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„Herausmodernisieren" (§ 559d BGB) – Vermutung der Pflichtverletzung, Schadensersatz und Bußgeld In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-10-01 · letzte Prüfung: 2026-10-01 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort § 559d BGB enthält keinen eigenen Anspruch, sondern eine gesetzliche Vermutung: Es wird vermutet, dass der Vermieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis verletzt hat, wenn (1) mit der angekündigten baulichen Veränderung nicht innerhalb von zwölf Monaten nach dem angekündigten Beginn – ohne Angabe nach Zugang der Ankündigung – begonnen wird, (2) die Ankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB eine Mieterhöhung nennt, durch die sich die Monatsmiete mindestens verdoppeln würde, (3) die Maßnahme so durchgeführt wird, dass sie zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters führen kann, oder (4) die Arbeiten nach Beginn mehr als zwölf Monate ruhen. Die Vermutung entfällt, wenn der Vermieter einen nachvollziehbaren objektiven Grund darlegt. Sie erleichtert dem Mieter den Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 in Verbindung mit § 241 Abs. 2 BGB. Daneben ist das absichtliche schikanöse Bauen, um den Mieter zur Kündigung zu bewegen, eine Ordnungswidrigkeit nach § 6 WiStrG 1954 mit Geldbuße bis zu 100.000 Euro. Beide Regeln gelten seit dem 01.01.2019 und nur für Verhalten nach dem 31.12.2018 (Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 4 EGBGB).

Kernfakten

PunktWert
Rechtsnaturgesetzliche Vermutung einer Pflichtverletzung, kein eigener Anspruch [§ 559d Satz 1 BGB]
Vermutung Nr. 1kein Baubeginn innerhalb von zwölf Monaten nach angekündigtem Beginn bzw. – ohne Angabe – nach Zugang der Ankündigung [§ 559d Satz 1 Nr. 1 BGB]
Vermutung Nr. 2angekündigte Mieterhöhung würde die monatliche Miete mindestens verdoppeln [§ 559d Satz 1 Nr. 2 BGB]
Vermutung Nr. 3Durchführung, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen [§ 559d Satz 1 Nr. 3 BGB]
Vermutung Nr. 4Arbeiten ruhen nach Beginn mehr als zwölf Monate [§ 559d Satz 1 Nr. 4 BGB]
EntlastungVermieter legt einen nachvollziehbaren objektiven Grund für das Verhalten im Einzelfall dar [§ 559d Satz 2 BGB]
AnspruchsgrundlageSchadensersatz nach § 280 Abs. 1 BGB wegen Verletzung der Rücksichtnahmepflicht (§ 241 Abs. 2 BGB)
Ordnungswidrigkeitabsichtliche missbräuchliche bauliche Veränderung, um den Mieter zur Kündigung oder Aufhebung zu veranlassen; Geldbuße bis 100.000 Euro [§ 6 WiStrG 1954]
Abgrenzung Mietpreisüberhöhungunangemessen hohe Entgelte; Geldbuße bis 50.000 Euro [§ 5 WiStrG 1954]
In Kraft01.01.2019 (Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018, BGBl. I S. 2648)
Übergangsrechtnur auf Verhalten nach dem 31.12.2018 anwendbar [Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 4 EGBGB]
Gewerberaumnicht in § 578 Abs. 2 BGB genannt; entsprechende Anwendung nur für Anmietungen nach § 578 Abs. 3 BGB (Wohnraumüberlassung an Personen mit dringendem Wohnungsbedarf)
Heizungs-Umlagegilt entsprechend für die Mieterhöhung nach § 559e BGB [§ 559e Abs. 4 BGB]

Geltungsbereich

§ 559d BGB steht im Untertitel über die Miete für Wohnraum, im Anschluss an die Vorschriften über die Modernisierungsmieterhöhung (§§ 559 bis 559c BGB). Die Vorschrift wurde durch das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18.12.2018 (BGBl. I S. 2648) eingefügt und gilt seit dem 01.01.2019. Nach Art. 229 § 49 Abs. 1 Satz 4 EGBGB ist sie nur auf ein Verhalten nach dem 31.12.2018 anzuwenden. Für ältere Sachverhalte bleibt es bei den allgemeinen Regeln ohne Vermutung.

Der Wortlaut spricht bewusst von einer „baulichen Veränderung" und nicht nur von einer Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b BGB. Nummer 2 knüpft allerdings an die Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB an, deren Pflichtinhalt auch den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung umfasst (§ 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB).

