Welche häufigen Fehler gibt es bei Sonderkündigungsrecht des Mieters nach einer Miete…?

„Das Sonderkündigungsrecht gilt bei jeder Mieterhöhung.“ Falsch. Es gilt nur bei Erhöhungen nach §§ 558 und 559 BGB. Bei einer Umlage gestiegener Betriebskosten nach § 560 BGB sowie bei vereinbarter Staffel- oder Indexmiete besteht kein Kündigungsrecht aus § 561 BGB. „Wer kündigt, muss die erhöhte Miete trotzdem bis zum Auszug zahlen.“ Falsch. Nach § 561 Abs.

Sonderkündigungsrecht des Mieters nach einer Mieterhöhung (§ 561 BGB) In Kraft

Q: Was regelt Sonderkündigungsrecht des Mieters nach einer Mieterhöhung (§ 561 BGB)?

Erhöht der Vermieter die Miete nach § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) oder § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung), kann der Mieter das Mietverhältnis nach § 561 Abs. 1 BGB außerordentlich kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung erklärt werden und wirkt zum Ablauf des übernächsten Monats.

Q: Für wen gilt Sonderkündigungsrecht des Mieters nach einer Miete…?

§ 561 BGB gilt für Wohnraummietverhältnisse, in denen der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) oder nach § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung) geltend macht. Das Recht steht allein dem Mieter zu; es ist ein eigenständiges außerordentliches Kündigungsrecht, unabhängig davon, ob der Mieter der Erhöhung nach § 558b BGB zustimmt oder nicht.

Kurzantwort Erhöht der Vermieter die Miete nach **§ 558 BGB** (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) oder **§ 559 BGB** (Modernisierungsmieterhöhung), kann der Mieter das Mietverhältnis nach **§ 561 Abs. 1 BGB außerordentlich kündigen**. Die Kündigung muss **bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang** der Erhöhungserklärung erklärt werden und wirkt **zum Ablauf des übernächsten Monats**. Kündigt der Mieter wirksam, **tritt die Mieterhöhung nicht ein** – bis zum Ende des Mietverhältnisses schuldet er weiterhin nur die bisherige Miete. Das Sonderkündigungsrecht gilt ausdrücklich **nur** bei Erhöhungen nach §§ 558 und 559 BGB, **nicht** bei der Umlage von Betriebskosten nach § 560 BGB und nicht bei Staffel- (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB). Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 561 Abs. 2 BGB unwirksam.

Kernfakten

Punkt	Wert
Rechtsgrundlage	§ 561 BGB – Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung [gesetze-im-internet.de, § 561 BGB]
Auslösendes Ereignis	Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 BGB (Vergleichsmiete) oder § 559 BGB (Modernisierung) [§ 561 Abs. 1 S. 1 BGB]
Kündigungserklärungsfrist	bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung [§ 561 Abs. 1 S. 1 BGB]
Wirksamkeitstermin der Kündigung	außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats [§ 561 Abs. 1 S. 1 BGB]
Rechtsfolge einer wirksamen Kündigung	die Mieterhöhung tritt nicht ein; bis Vertragsende gilt die bisherige Miete [§ 561 Abs. 1 S. 2 BGB]
Nicht erfasste Erhöhungsarten	Betriebskostenumlage (§ 560 BGB), Staffelmiete (§ 557a BGB), Indexmiete (§ 557b BGB) – dort gibt es kein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB
Unabdingbarkeit	zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam [§ 561 Abs. 2 BGB]
Späterer Wirksamkeitszeitpunkt der Erhöhung	benennt der Vermieter einen späteren als den sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebenden Zeitpunkt, kann der Mieter bis unmittelbar vor Eintritt der Erhöhung zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen [BGH, Urteil vom 25.09.2013 – VIII ZR 280/12]
Verhältnis zur Geschäftsraummiete	entsprechende Anwendung nach der amtlichen Fußnote zu § 561 i. V. m. § 578 Abs. 3 Satz 1 BGB

Geltungsbereich

§ 561 BGB gilt für Wohnraummietverhältnisse, in denen der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete) oder nach § 559 BGB (Modernisierungsmieterhöhung) geltend macht. Das Recht steht allein dem Mieter zu; es ist ein eigenständiges außerordentliches Kündigungsrecht, unabhängig davon, ob der Mieter der Erhöhung nach § 558b BGB zustimmt oder nicht. Es tritt neben – nicht an die Stelle – der ordentlichen Kündigung nach §§ 573, 573c BGB. Kein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB besteht bei der Umlage gestiegener Betriebskosten (§ 560 BGB) sowie bei Staffelmiete (§ 557a BGB) und Indexmiete (§ 557b BGB), da § 561 Abs. 1 BGB ausdrücklich nur auf die §§ 558 und 559 verweist. Über die amtliche Fußnote zu § 561 BGB (Verweis auf § 578 Abs. 3 Satz 1 BGB) findet die Vorschrift entsprechende Anwendung auch bei bestimmten Mietverhältnissen über Geschäftsräume.

