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Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierung (§ 555e BGB) – Frist und Termin In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-09-30 · letzte Prüfung: 2026-09-30 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort Nach Zugang einer Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 555e Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§ 555e Abs. 1 Satz 2 BGB). Geht die Ankündigung also im Mai zu, ist die Kündigung bis zum 30. Juni möglich und beendet das Mietverhältnis zum 31. Juli. Bei Maßnahmen mit nur unerheblicher Einwirkung auf die Mietsache und nur unerheblicher Mieterhöhung besteht das Recht nicht (§ 555e Abs. 2 i. V. m. § 555c Abs. 4 BGB). Eine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters ist unwirksam (§ 555e Abs. 3 BGB).

Kernfakten

PunktWert
Art der Kündigungaußerordentlich, ohne Kündigungsgrund und ohne Begründung im Gesetz vorgesehen [§ 555e Abs. 1 Satz 1 BGB]
AuslöserZugang der Modernisierungsankündigung beim Mieter [§ 555e Abs. 1 Satz 1 BGB]
Beendigungsterminzum Ablauf des übernächsten Monats [§ 555e Abs. 1 Satz 1 BGB]
Erklärungsfristbis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt [§ 555e Abs. 1 Satz 2 BGB]
Ausnahmenicht bei nur unerheblicher Einwirkung auf die Mietsache und nur unerheblicher Mieterhöhung [§ 555e Abs. 2 i. V. m. § 555c Abs. 4 BGB]
Abweichende Vereinbarungzum Nachteil des Mieters unwirksam [§ 555e Abs. 3 BGB]
Frist zulasten des Mieters verkürzennicht möglich; Verlängerung zugunsten des Mieters bleibt möglich (so im Sachverhalt BGH, Urteil vom 18.03.2021 – VIII ZR 305/19, Rn. 6)
Ordentliche Kündigung danebenin der Regel möglich: bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats [§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB; BGH VIII ZR 305/19, Rn. 62]
Mieterhöhung nach Modernisierungeigenes Sonderkündigungsrecht nach Zugang der Erhöhungserklärung [§ 561 Abs. 1 BGB]

Geltungsbereich

§ 555e BGB steht im Kapitel über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und knüpft an die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB an. Er gilt für die Wohnraummiete. Auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, verweist § 578 Abs. 2 Satz 1 BGB auf § 555e Abs. 1 und 2 BGB; Absatz 3 (Unabdingbarkeit) ist dort nicht in Bezug genommen, sodass abweichende Vereinbarungen im Gewerberaummietrecht nicht bereits an § 555e Abs. 3 BGB scheitern.

Das Sonderkündigungsrecht ist eine von mehreren Reaktionsmöglichkeiten des Mieters auf eine Ankündigung. Der Bundesgerichtshof nennt in der Entscheidung vom 18.03.2021 ausdrücklich Duldung, Geltendmachung von Härtegründen, Sonderkündigung und ordentliche Kündigung (BGH VIII ZR 305/19, Rn. 58). Sein Zweck: Der Mieter soll sich den durch die Modernisierung zu erwartenden Beeinträchtigungen entziehen können; es geht nicht darum, ihm die Wohnung bis zum Baubeginn zu erhalten (Rn. 60).

Fristberechnung

Maßgeblich ist der Monat, in dem die Modernisierungsankündigung dem Mieter zugeht. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Folgemonats erklärt werden; das Mietverhältnis endet mit dem Ablauf des Monats danach. Der Bundesgerichtshof beschreibt das als „außerordentlich bis zum Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Modernisierungsankündigung“ mit einer Erklärungsfrist „bis zum Ablauf des Monats, der auf die Ankündigung folgt“ (VIII ZR 305/19, Rn. 60).

Zwischen Ankündigung und Baubeginn müssen nach § 555c Abs. 1 Satz 1 BGB mindestens drei Monate liegen. Der Gesetzgeber hat die Ankündigungsfrist damit an die Sonderkündigungsfrist angeglichen, damit der Mieter durch die Kündigung eine Beendigung des Mietverhältnisses noch vor Beginn der Maßnahmen erreichen kann (BGH VIII ZR 305/19, Rn. 61).

Kündigt der Vermieter frühzeitig an – im entschiedenen Fall mehr als elf Monate vor dem geplanten Baubeginn –, läuft die Frist des § 555e BGB dennoch ab dem Zugang. Das Sonderkündigungsrecht wird dadurch nach Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht sinnentleert (Rn. 60).

Ausnahmen

Nach § 555e Abs. 2 BGB gilt § 555c Abs. 4 BGB entsprechend. Danach gelten die Absätze 1 bis 3 des § 555c BGB nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen. Beide Voraussetzungen müssen zusammen vorliegen. Für solche Bagatellmaßnahmen besteht das Sonderkündigungsrecht nicht.

Keine Frage des Sonderkündigungsrechts, sondern der Duldungspflicht ist der Härteeinwand nach § 555d BGB. Er ist ein anderer Rechtsbehelf: Der Mieter bleibt im Mietverhältnis und wendet sich gegen Duldung oder Mieterhöhung. Kündigung und Härteeinwand stehen als Reaktionen nebeneinander.

Häufige Fehler

Beispiel

Rechenbeispiel (eigene Berechnung nach dem Wortlaut des § 555e Abs. 1 BGB): Die Modernisierungsankündigung geht dem Mieter am 17. Mai zu. Der Zugangsmonat ist Mai, der Folgemonat Juni. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des 30. Juni erklärt werden; sie beendet das Mietverhältnis zum Ablauf des 31. Juli, dem übernächsten Monat nach dem Zugangsmonat. Wird die Kündigung erst im Juli erklärt, ist die Frist des § 555e Abs. 1 Satz 2 BGB abgelaufen. Der Beispielsfall ist keine Rechtsberatung; für den konkreten Fall sind Zugang, Fristen und Form vorsorglich zu prüfen.

Änderungsverlauf

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-09-30
Letzte Prüfung:
2026-09-30
In Kraft seit:
2013-05-01
Status:
In Kraft
Quellen-Autorität:
A
Lizenz:
CC BY 4.0
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