Für Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, verweist § 578 Abs. 2 BGB auf §§ 555a bis 555f BGB, nicht aber auf § 559d BGB. Entsprechend anwendbar ist § 559d BGB über § 578 Abs. 3 BGB nur bei der Anmietung von Räumen durch juristische Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannte private Träger der Wohlfahrtspflege, die die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen überlassen. Für die Mieterhöhung nach Einbau einer Heizungsanlage (§ 559e BGB) gilt § 559d BGB nach § 559e Abs. 4 BGB entsprechend.

Die vier Vermutungstatbestände

Nr. 1 – angekündigt, aber nicht begonnen. Die Frist von zwölf Monaten läuft ab dem angekündigten Beginn. Enthält die Ankündigung keinen Beginn, läuft sie ab Zugang der Ankündigung. Nach der Gesetzesbegründung dient die Ankündigung einer Maßnahme, die nicht gewollt ist und mit der deshalb nicht begonnen wird, regelmäßig dazu, den Mieter zur Kündigung zu veranlassen; zwölf Monate seien weit genug bemessen, um unvermeidbare Verzögerungen aufzufangen (BT-Drs. 19/4672, S. 34).

Nr. 2 – Verdopplung der Miete. Maßgeblich ist der in der Ankündigung genannte Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung. Würde er die monatliche Miete mindestens verdoppeln, wird vermutet, dass der Vermieter seine Pflicht zur ordnungsgemäßen Ermittlung der zulässigen Erhöhung verletzt hat (BT-Drs. 19/4672, S. 34). Zur Einordnung: Die Modernisierungsumlage ist auf 8 Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr begrenzt, und die Monatsmiete darf sich dadurch innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter erhöhen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter um höchstens 2 Euro (§ 559 Abs. 1 und 3a BGB).

Nr. 3 – schikanöse Durchführung. Erfasst ist eine Bauweise, die das nach einem regulären Bauablauf Erforderliche deutlich überschreitet. Die Gesetzesbegründung nennt als Beispiele das monatelange Verhängen der Fenster mit blickdichter Plane, ohne dass anschließend Arbeiten folgen, für die sie nötig ist, besonders lärmintensive Arbeiten ohne erkennbaren Grund überwiegend zur Unzeit, längeres Abstellen des Wassers und das nicht nur kurzfristige Aushängen der Haustür (BT-Drs. 19/4672, S. 34 f.).

Nr. 4 – Baustillstand. Ruhen die Arbeiten nach Beginn länger als zwölf Monate, wird ebenfalls eine Pflichtverletzung vermutet. Der Mieter trägt in dieser Zeit die Nachteile der Baustelle, ohne dass eine Fortführung absehbar ist (BT-Drs. 19/4672, S. 35).

Entlastung des Vermieters (Satz 2)

Die Vermutung gilt nicht, wenn der Vermieter darlegt, dass für das Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer objektiver Grund vorliegt (§ 559d Satz 2 BGB). Die Gesetzesbegründung nennt als Beispiele für Nr. 1 und Nr. 4: der Vermieter hat aus nachvollziehbaren Gründen von einer ernsthaft geplanten Maßnahme Abstand genommen (etwa wegen einer Veränderung seiner finanziellen Situation oder der Vorrangigkeit anderer Maßnahmen), oder die Maßnahme hat sich wegen Verzögerungen im Genehmigungsverfahren oder schlechter Verfügbarkeit von Handwerkern verschoben. Die Vermutung nach Nr. 2 kann er entkräften, indem er nachvollziehbar darlegt, dass die angekündigte Maßnahme Kosten erfordert, die zu einer solchen Mieterhöhung führen können (BT-Drs. 19/4672, S. 35).

Rechtsfolge: Schadensersatz

§ 559d BGB macht einen Schadensersatzanspruch, der sich bereits aus den allgemeinen Vorschriften ergibt, für den Mieter leichter durchsetzbar. Die Gesetzesbegründung verweist ausdrücklich auf die Pflicht zur Rücksichtnahme nach § 241 Abs. 2 BGB und auf die §§ 280 ff. BGB. Ein ursprünglich im Referentenentwurf vorgesehener eigener Schadensersatzanspruch wurde zugunsten der Vermutung aufgegeben (BT-Drs. 19/4672, S. 34). Die übrigen Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 BGB – insbesondere ein Schaden und dessen Verursachung durch die Pflichtverletzung, etwa Umzugs- oder Maklerkosten nach einer Kündigung – muss der Mieter weiterhin darlegen; die Vermutung betrifft nur die Pflichtverletzung. Nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entfällt die Haftung, wenn der Vermieter die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

