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Räumungsvollstreckung (§§ 885, 885a ZPO)

Inhaltlich verantwortet von Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · zuletzt geprüft am 2026-07-26 · Quellenautorität A (amtliche Primärquelle) Fehler melden ✉
Prozess- & Vollstreckungsrecht Zwangsvollstreckung Räumungsvollstreckung Zwangsräumung Berliner Räumung Gerichtsvollzieher Deutschland Status: in Kraft
Kurzantwort Die Räumungsvollstreckung ist die zwangsweise Durchsetzung eines auf Herausgabe oder Räumung eines Grundstücks, einer Wohnung oder anderer Räume gerichteten Titels. Sie wird vom Gerichtsvollzieher durchgeführt (§ 885 ZPO). Voraussetzung ist – wie bei jeder Zwangsvollstreckung – ein vollstreckbarer Titel (z. B. Räumungsurteil, Räumungsvergleich oder notarielle Urkunde) mit Vollstreckungsklausel, der dem Schuldner zugestellt wurde (§ 750 ZPO). Der Gerichtsvollzieher setzt den Schuldner aus dem Besitz und weist den Gläubiger in den Besitz ein (§ 885 Abs. 1 ZPO). Bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Vollstreckung sind, werden dem Schuldner oder Haushaltsangehörigen überlassen oder vom Gerichtsvollzieher weggeschafft und verwahrt; holt der Schuldner sie nicht binnen einem Monat ab, werden sie verwertet oder – wenn ersichtlich kein Verwertungsinteresse besteht – vernichtet (§ 885 Abs. 2–4 ZPO). Beschränkt der Gläubiger den Auftrag auf die reine Besitzverschaffung, spricht man von der „Berliner Räumung" (§ 885a ZPO): Der Gerichtsvollzieher muss die vorhandenen beweglichen Sachen dann nur im Protokoll dokumentieren, und der Gläubiger übernimmt die Verwahrung – bei nur eingeschränkter Haftung. Für Wohnraum kann das Gericht dem Schuldner eine Räumungsfrist von insgesamt höchstens einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO); in besonderen Härtefällen greift der Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO.

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§§ 885, 885a ZPO (Herausgabe von Grundstücken; Räumung)
VollstreckungsorganGerichtsvollzieher (§ 885 Abs. 1 ZPO)
Allgemeine Voraussetzungvollstreckbarer Titel + Vollstreckungsklausel + Zustellung an den Schuldner (§ 750 ZPO)
Kern der MaßnahmeGerichtsvollzieher setzt den Schuldner aus dem Besitz und weist den Gläubiger ein (§ 885 Abs. 1)
Bewegliche Sachennicht der Vollstreckung unterliegende Sachen werden übergeben oder weggeschafft und verwahrt (§ 885 Abs. 2, 3)
Frist zur Abholung1 Monat nach der Räumung; danach Verwertung, Erlös wird hinterlegt (§ 885 Abs. 4)
Kostenzahlungabgeholt, aber Kosten nicht binnen 2 Monaten gezahlt → ebenfalls Verwertung (§ 885 Abs. 4)
Wertlose Sachenbei ersichtlich fehlendem Verwertungsinteresse unverzügliche Vernichtung (§ 885 Abs. 4)
„Berliner Räumung"beschränkter Vollstreckungsauftrag auf § 885 Abs. 1 – nur Besitzverschaffung, Gerichtsvollzieher dokumentiert Sachen im Protokoll (§ 885a Abs. 1, 2)
Haftung des Gläubigersbei der Berliner Räumung nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 885a Abs. 3)
Räumungsfrist Wohnraumauf Antrag/von Amts wegen, insgesamt höchstens 1 Jahr (§ 721 ZPO)
VollstreckungsschutzAufhebung/Aufschub bei sittenwidriger Härte; Herausgabe längstens 1 Woche aufschiebbar (§ 765a ZPO)
Räumung per einstweiliger Verfügungnur bei verbotener Eigenmacht oder konkreter Gesundheitsgefahr (§ 940a ZPO)

Voraussetzungen der Räumungsvollstreckung (§ 750 ZPO)

Wie jede Zwangsvollstreckung darf auch die Räumung erst beginnen, wenn die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen vorliegen: Es muss ein vollstreckbarer Titel existieren – bei der Räumung typischerweise ein Räumungsurteil, ein gerichtlicher oder notarieller Räumungsvergleich oder eine vollstreckbare notarielle Urkunde. Dieser Titel muss mit einer Vollstreckungsklausel versehen und dem Schuldner zugestellt worden sein (§ 750 Abs. 1 ZPO). Erst dann kann der Gläubiger den Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragen. Ein Räumungstitel richtet sich grundsätzlich nur gegen die im Titel genannten Personen; leben weitere Personen (z. B. Untermieter oder erwachsene Mitbewohner) in der Wohnung, ist gegen sie in der Regel ein eigener Titel erforderlich.

