Wer ordnet die Zwangsversteigerung einer Immobilie an?

Zuständig ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 ZVG). Es ordnet die Zwangsversteigerung auf Antrag eines Gläubigers mit vollstreckbarem Titel durch Beschluss an (§§ 15, 16 ZVG); die Anordnung wirkt zugunsten des Gläubigers wie eine Beschlagnahme.

Wie wird der Verkehrswert der Immobilie bestimmt?

Das Vollstreckungsgericht setzt den Verkehrswert (Grundstückswert) vor dem Termin fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG). Der Beschluss ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar. Der Verkehrswert ist Bezugspunkt für die Bietsicherheit sowie die 5/10- und 7/10-Wertgrenzen.

Muss ich zum Bieten eine Sicherheit leisten?

Ja, regelmäßig. Auf Verlangen eines Berechtigten ist eine Sicherheit von einem Zehntel – also 10 % – des Verkehrswerts zu leisten (§ 68 ZVG). Übersteigt die Sicherheit das Bargebot, wird der überschießende Betrag freigegeben. Bargeld im Termin ist nicht zugelassen.

Wann wird der Ersteher Eigentümer der Immobilie?

Bereits mit dem Zuschlagsbeschluss wird der Ersteher Eigentümer (§ 90 ZVG) – unabhängig von der Grundbucheintragung, die nur berichtigt wird. Nicht bestehenbleibende Rechte erlöschen mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG). Der Erlös wird anschließend im Verteilungstermin an die Gläubiger verteilt.

Welche häufigen Fehler gibt es bei Zwangsversteigerung einer Immobilie (ZVG)?

„Die Immobilie wird immer zum Verkehrswert oder darüber versteigert." Nein. Im ersten Termin schützen nur die 5/10-Grenze (zwingende Versagung, § 85a ZVG) und die 7/10-Grenze (Versagung auf Antrag, § 74a ZVG); in einem neuen Termin entfallen beide Grenzen. „Unter der Hälfte des Verkehrswerts muss ich einen Antrag stellen, damit kein Zuschlag erfolgt." Nein.

Zwangsversteigerung einer Immobilie (ZVG)

Q: Was bedeuten die 5/10- und 7/10-Grenze bei der Zwangsversteigerung?

Im ersten Termin gilt: Bleibt das Meistgebot unter sieben Zehnteln (7/10) des Verkehrswerts, kann ein nicht gedeckter Berechtigter die Versagung des Zuschlags beantragen (§ 74a ZVG). Bleibt es unter fünf Zehnteln (5/10, der Hälfte), muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen (§ 85a ZVG). In einem neuen Termin gelten beide Grenzen nicht mehr.

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Kurzantwort Die Zwangsversteigerung eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung ist eine Form der Immobiliarvollstreckung und richtet sich nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG). Sie wird vom Vollstreckungsgericht (dem Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt) auf Antrag eines Gläubigers mit vollstreckbarem Titel angeordnet (§§ 1, 15, 16 ZVG). Das Gericht setzt zunächst den Verkehrswert der Immobilie fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG). Wer mitbieten will, muss in aller Regel eine Sicherheit von einem Zehntel (10 %) des Verkehrswerts leisten (§ 68 ZVG). Für den ersten Versteigerungstermin gelten zwei Wertgrenzen: Bleibt das Meistgebot unter sieben Zehnteln (7/10) des Verkehrswerts, kann ein nicht gedeckter Berechtigter die Versagung des Zuschlags beantragen (§ 74a ZVG); bleibt es unter fünf Zehnteln (5/10, der Hälfte), muss das Gericht den Zuschlag von Amts wegen versagen (§ 85a ZVG). In einem neuen Termin gelten diese beiden Grenzen nicht mehr. Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer der Immobilie (§ 90 ZVG); nicht bestehenbleibende Rechte erlöschen (§ 91 ZVG), und der Erlös wird im Verteilungstermin an die Gläubiger verteilt.

