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Kündigungsfristen bei Geschäftsraummiete, Grundstücken und beweglichen Sachen (§ 580a BGB) – Quartalskündigung, dritter Werktag und Abgrenzung zum Wohnraum-Mieterschutz In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-09-29 · letzte Prüfung: 2026-09-29 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort Bei einem **unbefristeten** Mietverhältnis über **Geschäftsräume** ist die ordentliche Kündigung nach **§ 580a Abs. 2 BGB** „spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs“ zulässig – die Kündigung wirkt also nur zum **Quartalsende**, und der Kündigungstermin verschiebt sich um ein ganzes Quartal, wenn die Kündigung nach dem dritten Werktag des Quartals zugeht. Für Grundstücke und Räume, die keine Geschäftsräume sind, gilt die Staffel nach Tages-, Wochen- und Monatsbemessung in **Absatz 1**; bei gewerblich genutzten **unbebauten** Grundstücken ist die Kündigung nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs möglich (Abs. 1 Nr. 3 a. E.). Die Wohnraum-Regeln der §§ 573, 573c BGB – Kündigungsgrund und gestaffelte Vermieterfristen – gelten für die Geschäftsraummiete nicht kraft Gesetzes. Ein **befristetes** Mietverhältnis endet dagegen mit Zeitablauf (§ 542 Abs. 2 BGB). Diese Seite gibt den Gesetzesstand wieder und ist keine Rechtsberatung.

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 580a BGB („Kündigungsfristen“) [gesetze-im-internet.de/bgb/__580a.html]
Geschäftsräume (Abs. 2)Ordentliche Kündigung „spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs“ [§ 580a Abs. 2 BGB]
KalendervierteljahreQuartale des Kalenderjahres (1. Januar–31. März, 1. April–30. Juni, 1. Juli–30. September, 1. Oktober–31. Dezember) [Auslegung des Wortlauts „Kalendervierteljahr“]
Grundstücke und Nicht-Geschäftsräume, Miete nach Tagen (Abs. 1 Nr. 1)Kündigung „an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages“ [§ 580a Abs. 1 Nr. 1 BGB]
Miete nach Wochen (Abs. 1 Nr. 2)Kündigung „spätestens am ersten Werktag einer Woche zum Ablauf des folgenden Sonnabends“ [§ 580a Abs. 1 Nr. 2 BGB]
Miete nach Monaten oder längeren Zeitabschnitten (Abs. 1 Nr. 3)„spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats“; bei gewerblich genutzten unbebauten Grundstücken „jedoch nur zum Ablauf eines Kalendervierteljahrs“ [§ 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB]
Bewegliche Sachen und digitale Produkte (Abs. 3)Miete nach Tagen: „an jedem Tag zum Ablauf des folgenden Tages“; Miete nach längeren Zeitabschnitten: „spätestens am dritten Tag vor dem Tag, mit dessen Ablauf das Mietverhältnis enden soll“; die Vorschriften über die Beendigung von Verbraucherverträgen über digitale Produkte „bleiben unberührt“ [§ 580a Abs. 3 BGB]
Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (Abs. 4)Absatz 1 Nr. 3, Absatz 2 und Absatz 3 Nr. 2 gelten auch, „wenn ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann“ [§ 580a Abs. 4 BGB]; ein Beispiel für eine solche Kündigung ist § 544 BGB (Vertrag über mehr als 30 Jahre)
Befristete MietverhältnisseEnden „mit dem Ablauf dieser Zeit“, sofern sie nicht außerordentlich gekündigt oder verlängert werden [§ 542 Abs. 2 BGB]; eine ordentliche Kündigung „nach den gesetzlichen Vorschriften“ sieht § 542 Abs. 1 BGB nur vor, wenn die Mietzeit nicht bestimmt ist
Werktag-Berechnung (Wohnraum, § 573c)Der Samstag zählt bei der Karenzzeit von drei Werktagen mit, wenn nicht der letzte Tag der Karenzfrist auf ihn fällt [BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04, amtlicher Leitsatz zu § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB]
Fristende auf Samstag, Sonntag, Feiertag§ 193 BGB: Es tritt „der nächste Werktag“ an die Stelle eines solchen Tages [§ 193 BGB]
Kündigungsgrund / Wohnraum-Fristen§§ 573, 573c BGB sind in der Verweisung des § 578 Abs. 1 und 2 BGB für Grundstücke und Nicht-Wohnräume nicht aufgeführt [§ 578 BGB]; der Kündigungsgrund-Katalog des § 573 BGB und die Vermieter-Staffel des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB gelten dort deshalb nicht kraft Gesetzes
Ausnahmefall § 578 Abs. 3 BGBBei Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege zur Weitergabe an Personen mit dringendem Wohnungsbedarf gelten u. a. die §§ 573 bis 573d BGB entsprechend [§ 578 Abs. 3 Satz 1 BGB]
Fälligkeit der Miete (Abgrenzung)Für Mietverhältnisse über Räume gilt § 556b Abs. 1 BGB (Fälligkeit bis zum dritten Werktag) entsprechend [§ 579 Abs. 2 BGB]; für Grundstücke eigene Regel in § 579 Abs. 1 BGB
Zugang der KündigungEine Willenserklärung unter Abwesenden wird in dem Zeitpunkt wirksam, in dem sie zugeht [§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB]; in BGH VIII ZR 206/04 kam es darauf an, dass das Kündigungsschreiben nicht bereits am dritten Werktag eingegangen war
PachtverhältnisseAuf den Pachtvertrag (mit Ausnahme des Landpachtvertrags) sind die Mietvorschriften nur entsprechend anzuwenden, „soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt“ [§ 581 Abs. 2 BGB]; für die Pacht über ein Grundstück oder ein Recht mit unbestimmter Pachtzeit enthält § 584 BGB eine eigene Kündigungsregel (Schluss eines Pachtjahrs)

