Heizkostenverordnung (HeizkostenV) – verbrauchsabhängige Abrechnung
Heizkostenverordnung (HeizkostenV) – verbrauchsabhängige Abrechnung
Kurzantwort
Die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) verpflichtet Gebäudeeigentümer, die Kosten für Heizung und Warmwasser bei zentralen Anlagen überwiegend nach dem erfassten Verbrauch der Nutzer abzurechnen, nicht pauschal nach Wohnfläche. Nach § 7 sind zwischen 50 und 70 Prozent der Heizkosten verbrauchsabhängig zu verteilen, der Rest nach Fläche. Rechnet der Vermieter entgegen der Verordnung nicht verbrauchsabhängig ab, darf der Nutzer seinen Kostenanteil nach § 12 um 15 Prozent kürzen. Die Verordnung geht vertraglichen Vereinbarungen vor (§ 2); ausgenommen sind unter anderem Passivhäuser und vom Eigentümer selbst bewohnte Ein- oder Zweifamilienhäuser (§ 11, § 2). Seit Dezember 2021 dürfen nur noch fernablesbare Zähler eingebaut werden; bis Ende 2026 müssen alle Erfassungsgeräte fernablesbar sein (§ 5).
Kernfakten
| Punkt | Wert |
|---|---|
| Anwendungsbereich | Zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, die mehrere Nutzer versorgen [§ 1 Abs. 1 HeizkostenV] |
| Vorrang | Geht rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen vor [§ 2 HeizkostenV] |
| Anteil verbrauchsabhängig (Heizung) | 50 % bis 70 % nach erfasstem Wärmeverbrauch [§ 7 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV] |
| Sonderfall 70 % | Gebäude unterhalb Wärmeschutzverordnung 1995, öl-/gasbeheizt, Rohrleitungen überwiegend gedämmt [§ 7 Abs. 1 S. 2 HeizkostenV] |
| Restkosten | Verteilung nach Wohn-/Nutzfläche oder Raumvolumen [§ 7 Abs. 1 S. 1 HeizkostenV] |
| Anteil verbrauchsabhängig (Warmwasser) | ebenfalls 50 % bis 70 % nach erfasstem Verbrauch [§ 8 Abs. 1 HeizkostenV] |
| Verbundene Anlage | Aufteilung Heizung/Warmwasser, Wärmemenge mit Wärmezähler erfassen [§ 9 HeizkostenV] |
| Pflicht fernablesbare Geräte | Neueinbau nur fernablesbar seit 1.12.2021; alle Geräte fernablesbar bis 31.12.2026 [§ 5 Abs. 2, Abs. 3 HeizkostenV] |
| Monatliche Verbrauchsinformation | Bei fernablesbaren Geräten monatlich an Nutzer [§ 6a HeizkostenV] |
| Kürzungsrecht | 15 % bei nicht verbrauchsabhängiger Abrechnung [§ 12 Abs. 1 HeizkostenV] |
Geltungsbereich
Die Verordnung gilt nach § 1 für die Verteilung der Betriebskosten zentraler Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen, die mehrere Nutzer (Mieter, Wohnungseigentümer) versorgen. Sie betrifft sowohl Mietverhältnisse als auch Wohnungseigentümergemeinschaften (§ 3). Nach § 2 verdrängt sie abweichende vertragliche Vereinbarungen — ein Mietvertrag darf also nicht zulasten der verbrauchsabhängigen Abrechnung von der Verordnung abweichen. Verantwortlich für die korrekte Erfassung und Abrechnung ist der Gebäudeeigentümer (§ 4); dem Nutzer steht ein durchsetzbarer Anspruch auf Erfüllung dieser Pflicht zu (§ 4 Abs. 4).
Ausnahmen
- Ein-/Zweifamilienhaus mit Eigennutzung: Gebäude mit einer oder zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt, fallen nicht unter den Vorrang der Verordnung (§ 2 HeizkostenV).
