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Grundschuld nach §§ 1191 ff. BGB — Sicherungsgrundschuld, Sicherungsabrede und Rückgewähranspruch In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-10-04 · letzte Prüfung: 2026-10-04 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort Die **Grundschuld** ist nach **§ 1191 Abs. 1 BGB** die Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an den Berechtigten „eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist". Anders als die Hypothek (§ 1113 BGB) setzt sie **keine Forderung voraus**: Sie ist nicht akzessorisch. Die Verbindung zum gesicherten Kredit stellt bei der in der Praxis üblichen **Sicherungsgrundschuld** allein der schuldrechtliche **Sicherungsvertrag (Sicherungsabrede)** her. Bei Erwerben nach dem 19.08.2008 kann der Eigentümer Einreden aus diesem Sicherungsvertrag nach **§ 1192 Abs. 1a BGB** auch jedem späteren Erwerber der Grundschuld entgegenhalten — ein gutgläubig „einredefreier" Erwerb ist insoweit ausgeschlossen. Ist der Sicherungszweck entfallen, etwa weil das Darlehen getilgt ist, hat der Sicherungsgeber einen **Rückgewähranspruch** auf Abtretung, Verzicht oder Aufhebung der Grundschuld (BGH, Urteil vom 20.10.2023 – V ZR 9/22, Rn. 9).

Kernfakten

PunktWert
Regelungsort§§ 1191–1198 BGB (Grundschuld), über § 1192 Abs. 1 BGB entsprechend die Hypothekenvorschriften §§ 1113 ff. BGB
InhaltRecht auf Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück (§ 1191 Abs. 1), auch Zinsen und Nebenleistungen (§ 1191 Abs. 2)
Akzessorietätnein — Hypothekenrecht gilt nur, „soweit sich nicht daraus ein anderes ergibt, dass die Grundschuld nicht eine Forderung voraussetzt" (§ 1192 Abs. 1)
SicherungsgrundschuldLegaldefinition in § 1192 Abs. 1a BGB: zur Sicherung eines Anspruchs verschaffte Grundschuld
Einredeerhalt beim ErwerberEinreden aus dem Sicherungsvertrag wirken gegen jeden Erwerber, § 1157 Satz 2 BGB (gutgläubiger Wegerwerb) gilt insoweit nicht (§ 1192 Abs. 1a)
Fälligkeit des Kapitalsnach Kündigung mit sechsmonatiger Frist (§ 1193 Abs. 1); bei Sicherung einer Geldforderung zwingend (§ 1193 Abs. 2 Satz 2)
EntstehungEinigung und Eintragung ins Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB); Briefrecht als Regelfall, Buchrecht durch Ausschluss des Briefs (§ 1116 Abs. 2 BGB)
DurchsetzungDuldung der Zwangsvollstreckung (§§ 1192 Abs. 1, 1147 BGB); in der Praxis über die notarielle Unterwerfung nach §§ 794 Abs. 1 Nr. 5, 800 ZPO
EigentümergrundschuldBestellung auch für den Eigentümer selbst möglich (§ 1196 BGB)
Übergangsrecht§ 1192 Abs. 1a gilt nur bei Erwerb der Grundschuld nach dem 19.08.2008, § 1193 Abs. 2 Satz 2 nur für danach bestellte Grundschulden (Art. 229 § 18 Abs. 2, 3 EGBGB)

Anspruchsgrundlage

Die Grundschuld ist ein dingliches Verwertungsrecht. Der Anspruch des Gläubigers richtet sich nicht auf Zahlung durch den Eigentümer persönlich, sondern auf Befriedigung aus dem Grundstück: Über § 1192 Abs. 1 BGB gilt § 1147 BGB entsprechend, wonach die Befriedigung „im Wege der Zwangsvollstreckung" erfolgt. Materiell-rechtlich ist der Anspruch daher auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück gerichtet (§§ 1192 Abs. 1, 1147 BGB). Die Zwangsvollstreckung erfolgt nach dem ZVG durch Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung.

Der Eigentümer kann dem Anspruch Einreden entgegensetzen. Zentral ist die Einrede aus dem Sicherungsvertrag: Ist der gesicherte Anspruch nicht (mehr) valutiert, darf der Gläubiger die Grundschuld nach der Sicherungsabrede nicht verwerten. Diese Einrede ist durch § 1192 Abs. 1a BGB gegenüber jedem Erwerber der Grundschuld gesichert. Eine Einrede, durch die die Geltendmachung der Grundschuld dauernd ausgeschlossen ist, gibt dem Eigentümer zusätzlich den Anspruch auf Verzicht (§§ 1169, 1192 Abs. 1 BGB).