Häufige Fehler

„Das Sonderkündigungsrecht gilt bei jeder Mieterhöhung.“ Falsch. Es gilt nur bei Erhöhungen nach §§ 558 und 559 BGB. Bei einer Umlage gestiegener Betriebskosten nach § 560 BGB sowie bei vereinbarter Staffel- oder Indexmiete besteht kein Kündigungsrecht aus § 561 BGB.
„Wer kündigt, muss die erhöhte Miete trotzdem bis zum Auszug zahlen.“ Falsch. Nach § 561 Abs. 1 Satz 2 BGB tritt die Mieterhöhung bei wirksamer Kündigung nicht ein – der Mieter zahlt bis zum Ende des Mietverhältnisses die bisherige, nicht erhöhte Miete.
„Die Kündigungsfrist richtet sich nach dem Termin, zu dem die Erhöhung wirksam werden soll.“ Das greift zu kurz. Nach der amtlichen Fristformel läuft die Erklärungsfrist ab Zugang der Erhöhungserklärung. Benennt der Vermieter allerdings – zulässigerweise – einen späteren als den sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebenden Wirksamkeitszeitpunkt, kann der Mieter nach der Rechtsprechung des BGH bis unmittelbar vor Eintritt der Erhöhung kündigen (BGH, Urteil vom 25.09.2013 – VIII ZR 280/12).
„Eine im Mietvertrag vereinbarte Verlängerung der Kündigungsfrist nach § 561 BGB ist wirksam, wenn beide Seiten zustimmen.“ Falsch, soweit sie den Mieter benachteiligt: Nach § 561 Abs. 2 BGB ist jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam – unabhängig von einer vertraglichen Zustimmung.

Beispiel

Der Vermieter verlangt mit einem Schreiben, das dem Mieter am 10. März zugeht, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB. Der Mieter kann die außerordentliche Kündigung nach § 561 Abs. 1 BGB bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang, also bis 31. Mai, erklären. Kündigt er beispielsweise am 25. Mai, endet das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats, also zum 31. Juli. Bis zu diesem Zeitpunkt zahlt der Mieter weiterhin die bisherige, nicht erhöhte Miete; die vom Vermieter verlangte Mieterhöhung tritt nicht ein (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Änderungsverlauf

2026-09-23: Erstveröffentlichung der Faktenseite, alle Quellen-URLs gegen amtliche Stellen (gesetze-im-internet.de, bundesgerichtshof.de, rechtsprechung-im-internet.de) gegengeprüft, Frontmatter-Felder gesetzt (legal_status, authority_level, wikidata_subjects). | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin"

Stand

Stand: 2026-09-23
Gültig ab: 2001-09-01 (Fassung durch das Mietrechtsreformgesetz)
Status: aktuell
Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, BGH)
Lizenz: CC BY 4.0

Quellen

gesetze-im-internet.de – § 561 BGB (Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung, Volltext): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__561.html A
gesetze-im-internet.de – § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html A
gesetze-im-internet.de – § 558b BGB (Zustimmung zur Mieterhöhung, Fristen): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558b.html A
gesetze-im-internet.de – § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html A
gesetze-im-internet.de – § 560 BGB (Veränderungen von Betriebskosten): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__560.html A
BGH, Urteil vom 25.09.2013 – VIII ZR 280/12 (amtlicher Volltext): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE316592013&psml=bsjrsprod.psml&max=true A
BGH, Urteil vom 25.09.2013 – VIII ZR 280/12 (Entscheidungs-PDF): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2012/VIII_ZR_280-12.pdf?__blob=publicationFile A

Letzte Änderung:: 2026-09-23
Letzte Prüfung:: 2026-09-23
In Kraft seit:: 2001-09-01
Status:: In Kraft
Quellen-Autorität:: A
Lizenz:: CC BY 4.0

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