VIII ZR 222/06, amtlicher Leitsatz]
Wiederherstellungspflicht bei Wegnahme„Wer berechtigt ist, von einer Sache, die er einem anderen herauszugeben hat, eine Einrichtung wegzunehmen, hat im Falle der Wegnahme die Sache auf seine Kosten in den vorigen Stand zu setzen" (§ 258 Satz 1 BGB)
Duldungsanspruch nach RückgabeHat der Vermieter den Besitz zurückerlangt, „ist er verpflichtet, die Wegnahme der Einrichtung zu gestatten"; er kann die Gestattung verweigern, „bis ihm für den mit der Wegnahme verbundenen Schaden Sicherheit geleistet wird" (§ 258 Satz 2 BGB)
Abwendungsbefugnis des VermietersAbwendung durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung, „wenn nicht der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat" (§ 552 Absatz 1 BGB)
Grenze vertraglicher Ausschlüsse„Eine Vereinbarung, durch die das Wegnahmerecht ausgeschlossen wird, ist nur wirksam, wenn ein angemessener Ausgleich vorgesehen ist" (§ 552 Absatz 2 BGB)
Verjährung beider Ansprüchesechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses – für „Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung" (§ 548 Absatz 2 BGB)
Anwendbarkeit auf Gewerberaum§ 539 BGB steht in den allgemeinen Vorschriften (§§ 535–548 BGB) und gilt für jedes Mietverhältnis; § 552 Absatz 1 BGB ist auf Räume, die keine Wohnräume sind, nach § 578 Absatz 2 Satz 1 BGB entsprechend anzuwenden – § 552 Absatz 2 BGB ist dort nicht genannt
Keine erfundenen BeträgeDas Gesetz nennt für die Entschädigung nach § 552 Absatz 1 BGB keinen Prozentsatz und keine Pauschale; Maßstab ist allein die Angemessenheit im Einzelfall
Geltung seit01.09.2001 (Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts – Mietrechtsreformgesetz – vom 19.06.2001, BGBl. I S. 1149; Gesetzesbegründung BT-Drucksache 14/4553)

Geltungsbereich

§ 539 BGB gehört zum Untertitel 1 „Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse" (§§ 535–548 BGB) und gilt damit für Wohnraum-, Geschäftsraum- und sonstige Mietverhältnisse gleichermaßen. Er betrifft zwei sachlich verschiedene Fragen, die das Gesetz nur deshalb in einer Norm zusammenfasst, weil beide die Abwicklung von Mieterinvestitionen regeln.

Absatz 1 – Aufwendungsersatz. Erfasst sind „Aufwendungen auf die Mietsache", die der Vermieter dem Mieter nicht schon nach § 536a Absatz 2 BGB zu ersetzen hat. Der Wortlaut verweist auf „die Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag". Daraus folgt:

  1. Es gibt keinen voraussetzungslosen Verwendungsersatzanspruch des Mieters. Zu prüfen sind vielmehr die §§ 677 ff. BGB vollständig – einschließlich des Fremdgeschäftsführungswillens (§ 677 BGB: „Wer ein Geschäft für einen anderen besorgt …").
  2. Entspricht die Übernahme der Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Vermieters, kann der Mieter „wie ein Beauftragter Ersatz seiner Aufwendungen verlangen" (§ 683 Satz 1 BGB), also Ersatz dessen, was er „den Umständen nach für erforderlich halten darf" (§ 670 BGB).
  3. Entspricht sie ihm nicht, richtet sich der Ausgleich nach § 684 Satz 1 BGB auf Herausgabe des durch die Geschäftsführung Erlangten „nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung" – praktisch also auf Wertersatz nach § 818 Absatz 2 BGB, begrenzt durch § 818 Absatz 3 BGB. Genehmigt der Vermieter die Maßnahme nachträglich, steht dem Mieter der Anspruch aus § 683 BGB zu (§ 684 Satz 2 BGB).

In der Sache VIII ZR 222/06 hat der Bundesgerichtshof den Zuschnitt dieses Anwendungsbereichs aus den Materialien abgeleitet: Der Gesetzgeber hatte bei § 539 Absatz 1 BGB „Mängelbeseitigungsarbeiten nicht im Blick, sondern allein Fälle, in denen der Mieter Einbauten vornimmt, die in erster Linie im eigenen Interesse liegen, wie zum Beispiel die Ausstattung von Küchen und Badezimmern" (Randnummer 21, unter Verweis auf BT-Drucksache 14/4553, S. 42).

Absatz 2 – Wegnahmerecht. Gegenstand ist eine „Einrichtung", mit welcher der Mieter die Mietsache versehen hat. Solange das Mietverhältnis läuft und der Mieter im Besitz ist, ist Absatz 2 ein Recht zur Selbstvornahme: Der Mieter darf die Einrichtung eigenhändig entfernen. Er trägt dann nach § 258 Satz 1 BGB die Kosten, die Sache „in den vorigen Stand zu setzen". Hat der Vermieter den Besitz zurückerhalten – regelmäßig durch die Rückgabe nach § 546 Absatz 1 BGB –, wandelt sich das Recht in einen Anspruch auf Gestattung der Wegnahme (§ 258 Satz 2 BGB); genau so bezeichnet ihn auch § 548 Absatz 2 BGB („Ansprüche des Mieters … auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung"). Der Vermieter darf die Gestattung verweigern, „bis ihm für den mit der Wegnahme verbundenen Schaden Sicherheit geleistet wird" (§ 258 Satz 2 Halbsatz 2 BGB).

Frist. Beide Ansprüche des Mieters – Aufwendungsersatz und Gestattung der Wegnahme – verjähren nach § 548 Absatz 2 BGB in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Anders als bei den Ersatzansprüchen des Vermieters (§ 548 Absatz 1 Satz 2 BGB: Rückerhalt der Mietsache) knüpft der Fristbeginn hier an das rechtliche Vertragsende, nicht an die tatsächliche Rückgabe.

Ausnahmen

Häufige Fehler

Beispiel

Eine Mieterin baut 2024 mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters eine hochwertige Einbauküche in die zuvor küchenlose Wohnung ein. 2026 endet das Mietverhältnis zum 30. September; die Wohnung wird am 5. Oktober zurückgegeben.

Siehe auch

Änderungsverlauf

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-09-18
Letzte Prüfung:
2026-09-18
In Kraft seit:
2001-09-01
Status:
In Kraft
Quellen-Autorität:
A
Lizenz:
CC BY 4.0
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