Warum die Vermutung eingeführt wurde, zeigt ein Fall aus der Zeit davor: Im Beschluss vom 30.05.2017 – VIII ZR 199/16 hielt der Bundesgerichtshof die Abweisung einer Schadensersatzklage für rechtsfehlerfrei. Mieter hatten nach einer Modernisierungsankündigung gekündigt, der Vermieter führte danach nur einen Teil der Arbeiten aus. Für ein arglistiges Vortäuschen genügte es nach dem Senat, dass der Vermieter einen Teil der Arbeiten tatsächlich durchgeführt und Witterung und Personalengpass als Gründe für die Verzögerung dargelegt hatte (Rn. 7 f.). Die Pflichten des Vermieters bei Ausführung und Ankündigung bezeichnete der Senat als Nebenpflichten aus der gebotenen Rücksichtnahme, die sich nach den Umständen des Einzelfalls richten (Rn. 4).

Mit Urteil vom 18.03.2021 – VIII ZR 305/19 hat der Bundesgerichtshof bestätigt, dass eine Ankündigung ohne tatsächlichen Modernisierungswillen „ins Leere" läuft, keine Rechtswirkungen entfaltet und eine Pflichtverletzung darstellt, die einen Schadensersatzanspruch des Mieters begründet, wenn dieser im Glauben an die bevorstehende Modernisierung kündigt und dadurch einen Schaden erleidet (Rn. 68). Eine frühzeitige Ankündigung ist dagegen nicht schon deshalb unzulässig oder rechtsmissbräuchlich, weil zwischen Ankündigung und Baubeginn mehr als elf Monate liegen (Leitsätze a und c). Eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs, die § 559d BGB selbst auslegt, wurde bei der Recherche für diese Seite nicht gefunden.

Bußgeld nach § 6 WiStrG 1954

Neben der zivilrechtlichen Vermutung führte das Mietrechtsanpassungsgesetz einen Ordnungswidrigkeitentatbestand ein. Ordnungswidrig handelt, wer in der Absicht, einen Mieter von Wohnraum zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, eine bauliche Veränderung in einer Weise durchführt oder durchführen lässt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen (§ 6 Abs. 1 WiStrG 1954). Die Geldbuße beträgt bis zu 100.000 Euro (§ 6 Abs. 2 WiStrG 1954).

Anders als § 559d BGB verlangt § 6 WiStrG 1954 die Absicht, den Mieter zu verdrängen; eine Vermutung gibt es hier nicht. Nach der Gesetzesbegründung ist § 6 WiStrG 1954 zugleich Schutzgesetz im Sinne von § 823 Abs. 2 BGB; vertragliche Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Rücksichtnahmepflicht stehen dazu in Anspruchskonkurrenz (BT-Drs. 19/4672, S. 36). Davon zu unterscheiden ist die Mietpreisüberhöhung nach § 5 WiStrG 1954, die unangemessen hohe Entgelte betrifft und mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann.

Häufige Fehler

Beispiel

Beispiel nach dem Wortlaut des § 559d BGB (keine Rechtsberatung): Der Vermieter kündigt im Februar 2026 eine Fassadendämmung mit Beginn am 01.06.2026 und eine Mieterhöhung von 620 Euro bei einer bisherigen Nettomiete von 600 Euro an. Der Mieter kündigt und zieht aus. Bis Ende Juni 2027 wird mit den Arbeiten nicht begonnen. Hier greifen zwei Vermutungen: Nr. 2, weil sich die Monatsmiete nach der Ankündigung mehr als verdoppelt hätte, und Nr. 1, weil die Arbeiten nicht innerhalb von zwölf Monaten nach dem angekündigten Beginn aufgenommen wurden. Macht der Mieter Umzugskosten als Schaden nach § 280 Abs. 1 BGB geltend, muss der Vermieter einen nachvollziehbaren objektiven Grund darlegen – etwa eine noch ausstehende Baugenehmigung –, sonst wird die Pflichtverletzung vermutet. Ob der Mieter wegen der Ankündigung gekündigt hat und welcher Schaden entstanden ist, bleibt eine Frage des Einzelfalls.

Änderungsverlauf

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-10-01
Letzte Prüfung:
2026-10-01
In Kraft seit:
2019-01-01
Status:
In Kraft
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