Zwangsvollstreckung aus notarieller Urkunde (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO)

Kernfakten

Was die Unterwerfungsklausel bewirkt

Der Regelweg zur Zwangsvollstreckung führt über den Erkenntnisprozess: Klage, mündliche Verhandlung, Urteil – oder über das Mahnverfahren mit Vollstreckungsbescheid. Beides kostet Zeit und Geld.

§ 794 ZPO listet daneben „weitere Vollstreckungstitel" auf, die diesen Weg abkürzen. Nummer 5 erfasst die notarielle Urkunde mit Unterwerfungsklausel. Erklärt der Schuldner in der Urkunde, dass er sich „wegen des Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde unterwirft", entsteht ein vollwertiger Vollstreckungstitel. Ob die Forderung wirklich besteht, prüft dabei kein Gericht – der Notar beurkundet nur die Erklärung.

Die Unterwerfung ist eine einseitige prozessuale Erklärung des Schuldners. Sie muss den Anspruch bezeichnen, wegen dessen vollstreckt werden soll: Ein Titel entsteht nur in dem Umfang, in dem die Urkunde den Anspruch nach Inhalt und Höhe bestimmt oder bestimmbar ausweist.

Die Voraussetzungen im Einzelnen

1. Aufnahme durch ein deutsches Gericht oder einen deutschen Notar – innerhalb der Grenzen der Amtsbefugnisse. Ausländische Urkunden fallen nicht unter § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO; sie benötigen eigene Anerkennungs- bzw. Vollstreckbarerklärungsverfahren.
2. Vorgeschriebene Form – die Urkunde muss den Formvorschriften des Beurkundungsrechts entsprechen.
3. Vergleichsweise Regelung zugänglich – der Anspruch muss der Verfügung der Parteien unterliegen. Über Ansprüche, die der Parteidisposition entzogen sind, kann kein wirksamer Unterwerfungstitel errichtet werden.
4. Kein Anspruch auf Abgabe einer Willenserklärung – solche Ansprüche werden nach § 894 ZPO durch Urteilsfiktion vollstreckt; eine notarielle Unterwerfung ist ausgeschlossen. Deshalb kann etwa die Auflassung selbst nicht auf diesem Weg tituliert werden.
5. Kein Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum – Räumungs- und Bestandsstreitigkeiten über Wohnraum sind der notariellen Titulierung entzogen. Der Ausschluss geht auf das Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001 (in Kraft seit 01.09.2001) zurück und schützt Wohnraummieter davor, den prozessualen Kündigungsschutz vorab abzubedingen.
6. Unterwerfungserklärung – der Schuldner muss sich „wegen des zu bezeichnenden Anspruchs der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen" haben.

Der praktische Hauptfall: Grundschuld und persönliche Haftung

Bei einer Immobilienfinanzierung enthält die notarielle Grundschuldbestellungsurkunde regelmäßig zwei Unterwerfungen:

• Dinglich – wegen des Grundschuldbetrags nebst Zinsen in das belastete Grundstück. Nach § 800 Abs. 1 ZPO kann sich der Eigentümer in Ansehung einer Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld so unterwerfen, dass die Vollstreckung gegen den jeweiligen Grundstückseigentümer zulässig ist. Diese Unterwerfung bedarf der Eintragung in das Grundbuch. Vollstreckt der Gläubiger später gegen einen im Grundbuch eingetragenen späteren Eigentümer, muss er ihm die den Eigentumserwerb nachweisenden Urkunden nicht zustellen (§ 800 Abs. 2 ZPO).
• Persönlich – wegen einer zusätzlich übernommenen abstrakten Schuldverpflichtung in das gesamte Vermögen des Schuldners. Damit kann die Bank auch Konten und Arbeitseinkommen pfänden, ohne zuvor zu klagen.

Der Bundesgerichtshof hat diese Praxis gebilligt: Die formularmäßige Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in einem Vordruck für die notarielle Beurkundung einer Sicherungsgrundschuld stellt keine unangemessene Benachteiligung des Darlehensnehmers im Sinne des § 307 Abs. 1 BGB dar – auch dann nicht, wenn die Bank Darlehensforderung und Grundschuld frei an Dritte abtreten kann (BGH, Urteil vom 30.03.2010 – XI ZR 200/09). Zugleich legt die Rechtsprechung eine formularmäßige Unterwerfung wegen aller Ansprüche aus der Grundschuld einschränkend dahin aus, dass nur Ansprüche aus der treuhänderisch gebundenen Sicherungsgrundschuld tituliert sind.