Anspruchsvoraussetzungen

Prüfung des Anspruchs des Grundschuldgläubigers auf Duldung der Zwangsvollstreckung (§§ 1192 Abs. 1, 1147 BGB):

  1. Wirksame Bestellung der Grundschuld. Einigung zwischen Eigentümer und Gläubiger und Eintragung in das Grundbuch (§ 873 Abs. 1 BGB). Bei einer Briefgrundschuld erwirbt der Gläubiger das Recht erst mit Übergabe des Briefs; bis dahin steht es dem Eigentümer zu (§§ 1163 Abs. 2, 1192 Abs. 1 BGB). Eintragungsinhalt: Gläubiger, Geldbetrag, Zinssatz und Nebenleistungen (§§ 1115 Abs. 1, 1192 Abs. 1 BGB).
  2. Gläubigerstellung des Anspruchstellers. Entweder Ersterwerber oder Zessionar. Die Abtretung einer Briefgrundschuld erfordert schriftliche Abtretungserklärung und Briefübergabe (§§ 1154 Abs. 1, 1192 Abs. 1 BGB), bei der Buchgrundschuld Einigung und Eintragung (§§ 1154 Abs. 3, 873 BGB). Weil keine Forderung vorausgesetzt ist, wird die Grundschuld selbstständig — nicht nach § 1153 BGB zusammen mit einer Forderung — übertragen.
  3. Fälligkeit des Grundschuldkapitals. Erst nach Kündigung durch Gläubiger oder Eigentümer mit sechs Monaten Frist (§ 1193 Abs. 1 BGB). Abweichungen sind zulässig, nicht aber bei einer Grundschuld, die eine Geldforderung sichert (§ 1193 Abs. 2 Satz 2 BGB, für ab dem 20.08.2008 bestellte Grundschulden).
  4. Keine durchgreifende Einrede des Eigentümers.
  1. Einredeberechtigung des konkreten Eigentümers. Die Einrede aus dem Sicherungsvertrag steht nur dem Sicherungsgeber zu. Wer ein bereits belastetes Grundstück erwirbt, kann sich auf den Wegfall des Sicherungszwecks nur berufen, wenn ihm der Rückgewähranspruch abgetreten wurde oder er in den Sicherungsvertrag eingetreten ist (BGH, Urteil vom 20.10.2023 – V ZR 9/22, Leitsatz 1).

Rechtsfolgen

Praxisbeispiel

BGH, Urteil vom 20.10.2023 – V ZR 9/22 (ECLI:DE:BGH:2023:201023UVZR9.22.0): Eine GbR hatte 2003 an einem Hotelgrundstück eine Grundschuld über 2 Mio. € zugunsten einer Landesbank bestellt, die ein Darlehen für den Erwerb des Nachbargrundstücks sicherte. 2008 wurde umgeschuldet: Eine andere Bank löste die Kredite ab, ließ sich die Grundschuld abtreten und vereinbarte einen neuen Sicherungszweck. Der Kläger, früherer Eigentümer, erhielt das Grundstück 2010 nach einer Rückabwicklung zurück — weiterhin belastet. Ein Teil der Grundschuld (500.000 € nebst 15 % Zinsen seit 2003) wurde später an die Beklagte abgetreten, die daraus vollstreckte. Das Berufungsgericht hielt die Vollstreckung wegen Wegfalls des Sicherungszwecks für unzulässig.

Der V. Zivilsenat hob auf. Leitsätze: (1) § 1192 Abs. 1a BGB findet auf den Erwerber eines bereits mit einer Sicherungsgrundschuld belasteten Grundstücks keine Anwendung; er kann aus dem Wegfall des Sicherungszwecks nur eine Einrede herleiten, wenn ihm der Rückgewähranspruch abgetreten wurde oder er in den Sicherungsvertrag eingetreten ist. (2) Die Änderung der Sicherungsvereinbarung zu einer vorrangigen Grundschuld ist keine vormerkungswidrige Verfügung im Sinne von § 883 Abs. 2 BGB. (3) Nach einer auf die gesicherte Forderung bezogenen Schuldübernahme geht die Sicherungsgrundschuld nicht auf einen Eigentümer über, der das belastete Grundstück erworben hat und nicht Partei der Sicherungsabrede ist. Der Senat bestätigte zudem, dass Grundlage des Rückgewähranspruchs allein der Sicherungsvertrag ist (Rn. 9, unter Verweis auf BGH, Urteil vom 24.03.2016 – IX ZR 259/13).

Verwandte Normen

Änderungsverlauf

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-10-04
Letzte Prüfung:
2026-10-04
In Kraft seit:
2008-08-19
Status:
In Kraft
Quellen-Autorität:
A
Lizenz:
CC BY 4.0
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