- Passivhäuser: Gebäude mit sehr geringem Heizwärmebedarf, bei denen der Messaufwand einen erheblichen Teil der Heizkosten ausmachen würde (§ 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkostenV).
- Unverhältnismäßige Kosten: Wenn Erfassung und Auswertung des Verbrauchs unverhältnismäßig teuer wären — unverhältnismäßig, wenn die Kosten nicht durch Einsparungen binnen zehn Jahren erwirtschaftet werden können (§ 11 Abs. 1 Nr. 1b HeizkostenV).
- Alten-, Pflege-, Studenten- und Lehrlingswohnheime sowie vergleichbare Wohnräume (§ 11 Abs. 1 Nr. 2 HeizkostenV).
- Bestimmte erneuerbare/effiziente Anlagen: Gebäude, die überwiegend mit Wärmepumpen, Solaranlagen, Wärmerückgewinnung, Kraft-Wärme-Kopplung oder Abwärme versorgt werden (§ 11 Abs. 1 Nr. 3 HeizkostenV).
- Landesrechtliche Ausnahmen: Die Länder können weitere Ausnahmen vorsehen, um unbillige Härten zu vermeiden (§ 11 Abs. 1 Nr. 5 HeizkostenV).
Häufige Fehler
- Die Annahme, man könne im Mietvertrag eine reine Flächenabrechnung vereinbaren. Tatsächlich geht die Verordnung jeder abweichenden Vereinbarung vor (§ 2).
- Die Verwechslung der 50/70-Spanne: Es müssen mindestens 50 % und dürfen höchstens 70 % verbrauchsabhängig verteilt werden — eine 100-%-Verbrauchsabrechnung ist ebenso unzulässig wie eine reine Flächenabrechnung.
- Die Annahme, das 15-%-Kürzungsrecht greife auch dann, wenn ein anerkannter Ausnahmetatbestand nach § 11 vorliegt. Liegt eine Ausnahme vor, besteht kein Kürzungsrecht.
- Die Annahme, die CO2-Kosten würden nach denselben Regeln verteilt. Für die CO2-Kosten gilt abweichend das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) mit einem eigenen Stufenmodell.
Beispiel
In einem Mehrfamilienhaus mit Gas-Zentralheizung betragen die jährlichen Heizkosten 12.000 €. Der Eigentümer wählt einen Verbrauchsanteil von 70 % — das ist innerhalb der 50/70-Spanne zulässig. Damit werden 8.400 € nach den abgelesenen Heizkostenverteilern auf die Wohnungen verteilt, die restlichen 3.600 € nach Wohnfläche. Würde der Eigentümer ohne anerkannte Ausnahme komplett nach Fläche abrechnen, dürfte jeder Mieter seinen Anteil nach § 12 um 15 Prozent kürzen.
Quellen
- HeizkostenV im Volltext (gesetze-im-internet.de):: https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/BJNR002610981.html
- § 7 HeizkostenV (Verteilung der Wärmekosten, 50/70-Regel):: https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__7.html
- § 11 HeizkostenV (Ausnahmen):: https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__11.html
- § 12 HeizkostenV (Kürzungsrecht):: https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__12.html
Änderungsverlauf
- 2026-06-04: Erstveröffentlichung der Faktenseite, Quellen-URLs (§§ 7, 11, 12 und Volltext) auf HTTP 200 geprüft, Frontmatter-Felder (legal_status: in_force, authority_level: A, wikidata_subjects: Q1601445) gesetzt. | change_type=initial_publication reviewed_by="Andreas Warkentin" field="topic_lifecycle" new="published"
Stand
- Stand: 2026-06-04
- Gültig ab: 1.12.2021 (Fassung der EED-Novelle; Änderung vom 16.10.2023 wirksam ab 1.10.2024)
- Status: aktuell
- Quellenautorität: A (Verordnungstext)
- Lizenz: CC BY 4.0