Kernfakten

Punkt	Wert
Rechtsgrundlage	ZVG – Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (§§ 1 ff.)
Zuständigkeit	Vollstreckungsgericht = Amtsgericht am Ort des Grundstücks (§ 1 ZVG)
Voraussetzung	vollstreckbarer Titel + Antrag des Gläubigers; Anordnung durch Gerichtsbeschluss (§§ 15, 16 ZVG)
Verkehrswert	vom Gericht festgesetzt, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG); anfechtbar mit sofortiger Beschwerde
Bietsicherheit	ein Zehntel (10 %) des Verkehrswerts (§ 68 ZVG)
Geringstes Gebot	deckt Verfahrenskosten und bestehenbleibende Rechte; darunter kein Zuschlag (§ 44 ZVG)
7/10-Grenze	Meistgebot unter 7/10 des Verkehrswerts → nicht gedeckter Berechtigter kann Zuschlagsversagung beantragen (§ 74a ZVG)
5/10-Grenze	Meistgebot unter 5/10 (Hälfte) des Verkehrswerts → Zuschlag ist von Amts wegen zu versagen (§ 85a ZVG)
Neuer Termin	im neuen Versteigerungstermin gelten weder die 7/10- noch die 5/10-Grenze (§ 74a Abs. 3, § 85a Abs. 2 ZVG)
Zuschlag	mit dem Zuschlagsbeschluss wird der Ersteher Eigentümer (§ 90 ZVG)
Wirkung auf Rechte	nicht bestehenbleibende Rechte erlöschen mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG)
Berechtigter unter 7/10	ersteigert ein Berechtigter unter 7/10, gilt er in Höhe der 7/10-Grenze als befriedigt (§ 114a ZVG)

Verfahren und Zuständigkeit (§§ 1, 15, 16 ZVG)

Die Zwangsversteigerung ist neben der Zwangsverwaltung und der Sicherungshypothek ein Weg der Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen (Immobiliarvollstreckung). Zuständig ist das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 1 ZVG). Voraussetzung ist ein vollstreckbarer Titel (z. B. Urteil, Vollstreckungsbescheid oder vollstreckbare notarielle Urkunde) und ein Antrag des Gläubigers. Das Gericht ordnet die Zwangsversteigerung durch Beschluss an (§§ 15, 16 ZVG); die Anordnung wirkt zugunsten des Gläubigers wie eine Beschlagnahme des Grundstücks.

Verkehrswertfestsetzung (§ 74a Abs. 5 ZVG)

Vor dem Versteigerungstermin setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert (Grundstückswert) der Immobilie fest, nötigenfalls nach Anhörung von Sachverständigen (§ 74a Abs. 5 ZVG). Dieser Wert ist der Bezugspunkt für die Bietsicherheit sowie für die 5/10- und 7/10-Wertgrenzen. Der Beschluss über die Festsetzung des Grundstückswerts ist mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar.

Bietsicherheit (§ 68 ZVG)

Wer im Termin bietet, muss auf Verlangen eines Berechtigten regelmäßig eine Sicherheit leisten. Diese beträgt ein Zehntel – also 10 % – des vom Gericht in der Terminsbestimmung genannten bzw. festgesetzten Verkehrswerts (§ 68 ZVG). Übersteigt die geleistete Sicherheit das Bargebot, wird der überschießende Betrag freigegeben. Die Sicherheit kann nicht mehr in bar im Termin, sondern nur in den gesetzlich zugelassenen Formen (z. B. Überweisung, Bundesbank-/Verrechnungsscheck, Bankbürgschaft) erbracht werden.

Das geringste Gebot (§ 44 ZVG)

Ein Zuschlag darf nur erteilt werden, wenn das geringste Gebot erreicht ist. Es umfasst die Verfahrenskosten und die dem Anspruch des betreibenden Gläubigers vorgehenden Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben (§ 44 ZVG). Auf das geringste Gebot wird der Bargebotsteil geboten; bestehenbleibende Rechte (etwa vorrangige Grundschulden) übernimmt der Ersteher zusätzlich.

Die Wertgrenzen 7/10 und 5/10 (§§ 74a, 85a ZVG)

Zum Schutz von Schuldner und nachrangigen Gläubigern vor einer Verschleuderung der Immobilie kennt das ZVG für den ersten Versteigerungstermin zwei Grenzen, jeweils bezogen auf das Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts bestehenbleibender Rechte:

7/10-Grenze (§ 74a ZVG): Bleibt das Meistgebot unter sieben Zehnteln des Verkehrswerts, kann ein Berechtigter, dessen Anspruch durch das Gebot nicht gedeckt ist, bei einem Gebot in Höhe von 7/10 aber gedeckt wäre, die Versagung des Zuschlags beantragen. Der Antrag ist abzulehnen, wenn der betreibende Gläubiger widerspricht und glaubhaft macht, dass ihm durch die Versagung ein unverhältnismäßiger Nachteil entstünde.
5/10-Grenze (§ 85a ZVG): Erreicht das Meistgebot nicht einmal die Hälfte (fünf Zehnteile) des Verkehrswerts, ist der Zuschlag von Amts wegen – also ohne Antrag – zu versagen.