Vollstreckbare Ausfertigung und Zustellung

Vollstreckt wird nie aus der Urschrift, sondern aus der vollstreckbaren Ausfertigung. Für notarielle Urkunden gilt:

• Die vollstreckbare Ausfertigung erteilt der Notar, der die Urkunde verwahrt. Wird die Urkunde von einer Notarkammer verwahrt, erteilt sie deren Präsident; ist sie von einem Gericht übernommen, der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle dieses Gerichts (§ 797 Abs. 2 ZPO).
• § 52 BeurkG verweist dafür ausdrücklich auf die bestehenden Vorschriften: „Vollstreckbare Ausfertigungen werden nach den dafür bestehenden Vorschriften erteilt."
• Über Einwendungen gegen die Zulässigkeit der Vollstreckungsklausel und gegen die Erteilung weiterer vollstreckbarer Ausfertigungen entscheidet das Amtsgericht, dem die Verwahrung der Urkunde obliegt bzw. in dessen Bezirk der verwahrende Notar seinen Amtssitz hat (§ 797 Abs. 3 ZPO).
• Wartefrist: Die Zwangsvollstreckung aus einer nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO aufgenommenen Urkunde darf erst beginnen, wenn der Schuldtitel mindestens zwei Wochen vorher zugestellt ist (§ 798 ZPO). Diese Frist gibt dem Schuldner Gelegenheit, Rechtsbehelfe zu ergreifen – sie ist bei Urteilen nicht vorgesehen.
• Im Übrigen gelten die allgemeinen Vollstreckungsvorschriften der §§ 724–793 ZPO entsprechend, soweit die §§ 795a–800 ZPO nichts Abweichendes regeln (§ 795 ZPO). Erforderlich sind also wie sonst Titel, Klausel und Zustellung (§ 750 ZPO).

Der entscheidende Unterschied: keine Präklusion

Bei einem Urteil kann der Schuldner mit der Vollstreckungsabwehrklage (§ 767 ZPO) nur solche Einwendungen geltend machen, deren Gründe nach der letzten mündlichen Verhandlung entstanden sind (§ 767 Abs. 2 ZPO). Grund: Über den Anspruch wurde bereits gerichtlich verhandelt.

Bei der notariellen Urkunde fehlt genau diese gerichtliche Prüfung. Deshalb ordnet § 797 Abs. 4 ZPO an, dass § 767 Abs. 2 ZPO keine Anwendung findet. Der Schuldner kann also alle Einwendungen gegen den Anspruch vorbringen – auch solche, die schon bei der Beurkundung vorlagen: dass die Forderung nie entstanden ist, dass sie erfüllt oder erlassen wurde, dass das zugrunde liegende Geschäft nichtig ist.

Das relativiert die scheinbare Härte des Titels erheblich – verschiebt aber die Initiativlast: Der Schuldner muss aktiv klagen und, um die laufende Vollstreckung zu stoppen, zusätzlich die einstweilige Einstellung nach § 769 ZPO beantragen.

Für Klagen, mit denen der Schuldner bestreitet, dass die bei Erteilung der Vollstreckungsklausel als bewiesen angenommenen Voraussetzungen eingetreten sind, ist nach § 797 Abs. 5 ZPO das Gericht des allgemeinen Gerichtsstands des Schuldners zuständig; fehlt ein solcher im Inland, das Gericht, bei dem nach § 23 ZPO geklagt werden kann.

Verjährung: 30 Jahre statt drei

Ein titulierter Anspruch verjährt nicht mehr in der Regelfrist von drei Jahren. Nach § 197 Abs. 1 Nr. 4 BGB verjähren Ansprüche aus vollstreckbaren Vergleichen oder vollstreckbaren Urkunden in 30 Jahren. Die Frist beginnt nach § 201 BGB mit der Errichtung des vollstreckbaren Titels, nicht vor der Entstehung des Anspruchs.

Ausnahme: Soweit der Titel regelmäßig wiederkehrende, künftig fällig werdende Leistungen zum Inhalt hat – etwa laufenden Unterhalt oder Zinsen –, bleibt es für diese Einzelleistungen bei der regelmäßigen Verjährungsfrist (§ 197 Abs. 2 BGB, § 195 BGB).

Vorteile und Risiken auf einen Blick

Für den Gläubiger: kein Prozessrisiko, kein Zeitverlust, kein Gerichtskostenvorschuss; sofortiger Zugriff bei Verzug. Preis dafür sind die Notarkosten und – anders als beim Urteil – die fehlende Präklusion nach § 797 Abs. 4 ZPO.

Für den Schuldner: Er gibt den Erkenntnisprozess aus der Hand. Kommt es zum Streit, muss er klagen (§ 767 ZPO) und die Einstellung der Vollstreckung beantragen (§ 769 ZPO), statt sich lediglich gegen eine Klage zu verteidigen. Die materielle Rechtslage bleibt ihm aber vollständig erhalten.