Geltungsbereich

§ 580a BGB steht im Mietrecht des BGB und regelt die Fristen der ordentlichen Kündigung für alle Mietverhältnisse, die nicht Wohnraum sind: Grundstücke, Räume, die keine Geschäftsräume sind (Absatz 1), Geschäftsräume (Absatz 2) sowie bewegliche Sachen und digitale Produkte (Absatz 3). Für die praktisch wichtigste Fallgruppe – Ladenlokale, Büros, Praxen, Lager- und Gewerbehallen – kommt es auf Absatz 2 an.

Das Gesetz definiert den Begriff „Geschäftsräume“ in § 580a nicht. Ob ein Mietobjekt Wohnraum, Geschäftsraum oder Grundstück im Sinne des Absatzes 1 ist, muss im Einzelfall nach dem vereinbarten Nutzungszweck geprüft werden; von dieser Einordnung hängt ab, ob § 573c BGB oder § 580a BGB die Frist bestimmt.

Die Verweisungsnorm des § 578 BGB ordnet an, welche Wohnraum-Vorschriften auf Grundstücke und Nicht-Wohnräume entsprechend anzuwenden sind (etwa §§ 554, 562 bis 562d, 566 bis 567b, 570 und – für Räume, die keine Wohnräume sind – zusätzlich u. a. §§ 552 Abs. 1, 555a bis 555f, 569 Abs. 2 BGB). Die Kündigungsschutzvorschriften der §§ 573, 573c BGB sind in dieser Aufzählung nicht enthalten. Bei der Geschäftsraummiete besteht deshalb nach dem Gesetzeswortlaut weder ein Kündigungsgrund-Erfordernis wie bei der Wohnraumkündigung des Vermieters noch die verlängerte Vermieter-Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB.

Auf Pachtverhältnisse (z. B. Gaststätten- oder Betriebspacht) findet § 580a BGB nicht unmittelbar Anwendung: § 581 Abs. 2 BGB erklärt die Mietvorschriften nur „soweit sich nicht aus den §§ 582 bis 584b etwas anderes ergibt“ für entsprechend anwendbar; § 584 BGB enthält für die Pacht eines Grundstücks oder Rechts mit unbestimmter Pachtzeit eine eigene Kündigungsregel.

Ausnahmen

Häufige Fehler

Beispiel

Fristberechnung Geschäftsraummiete (unbefristeter Vertrag, Kündigung durch den Mieter): Das dritte Quartal 2026 beginnt am Mittwoch, 1. Juli 2026. Zählt man die Werktage – Mittwoch, 1. Juli (1), Donnerstag, 2. Juli (2), Freitag, 3. Juli (3) –, ist der dritte Werktag Freitag, der 3. Juli 2026.

Siehe auch

Quellen

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Änderungsverlauf

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-09-29
Letzte Prüfung:
2026-09-29
In Kraft seit:
2001-09-01
Status:
In Kraft
Quellen-Autorität:
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