Wird der Zuschlag aus einem dieser Gründe versagt, bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Termin. Im neuen Termin gelten weder die 7/10- noch die 5/10-Grenze (§ 74a Abs. 3, § 85a Abs. 2 ZVG) – dort kann der Zuschlag also grundsätzlich auch bei einem niedrigeren Gebot erteilt werden.

Zuschlag und Eigentumsübergang (§§ 90, 91, 114a ZVG)

Mit dem Zuschlagsbeschluss wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks (§ 90 ZVG) – unabhängig von einer Eintragung im Grundbuch, das lediglich berichtigt wird. Mit dem Grundstück erwirbt er die mitversteigerten Gegenstände; ab dem Zuschlag stehen ihm Nutzungen zu und treffen ihn die Lasten. Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen nicht bestehen bleiben, erlöschen mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG). Ersteigert ein Berechtigter die Immobilie zu einem Gebot unter sieben Zehnteln des Verkehrswerts, gilt er in Höhe des Betrags als befriedigt, der zur Deckung bei einem 7/10-Gebot gefehlt hätte (§ 114a ZVG). Der Versteigerungserlös wird anschließend im Verteilungstermin nach der gesetzlichen Rangfolge an die Gläubiger verteilt.

Häufige Fehler

„Die Immobilie wird immer zum Verkehrswert oder darüber versteigert." Nein. Im ersten Termin schützen nur die 5/10-Grenze (zwingende Versagung, § 85a ZVG) und die 7/10-Grenze (Versagung auf Antrag, § 74a ZVG); in einem neuen Termin entfallen beide Grenzen.
„Unter der Hälfte des Verkehrswerts muss ich einen Antrag stellen, damit kein Zuschlag erfolgt." Nein. Unterhalb von 5/10 versagt das Gericht den Zuschlag von Amts wegen (§ 85a ZVG); ein Antrag ist nur für die 7/10-Grenze nötig (§ 74a ZVG).
„Bieten kostet nichts." Regelmäßig ist eine Bietsicherheit von 10 % des Verkehrswerts zu leisten (§ 68 ZVG).
„Mit dem Zuschlag muss erst das Grundbuch geändert werden, damit ich Eigentümer bin." Nein. Das Eigentum geht bereits mit dem Zuschlag über (§ 90 ZVG); das Grundbuch wird nur berichtigt.
„Alle Rechte am Grundstück bleiben nach der Versteigerung bestehen." Nein. Nur die nach den Versteigerungsbedingungen bestehenbleibenden Rechte übernimmt der Ersteher; die übrigen erlöschen mit dem Zuschlag (§ 91 ZVG).

Quellen

§ 1 ZVG – Zuständigkeit des Vollstreckungsgerichts: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__1.html A
§ 15 ZVG – Anordnung der Zwangsversteigerung: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__15.html A
§ 16 ZVG – Antrag des Gläubigers: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__16.html A
§ 44 ZVG – Geringstes Gebot (Verfahrenskosten, bestehenbleibende Rechte): https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__44.html A
§ 68 ZVG – Sicherheitsleistung (ein Zehntel des Verkehrswerts): https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__68.html A
§ 74a ZVG – Versagung des Zuschlags unter 7/10; Festsetzung des Grundstückswerts (Abs. 5): https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__74a.html A
§ 85a ZVG – Versagung des Zuschlags unter der Hälfte (5/10) von Amts wegen: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__85a.html A
§ 90 ZVG – Eigentumserwerb des Erstehers durch Zuschlag: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__90.html A
§ 91 ZVG – Erlöschen nicht bestehenbleibender Rechte: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__91.html A
§ 114a ZVG – Befriedigungsfiktion bei Erwerb unter 7/10: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__114a.html A
BMJ – Zwangsvollstreckung und Pfändungsschutz (amtliche Übersicht): https://www.bmj.de/DE/Themen/FinanzenUndAnlegerschutz/ZwangsvollstreckungPfaendungsschutz/ZwangsvollstreckungPfaendungsschutz_node.html B

Stand:: 2026-07-25
Status:: aktuell (geltendes Recht)
Quellenautorität:: A
Lizenz:: CC BY 4.0