Häufige Fehler

• „Ohne Urteil kann niemand vollstrecken." Falsch. § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO stellt die notarielle Urkunde mit Unterwerfungsklausel dem Urteil gleich.
• „Der Notar hat die Forderung geprüft." Nein. Der Notar beurkundet die Erklärungen und belehrt über die Tragweite; ob die Forderung besteht, prüft er nicht wie ein Gericht.
• „Gegen die notarielle Urkunde kann ich nichts mehr einwenden." Falsch – im Gegenteil: § 797 Abs. 4 ZPO schließt die Präklusion des § 767 Abs. 2 ZPO ausdrücklich aus. Alle Einwendungen gegen den Anspruch bleiben möglich.
• „Die Vollstreckungsabwehrklage stoppt die Vollstreckung automatisch." Nein. Nötig ist zusätzlich ein Antrag auf einstweilige Einstellung nach § 769 ZPO.
• „Der Gläubiger kann sofort loslegen." Nicht ganz. Aus einer Urkunde nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO darf erst zwei Wochen nach Zustellung des Titels vollstreckt werden (§ 798 ZPO).
• „Meine Wohnungsräumung kann notariell tituliert werden." Nein. Ansprüche, die den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betreffen, sind nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO ausgeschlossen.
• „Die Unterwerfung wirkt automatisch gegen den Käufer der Immobilie." Nur, wenn sie nach § 800 Abs. 1 ZPO gegen den jeweiligen Eigentümer erklärt und im Grundbuch eingetragen ist.
• „Nach drei Jahren ist die Forderung verjährt." Nein. Titulierte Ansprüche verjähren grundsätzlich in 30 Jahren ab Errichtung des Titels (§ 197 Abs. 1 Nr. 4, § 201 BGB).

Quellen

• § 794 ZPO – Weitere Vollstreckungstitel (Abs. 1 Nr. 5: notarielle bzw. gerichtliche Urkunde mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__794.html A
• § 795 ZPO – Anwendung der allgemeinen Vorschriften (§§ 724–793 ZPO gelten entsprechend, soweit §§ 795a–800 ZPO nichts anderes bestimmen): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__795.html A
• § 797 ZPO – Verfahren bei vollstreckbaren Urkunden (Abs. 2 Erteilung durch den verwahrenden Notar, Abs. 3 Einwendungen gegen die Klausel, Abs. 4 § 767 Abs. 2 ZPO nicht anwendbar, Abs. 5 Zuständigkeit): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__797.html A
• § 798 ZPO – Wartefrist: Vollstreckung aus Urkunden nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO erst zwei Wochen nach Zustellung des Titels: https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__798.html A
• § 799 ZPO – Vollstreckbare Urkunde gegen den Rechtsnachfolger: https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__799.html A
• § 800 ZPO – Vollstreckbare Urkunde gegen den jeweiligen Grundstückseigentümer (Abs. 1 Eintragung im Grundbuch, Abs. 2 keine Zustellung der Eigentumsnachweise): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__800.html A
• § 767 ZPO – Vollstreckungsabwehrklage (Abs. 2 Präklusion, hier über § 797 Abs. 4 ZPO ausgeschlossen): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__767.html A
• § 750 ZPO – Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung (Titel, Klausel, Zustellung): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__750.html A
• § 52 BeurkG – Vollstreckbare Ausfertigungen werden nach den dafür bestehenden Vorschriften erteilt: https://www.gesetze-im-internet.de/beurkg/__52.html A
• § 197 BGB – Dreißigjährige Verjährungsfrist (Abs. 1 Nr. 4 vollstreckbare Vergleiche und vollstreckbare Urkunden; Abs. 2 Ausnahme für künftig fällige wiederkehrende Leistungen): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__197.html A
• § 201 BGB – Beginn der Verjährungsfrist festgestellter Ansprüche (Errichtung des vollstreckbaren Titels): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__201.html A
• GNotKG – Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (Kosten der Beurkundung und der vollstreckbaren Ausfertigung): https://www.gesetze-im-internet.de/gnotkg/BJNR258610013.html A
• dejure.org – § 794 ZPO im Volltext (Permalink): https://dejure.org/gesetze/ZPO/794.html D
• BGH, Urteil vom 30.03.2010 – XI ZR 200/09 (formularmäßige Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung bei einer Sicherungsgrundschuld ist keine unangemessene Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 BGB, auch bei freier Abtretbarkeit von Darlehensforderung und Grundschuld): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=30.03.2010&Aktenzeichen=XI%20ZR%20200/09 D