Ablauf der Räumung (§ 885 Abs. 1 ZPO)

Die Vollstreckung eines Räumungstitels ist in § 885 ZPO geregelt. Der Gerichtsvollzieher hat den Schuldner aus dem Besitz zu setzen und den Gläubiger in den Besitz einzuweisen (§ 885 Abs. 1 ZPO). Er darf dazu die Wohnung betreten und – soweit erforderlich – öffnen lassen. In der Praxis kündigt der Gerichtsvollzieher den Räumungstermin vorher an. Am Termin verschafft er dem Gläubiger den Besitz, etwa durch Austausch der Schlösser; ab diesem Zeitpunkt kann der Schuldner die Räume nicht mehr nutzen.

Umgang mit beweglichen Sachen (§ 885 Abs. 2–4 ZPO)

Bewegliche Sachen, die nicht Gegenstand der Vollstreckung sind (also das Wohnungsinventar des Schuldners), werden bei der klassischen Räumung wie folgt behandelt (§ 885 Abs. 2, 3 ZPO): Der Gerichtsvollzieher übergibt sie dem Schuldner oder – bei dessen Abwesenheit – einem Haushaltsangehörigen oder Bevollmächtigten. Ist niemand anwesend oder wird die Übernahme verweigert, schafft der Gerichtsvollzieher die Sachen fort und verwahrt sie.

Für nicht abgeholte Sachen gilt (§ 885 Abs. 4 ZPO): Fordert der Schuldner die Sachen nicht binnen eines Monats nach der Räumung zurück, veräußert der Gerichtsvollzieher sie und hinterlegt den Erlös. Dasselbe gilt, wenn der Schuldner die Sachen zwar abholen will, die Kosten aber nicht binnen zwei Monaten zahlt. Sachen, an deren Verwertung offensichtlich kein Interesse besteht, dürfen unverzüglich vernichtet werden.

Die „Berliner Räumung" – beschränkter Vollstreckungsauftrag (§ 885a ZPO)

Seit der Reform der Sachaufklärung in der Zwangsvollstreckung kann der Gläubiger den Vollstreckungsauftrag auf die Maßnahmen nach § 885 Abs. 1 ZPO beschränken – also auf die reine Herausgabe und Besitzeinweisung, ohne dass der Gerichtsvollzieher die beweglichen Sachen wegschafft und verwahrt (§ 885a Abs. 1 ZPO). Diese Variante wird nach ihrer Entstehungsgeschichte „Berliner Räumung" genannt und ist meist kostengünstiger, weil kein Speditions- und Einlagerungsaufwand über den Gerichtsvollzieher anfällt.

Bei der Berliner Räumung hat der Gerichtsvollzieher die in den Räumen ersichtlich vorhandenen beweglichen Sachen im Protokoll zu dokumentieren (§ 885a Abs. 2 ZPO). Die weitere Verantwortung geht auf den Gläubiger über: Er darf Sachen, die nicht der Vollstreckung unterliegen, fortschaffen und verwahren; an Sachen ohne erkennbaren Wert besteht kein Verwahrungsinteresse. Holt der Schuldner die Sachen nicht binnen eines Monats nach der Besitzeinweisung ab, darf der Gläubiger sie veräußern; hierbei gelten die Vorschriften der §§ 372 bis 380, 382, 383 und 385 BGB (Hinterlegung und Selbsthilfeverkauf) entsprechend (§ 885a Abs. 3 ZPO). Für den Umgang mit den Sachen haftet der Gläubiger nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 885a Abs. 3 ZPO).

Räumungsfrist und Vollstreckungsschutz (§§ 721, 794a, 765a ZPO)

Bei der Räumung von Wohnraum kann das Gericht dem Schuldner auf Antrag oder von Amts wegen eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist gewähren (§ 721 Abs. 1 ZPO). Diese Frist darf insgesamt höchstens ein Jahr betragen (§ 721 Abs. 3 ZPO). Beruht die Räumungspflicht auf einem gerichtlichen Vergleich, kann eine Räumungsfrist nach § 794a ZPO beantragt werden.

Unabhängig davon schützt § 765a ZPO vor einer Räumung, die eine mit den guten Sitten nicht zu vereinbarende Härte bedeutet: Das Vollstreckungsgericht kann eine Maßnahme ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder aufschieben. Bei der Herausgabe von Sachen kann der Gerichtsvollzieher die Vollstreckung bis zur Entscheidung des Gerichts längstens eine Woche aufschieben (§ 765a Abs. 2 ZPO). Der Härteschutz kommt insbesondere in Betracht, wenn Leben oder Gesundheit des Schuldners ernsthaft gefährdet wären.

Räumung per einstweiliger Verfügung (§ 940a ZPO)

Die Räumung von Wohnraum darf durch einstweilige Verfügung nur in eng begrenzten Ausnahmefällen angeordnet werden: bei verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben (§ 940a Abs. 1 ZPO). Gegen einen Dritten, der ohne Wissen des Vermieters Besitz an der Wohnung ergriffen hat, ist eine Räumungsverfügung unter den Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO möglich. Im Regelfall setzt die Räumung dagegen ein ordentliches Hauptsacheverfahren (Räumungsklage mit Räumungsurteil) voraus.

Häufige Fehler

Quellen

Stand:
2026-07-26
Status:
aktuell (geltendes Recht)
Quellenautorität:
A
Lizenz:
CC BY 4.0